[지식정보] 2010년 유럽 주요 도시 부동산전망

April 28, 2010

●델코지식정보 100호 아시아의 20개 주요도시의 부동산 경쟁력에 이어 유럽 주요도시 부동산 전망을 비교해보도록 하겠습니다.

●우선은 유럽 국가별 GDP성장률과 경제동향을 살펴보고, 둘째로 유럽 각 도시의 부동산 장르별(리테일, 오피스, 호텔, 산업/물류, 아파트주거) 투자전망을 정리하고, 셋째로 부동산 장르별로 투자 및 개발전망과 부동산 수익률과의 관계를 분석하고, 넷째로 각 도시의 부동산시장 주요동향을 요약하였으며, 마지막으로 전체적인 시사점을 정리하고자 합니다.

●해당 자료는 미국 ULI의 2010 Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific의 내용을 위주로 최대한 요약 발췌하고, International Monetary Fund, Moody's, CB Richard Ellis, Colliers International의 자료에서 발췌하여 정리한 것입니다.

1. 유럽 국가별 GDP 성장률과 경제동향

● 2009년 국제통화기금(IMF)이 예측 발표한 국가별 GDP 성장률을 보면, 폴란드(1.0%), 오스트리아(0.8%)로 유럽에서 2개국만 소폭의 플러스 성장을 하였다.

 - 마이너스 폭이 가장 심각한 국가는 러시아(-7.5%), 아일랜드(-7.5%), 헝가리(-6.7%), 핀란드(-6.4%) 순으로 나타나 심각한 경기침체를 겪고 있다.

● 2010년 전망한 GDP성장률을 비교해 보았을 때, 폴란드(2.2%), 오스트리아(2.1%), 러시아(1.5%)가 2009년과 마찬가지로 1~3위를 차지할 것으로 예상되고, 그리스(-0.1%), 스페인(-0.7%), 헝가리(-0.9%), 아일랜드(-2.5%)를 제외한 대분분의 유럽 국가가 1% 내외의 플러스 성장을 할 것으로 전망한다.

● 2010년 국가별 경제상황울 보면 독일과 프랑스가 유럽경제 회복을 주도할 것으로 예측된다.
 
 - 수출주도형 경제인 독일은 경제가 회복될 것이나 유로화 강세로 GDP는 2010년 소폭 증가할 것으로 전망된다.

 - 프랑스는 유럽 제2경제대국으로서 수출에 덜 의존적이고, 공공부문이 고용의 25%를 담당하고 있다. 소비지출은 늘고 있으며 수출도 증가하고 있다. 그러나 실업율은 10%에 이르고 정부의 대규모 재정투입이 중단되면 상당한 타격이 불가피하다. 

 - 이태리의 경우 유로화 강세로 수출경쟁력이 타격을 받고 있다. GDP의 100%를 초과하는 정부 부채는 유럽에서 가장 높은 비율이며 이를 해소하기 위해 정부지출 삭감이나 세금인상이 불가피한 것이 문제다.

 - 영국, 아일랜드, 스페인은 서유럽 국가의 발목을 잡고 있다.
   부동산과 신용버블, 그리고 과도한 정부 부채로 인해 정부지출은 삭감하고, 실업율이 상승하면서 경제 회복은 쉽지 않을 전망이다.

 - 노르웨이와 스웨덴은 북유럽 지역경제에 활력을 넣고 있다. 노르웨이는 비교적 금융위기 영향을 받지 않고 있으며, 유전산업에 투자 수요가 지속되고 있다. 북유럽에서 경제규모가 가장 큰 스웨덴은 금융부문의 영향으로 경제에 악 영향을 받았다. 덴마크와 핀란드는 침체기에서 벗어나고 있으나 아직은 본격적인 회복은 어렵다.

 - 중동부 유럽국가의 또 다른 고민은 해외자본의 유출이다. 역내 투자는 당분간 어려울 것으로 보인다. 가장 유망한 지역은 폴란드다. 경기침체 영향을 받지 않고 수출에 덜 의존적이며, 고용도 기대한 것보다 좋은 상황이다. 폴란드 정부는 2012년 예정된 EU 가입을 연기하였다.

 - 체코는 비교적 단기간에 회복되는 과정이다. 그러나 헝가리는 IMF로부터 구제금융을 받고, 재정적자를 줄이기 위해 노력하고 있어서 2011년까지 회복은 어려울 전망이다.

 - 러시아는 요동치고 있다. GDP는 지난 3년간 +8.5%~-7.5%를 나타내 큰 폭으로 변동을 보이고 있다. 2010년에는 1.5% 플러스 성장을 위해 애쓰고 있는데, 이는 유럽에서는 훌륭한 성과지만, 러시아에게는 만족스럽지 못한 결과다. 오일가격에 심한 변동을 보일 것이다.

 - 터키는 금융시스템이 견고하고 경제는 한자리수 금리와 세금감면을 통한 소비증가로 도약하고 있다. 또한 터키는 유럽과 아시아의 새로운 물류 허브로 발전할 것으로 보인다. 

[표1. 유럽 국가 경제성장률]

자료:International Monetary Fund, Moody's, 2009년 및 2010년은 전망치임.

2.유럽 주요 도시별 부동산 장르별 투자전망

● 부동산 장르별 투자전망 자료는 투자자의 투자전망에 대한 응답 선호도를 나타냅니다.  

● 오피스 부문의 경우 런던(46.5%), 쭈리히(39%), 파리(38.9%)가 1-3위를 차지하였고, 더블린(38.1%), 프랑크푸르트(35.4%)가 오피스 투자전망이 좋은 것으로 나타나고 있다.
 
● 리테일 선호도가 가장 높은 도시는 바르샤바(42.9%)이며, 그다음으로 코펜하게(41.2%), 아테네(38.5%), 리스본(37.5%)이다.

● 산업/물류용 부동산 부문이 가장 높은 도시는 리용(25.8%)이고, 그 다음으로 부다페스트(20%), 함부프크(16.2%)가 뒤를 이었다. 
 
● 아파트에 대한 전망은 베를린시가 30.6%로 가장 높고, 그 다음으로 부다페스트(25.7%), 암스테르담과 스톡홀름(각 24.2%), 함부르크(22.2%)순으로 나타났다.

● 호텔에 대한 투자전망은 아테네가 25%로 가장 높고, 모스크바(22.1%), 로마(19.4%), 이스탄불(18.9%), 바르셀로나와 마드리드가 각각 15.9%, 15.7%를 보였다.
 
● 부동산 투자전망을 종합적으로 보면, 금융위기로 타격이 큰 런던에 대한 투자기회를 높게 보고 있다. 장르별로 보면 오피스는 런던, 리테일은 바르샤바, 산업용부동산은 리용, 주거용 부동산은 베를린, 그리고 호텔은 관광여행객이 많은 아테네가 꼽혔다.

[표2.유럽 주요 도시별 2010 부동산 장르별 투자전망]

자료: CB Richard Ellis, Colliers International (단위:%)
                                                                                                        

본자료는 부동산을 오피스,리테일,산업용,아파트,호텔의 5개 장르로 분류하고, 각 도시별로 투자자에게 장르별 부동산투자선호도를 조사한 것입니다.
 

2010년 유럽 주요 도시 부동산전망②

3. 유럽 주요도시 2010년 부동산 장르별 전망 순위와 수익률(2009년) 비교

● ULI에서 아시아지역의 부동산전문가에게 설문조사하여 응답한 결과인 Emerging Trends Real Estate Asia Pacific 2010 survey에서 최소한으로 요약 정리하였다.

3-1.부동산 투자전망

 ● 올해 유럽의 부동산 투자전망은 작년보다는 다소 회복되겠지만 여건은 여전히 좋지 않다. 그러나 우량부동산에 대한 투자는 수익성은 다소 하락 할지언정 지속될 전망이다. 우량부동산은 유동성과 수익성을 갖춘 부동산을 말한다. 최근 부동산시장에서 가장 중요한 것은 테넌트다. 공실이 증가하면서 그동안 상대적으로 소홀했던 테넌트 유지가 ‘테넌트가 왕이다’라고 할 만큼 핵심으로 부상하고 있다.

 ● 오피스와 리테일 부동산에 투자자의 관심이 집중되고 있다. 런던과 파리는 부동산시장을 리드하는 양두체제로서 비유럽계 투자자가 선호하는 지역이다. 시장규모가 크고 유동성이 충분히 확보되는 시장으로서 매력을 끌고 있다.

 ● 표3은 유럽 주요도시별 투자 유망 대상을 나타내고 있다. 런던과 파리는 오피스, 함부르크는 산업용, 베를린은 APT, 이스탄불과 바르셀로나는 Hotel이 가장 유망한 것으로 전망한다.

[표3. 부동산 장르별 투자유망도시]

자료 : Emerging Trends in Real Estate Europe 2010 survey.

3-2.부동산 개발전망
 ● 실업이 늘고 소비자 소득이 감소하면 기업실적이 악화된다. 이것은 부동산 수요를 감소시키고 공실은 늘어나면서 임대수익이 떨어질 수밖에 없다. 이러한 공포심이 부동산 신규개발에 발목을 잡고 있다. 
 ● 주거용 부동산이 좀 나은 편이기는 하지만, 모든 형태의 부동산 신규개발전망은 어둡다. 공급과잉이 해소되려면 향후 수년의 기간이 필요해 그 이후에 회복되리라 전망된다.
    
 3-3. 리테일 전망
 ● 2010년 리테일 전망은 베를린, 파리, 뮌헨, 바르셀로나, 함부르크, 프랑크푸르트, 밀라노, 런던 순으로 예상된다. 그중에 특히 베를린이 가장 유망하다. 
 ● 폴란드의 바르샤바도 주목할 대상이다. 
 ● 그러나 스페인, 포르투갈, 중부유럽(터키, 불가리아), 러시아, 우크라이나는 전망이 불투명하다. 
 
3-4.오피스 전망
 ●  2010년 오피스시장 전망은 런던, 파리, 뮌헨, 프랑크푸르트, 마드리드 순으로 예상된다. 이중 런던과 파리는 가장 선호되는 시장이다.
 ● 폴란드 수도 바르샤바는 아웃소싱전문기업에게 매력적인 도시다. 경제성장이 뒷받침되기 때문이다.
 ● 오피스시장은 대형도시를 벗어난 곳은 상황이 좋지 못하다. B급이나 C급 지역에 위치한 지역은 어려움이 계속될 것으로 전망된다.

3-5.호텔 전망
 ● 2010년 호텔시장은 파리, 이스탄불, 런던, 바르셀로나, 마드리드, 모스코바, 뮌헨, 베를린, 아테네, 로마 순으로 양호할 것으로 예상된다. 역시 역사적 유적지가 많아 관광여행객이 많은 도시의 호텔시장 전망이 좋다 
 ● 호텔 부동산시장은 경기 사이클의 마지막 단계에 위치한다. 따라서 회복도 2011년 이전까지는 어려울 것으로 보이며, 특히 2010년은 매우 힘든 시기로 예상된다.

3-6.산업/물류
 ● 2010년 산업/물류 부동산시장은 함부르크, 리용, 이스탄불, 바르셀로나, 프랑크푸르트, 바르샤바, 헬싱키, 프라하가 비교적 양호하다.
 ● 러시아는 수출물량이 급격히 감소하여 상당한 어려움이 있을 전망이고, 이태리의 경우 제조업체의 해외이전으로 공급과잉에 직면해 있다.
 
3-7.아파트주거
 ● 2010년 아파트 주거의 시장전망은  베를린, 뮌헨, 런던, 함부르크, 파리, 이스탄불 순으로 전망되고 있다. 그 중에서도 베를린이 가장 선호되는 지역이다.
 ● 함부르크, 뮌헨, 슈트트가르트 지역은 고급 주거시설이 공급부족 상태에 있다.
 ● 폴란드과 프랑크푸르트는 주목해야 할 지역이다.
 ● 스페인의 경우 공급과잉이 심하고, 해안가의 고급주거시설도 공급과잉으로 20-30% 가격이 하락한 상태로, 상당한 기간동안 흡수기간이 필요하다.

3-8. 유럽 주요도시 부동산 전망과 우량부동산 수익률
 ● 유럽 주요 도시의 금년 부동산 전망 순위를 보면 투자 전망은 런던, 뮌헨, 함부르크, 파리, 이스탄불 순으로. 개발전망은 이스탄불, 뮌헨, 함부르크, 런던 순으로 전망하고 있다.
 ● 모스크바가 리테일,오피스,산업/물류를 1위로, 부다페스트가 2위. 바르샤바, 리스본이 뒤를 따라 높은 수익률을 보이고 있다.

[표4.유럽 주요도시 2010년 부동산 전망 및 우량부동산 수익률(2009.3Q) 순위]

 자 료: Emerging Trends Real Estate Asia Pacific 2010 survey, CB Richard Ellis, 
             Colliers International. 수익률 데이터는 2009.6.30일 자료

 

2010년 유럽 주요 도시 부동산전망③

 4. 유럽 27개 도시별 부동산 주요동향

5. 시사점 정리

● 지난 호(아시아 주요도시 부동산시장 전망)에 언급했듯이 부동산은 경제와 인구에 밀접하게 관련되어 있다. 이런 측면에서 볼 때 유럽은 아시아와 달리 부동산시장 전망은 어둡다. 경제성장률은 1%에 머물고, 인구정체 및 고령화로 신규 수요는 당분간 쉽지 않을 전망이다.

● 그러나 낙후된 중동부 유럽과 러시아를 중심으로 단기적으로는 투자자금 조달로 어려움이 예상되지만 중장기적으로는 투자가 빠르게 회복될 가능성이 높다.

● 서유럽 지역의 경우 도심재정비와 고령화에 따른 시니어 주거시설이 관심이 증가하고 있으나 아직까지 투자자들의 테마로 등장하지는 않고 있다. 향후 환경의 중요성이 크게 증가하면서 에너지 절감과 자연환경을 보존하는 시설을 갖춘 부동산 개발이 주류가 될 것으로 전망된다.
  
 -우리나라의 경우 아직까지는 도심재개발이나 신도시 개발은 주로 공급 측면에서 개발이 추진되어 왔다. 그러나 원유 등 에너지자원 가격이 급등하고, 한편으로 소득이 향상되면서 에너지 효율이 높은 부동산, 쾌적한 환경을 갖춘 부동산이 더욱 각광을 받을 것이다.

 [표6. 시사점정리]

 

 

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