[지식정보] 주택단지 고급화와 리테일

April 28, 2010


● 과거 수십 년 동안 사람들이 사회적 문화적 충족(특히 직장과의 출퇴근 시간을 단축하기 위해)을 위해 도시로 몰려들면서 기존의 도시는 끊임없는 재생을 계속하고있다.

  - 이런 추세로 인해 일부 특정지역은 주택가치가 상승하고 인구통계적인 특성과 라이프스타일이 고급화되는 변화가 생기게 되는데, 이런 현상이 주택단지가 고급화되는 과정이라고 볼 수가 있다

  -리테일 수요는 이런 주택단지의 고급화과정과 함께 더 증대하게 된다. 

● 고급화단계는 4단계로 구분할 수 있다.

  - 도입단계, 형성단계, 성장단계, 성숙단계로 구분되며, 도시의 어떤 한지역이 성숙단계에 있을 때, 인접한 지역이 같은 성숙단계가 확장될 때 까지 약 10~15년이 걸림.

  - 물론, 소득 등이 어느 정도 비슷해야 하고 국가적 지역적인 경제여건, 사회적 제약, 토지사용제한에 따라 그 차이는 있다     

 [표1 주택단지의 고급화 단계]

● 미국 주택단지 고급화단계별 인구특성의 예

  - 미국의 주택단지 고급화 진행을 연구한 사례를 보면, 대개 200만 명의 일일생활권을 약33개 도시지역으로 압축시키고, 각각의 지역을 다시 4단계로 구분

  - 자료정리의 편의상 단계별 특성을 표로 정리(표2)

  - 분석 결과를 전체적으로 보면 성숙단계로 갈수록 주택수, 주택가격, 평균소득,화이트칼라 비율, 백인거주 비율이 높게 나타나고 있다.

  - 지역 내에서 가장 많은 주택 수는 성장단계와 성숙단계에 해당되며, 이때가 리테일개발의 매력적인 단계이다.

  - 주택가격도 성장 및 성숙단계에 가장 가파르게 상승

  - 성숙단계의 지역은 소득이 가장 높아 도입단계 보다 2.3배나 높고 구매력 자체도 최소이와 같은 격차를 보이고 있다.

  - 화이트칼라 직업비율은 도입단계 지역부터 성장단계 까지는 상승폭이 일정하게 꾸준하다가, 성숙단계가 되면 급격히 상승

  - 도입단계에서는 유색인 비율이 매우 높게 나타나고, 단계가 향상되면서 백인 비율이 올라가며, 성숙단계에 백인 비율이 가장 높아짐.    

 [표2 미국 약 33개 주요 도시지역(2000년)]

                             *자료: J. H. Haake Market Research LLC 2009년 


● 리테일 입장에서의 시사점

  1). 주택단지 고급화 과정상의 도입단계와 형성단계에서는 리테일 기회라고 단정할 수는 없지만 장기적으로 리테일 확장 전망은 있음. 
    또한, 경기침체로 주택가격이 하락하면서 고급화과정이 늦어지거나 도입단계로 다시 되돌아 갈 수도 있는 점을 감안해야 함

  2). 리테일의 상권은 고급화단지의 주변 인구까지 포함되기에 다양한 라이프스타일을 띄게 됨. 즉, 고급화단지의 주택소유자와는 다른 니즈를 갖고 있는 주변지역의 세입자나 일반 아파트 소유자가 숫자상으로 더 많아 질 수도 있다.

  3). 높은 토지가와 건축비로 인해 디벨로퍼나 리테일 업체 입장에서는 더 많은 투자가 필요.
     소득수준의 향상은 높아지는 소득만큼의 리테일이 필요해지는 만큼, 고급화 되어가는 단지는 디벨로퍼와 리테일 업체에게 매출증대, 시장점유율, 이익측면에서 중요한 기회를 제공 

  4). 고급화 지역에서는 표준점포의 프로토타입은 부지여건에 따라 변화를 주어야 함. 더구나  리테일 회사의 기본 컨셉도 이 지역에서는 바뀔 수가 있고, 점포를 건축할  때 높아지는 토지가로 인해 단층보다는 층수가 여러 층인 점포를 짓는 경우가 많음.    

● 일시적인 경기침체 등으로 고급화가 늦어질 수는 있지만  도시발전 역사적으로 볼 때, 주택단지 고급화 현상은 확실히 이루어지고 있음. 

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