[지식정보] 일본쇼핑센터변신

April 28, 2010

일본의 쇼핑센터산업 전환기

 

● 전망과 의의

 

일본의 쇼핑센터산업은 소매업계의 뜨거운 감자다. 어려운 경제여건에도 불구하고, 쇼핑센터 재단장(renovation), tenant 교체, 고객서비스 증대로 쇼핑센터산업은 성과를 내고 있다. 새로운 형태의 쇼핑센터가 출현하고 도심센터들은 리모델링을 하면서 또 다른 성장기회를 맞고 있다.

 

일본의 쇼핑센터산업은 경제적 사회적 중요성이 커지고 있다. 판매와 고용뿐만 아니라 소비자가 쇼핑하고, 모이고, 즐기는 매력 있는 장소가 되고 있다.

 

일본 쇼핑센터는 다른 나라와 유사점이 많지만 차별화된 요소도 많다.

 

127백만명 인구의 대부분이 광역도시지역에 밀집되어 있기 때문에 쇼핑센터산업은  부족한 공간과 비싼 토지가격으로 발전에 장애를 받고 있다.

 

쇼핑센터를 포함한 대형상업시설의 출점 지역은 (1)도심지역 (2)대도시 철도역주변 (3)교외지역의 세 가지로 분류된다. 상권이 주요역세권을 중심으로 발전하고, 신도시 건설로 주거가 교외지역으로 확장되면서, 우리나라와 같이 도심상권은 쇠퇴하게 되었다.

 

일본 소비자들은 다른 선진국과는 달리 식품구매 빈도수가 높다는 것이 큰 특징이다. 식품 신선도를 몹시 중요시하기 때문이다. 할인매장이 발달했지만 브랜드 선호도는 매우 높다.

 

일본은 전통을 중시하는 나라지만 변화와 현대화를 추구해왔다.

소비자행동과 사업 환경은 서구화되고 있으며, 대형부동산업체는 미국식 경영방식을 도입하고 있다.

 

자산거품 붕괴 후 거의 20년 동안 쇼핑센터 및 소매업계를 포함한 비즈니스는 디플레이션과 저성장에서 생존하는 방법을 배우지 않을 수 없었다. 최근 글로벌 경제위기로 인해 소비지출과 쇼핑센터 확장은 주춤하고, 할인매장 쇼핑은 증가하고 있다.

 

● 일본 쇼핑센터산업 현황

 

일본쇼핑센터협회(Japanese Council of Shopping Centers)에 따르면,

2008말 현재 2,980개의 쇼핑센터와 연면적 42,083,792㎡(12,730,347평), 매출 272,585억엔, 쇼핑센터 당 평균면적 14,122㎡(4,272평), 평균테넌트 48개를 나타내고 있다.(표 5-1참조)

2007년 기준으로 쇼핑센터부문 매출액은 총 소매액의 20.2%를 차지하고 있으며, 면적기준으로 30.9%를 점유하고 있다.

 

[표 5-1] 2008년 일본의 쇼핑센터 

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● 도심 쇼핑센터 성장

 

1990년대 고속성장이후 최근 쇼핑센터산업은 꾸준히 성장을 해왔다[표 5-2, 5-3참조).


[표5-2 지역별 쇼핑센터 건립 현황]

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 [표5-3 2000-2008년 기간 중 지역별 쇼핑센터 건립 현황]

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2007년에 신규 오픈 점은 97개로 절정에 달했고, 2008년에는 88개에 달해 견실한 성장을 하였다. 글로벌 신용위기로 2009년에는 이전보다 축소되었지만 2009말경엔 약 3,000개가 되어 최고를 이룰 전망이다.
 
1950년대에 최초의 쇼핑센터가 출현하였는데 당시의 쇼핑센터로서의 컨셉은 미흡하였다. 그 당시 대표적인 쇼핑센터는 ‘station buildings(a railway station including a shopping complex)'로서 지하아케이드 성격이 강했다.

1970년대 이전에는 대부분의 쇼핑센터가 도심에 위치하였다. 그러나 1980년대 이후부터는 교외지역에 주로 출점 하였는데, 주거지역 발달 및 도시 광역화에 기인한다. 자가용 급증도 주요 요인인데 1970년 720만대에서 2009년 5,768만대로 크게 늘어났다.

쇼핑센터 개발은 도심과 교외 모두 10,000㎡(약 3,000평) 이내의 규모가 선호된다.


● 입점 Tenants 증가를 통한 규모 확장

활용할 토지 부족과 높은 지대가격으로 인해 쇼핑센터의 대부분이 소규모다. 48% 이상이 매장면적 10,000㎡(약 3,000평) 이내다.

이로 인해 소비자들은 각 쇼핑센터들이 특징 없이 비슷하다고 여기고 있다. 이러한 인식을 불식시키고 경쟁력을 위해 쇼핑센터 개발업자들은 극장과 같은 다양한 테넌트를 입점 시키기 위해 규모를 늘리고 있다. 2008년에 오픈한 쇼핑센터는 2001년에 세워진 것보다 60% 이상 규모가 크다.

신규 출점 쇼핑센터의 면적이 증가하면서 입점 테넌트 수도 증가하였는데 2001년 54개가 2008년에는 82개로 늘었다(표 5-4참조).

 [표5-4 2001년 이후 쇼핑센터 면적 및 테넌트 수]

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● 소매업체가 쇼핑센터 개발을 주도

 

도표 5-5에서 보듯이 쇼핑센터의 43%가 소매업과 연관이 있는 개발업자가 소유하고 있다. AEON, ITO-YOKADO는 GMS와 SUPERMARKET 사업을 확장하기 위하여 쇼핑센터 업계에 진입하였다. 쇼핑센터의 28%는 상업시설 소유업체인데 MITSUI Fudosan, MITSUBISUI ESTATE, MORI BUILDING이 대표적이다. 쇼핑센터 전문개발업체인 TOSHIN DEVELOPMENT, PARCO, AEON MALL은 14%의 쇼핑센터를 소유하고 있다(표 5-5참조).

 [표 5-5 쇼핑센터 개발자의 사업배경]

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● 일본식 경영의 변화

 

2001.9월 J-REIT 설립이후 J-REITS는 그 수와 규모면에서 큰 성장을 하였다. J-REITS는 쇼핑센터와 같은 부동산에 내재된 가치를 중요시 여겼다. 그 결과 부동산 소유주는 부동산 운영전문회사에 운영을 위임하는 것이 일반적인 관행이 되었다. 이것은 전통적인 부동산 개발부터 운영까지 하던 부동산회사와의 결별을 의미한다.

 

또한 주거시설 공급촉진법(the terminal tenancy system law)이 2000.3월에 시행되면서 개발업체는 계약기간이 만료되면 계약해지가 가능케 되었다. 이로 인해 쇼핑센터 운영업체(소유주)는 3-5년 주기로 입점테넌트들의 대폭 교체가 가능하게 되었다. 마찬가지로 입점업체들도 영업이 기대에 못 미칠 경우 철수할 수 있게 되었다.

 

이러한 변화는 소매업계에 새로운 이슈를 만들었다. 전통적으로 개발업체와 테넌트는 상호신뢰, 상호번영, 그리고 쇼핑센터 자율규칙에 의거 상호 독립적인 관계를 존중해왔으나, 글로벌 기준의 유입으로 단순히 사업파트너 관계로 변화하게 되었다.

 

쇼핑센터가 지속적으로 발전하는 것은 고객과 커뮤니티 덕택이다. 운영자과 입점업체는 고객과 커뮤니티의 기대에 어떻게 부응할 것인가를 놓고 함께 고민하게 되었다. 이것이 운영자와 입점업체의 상호번영과 신뢰성이 퇴색하게 된 이유다.

 

● 소매업계가 당면한 숙제

 

쇼핑센터를 포함한 소매업계는 일본 경기침체로 강한 역풍을 맞고 있다.

 

도표 5-4에서와 같이 쇼핑센터 매출액은 2008.9월에 감소추세로 돌아섰다. 2009.6월에는 연간기준 6.6% 감소하였으며 10개월 연속 감소추세에 있다.

 

앵커테넌트, 특히 GMS(general merchandise store), 백화점은 더욱 상황이 나쁘다. 소비자들은 고가품과 패션의류에 대한 지출을 줄이고 있기 때문이다. 정부는 다양한 조치를 취하고 있지만 소비자는 별다른 반응을 보이지 않고 있다.

 

일본 소비자 가격지수(consumer price index)는 6월에 연간기준 1.7% 하락하였는데 이는 1971년 기록한 이래 최대 폭으로 하락한 것이다. 백화점과 GMS는 UNIQLO, Shimamura and Nitori와 같은 저가상품 업체로부터 강력한 경쟁에 직면해 있다.

 

정확한 수치는 알 수 없지만 많은 개발업체들은 테넌트들이 계약기간 종료 시 철수할 것으로 보고 있고 이로 인해 2008년 임대수익은 하락한 것으로 추정하고 있다.

 

● 쇼핑센터 혁신(Renovation)

 

수년간에 걸쳐 쇼핑센터 개발업체는 쇼핑센터 혁신과 면적 증가를 통해 시장 입지를 강화해왔다. 도쿄 타마가와 거리에 위치한 일본 최초의 교외 쇼핑센터인 Tamagawa Takashimaya Shopping Center가 대표적 사례로 꼽힌다. 이 쇼핑센터는 1969년 오픈 한 이래 지속적으로 리모델딩을 통해 면적이 72,000㎡(약 21,800평)에서 178,670㎡(약 54,000평)로 현재 두 배 이상 증가하였다.     

 

● Tenants 교체, 고객서비스 강화

 

쇼핑센터업계는 매출증대를 위해 실적이 부진한 테넌트들을 교체하고 고객서비스를 강화하고 있다.

 

‘Lumine'-역사를 운영하는 the East Japan Railway Company의 자회사-는 소유한 쇼핑센터 테넌트의 15%를 교체하여 매출과 영업이익이 증가하는데 기여하였다. 동사는 패션 컨셉 이미지를 유지하기 위해 매년 테넌트들을 교체해왔다. 또한 고객들에게 높은 서비스를 제공하고 테넌트 종사원에게 교육을 실시하여 좋은 결과를 얻고 있다.

 

● 서비스 제공업체 입점 전략

 

소비자가 서비스에 지출을 늘리면서 쇼핑센터 측은 서비스제공업체를 테넌트로 입점 시키고 있다.

 

대표적인 것이 영화관이다.

 

소비자는 비용이 많이 드는 레저보다는 영화를 선호하고 있다. 일본의 영화스크린 수는 꾸준히 증가하고 있는데 쇼핑센터는 영화관을 테넌트로 유치하고 싶어 한다.

 

AEON MALL은 34개 쇼핑센터 중에서 22개에 시네마를 유치하였다. ITO-YOKADO는 2005년 이후 오픈한 5개의 ARIO 쇼핑센터에 영화관을 입점 시켰다.

 

소비자들이 헬스, 웰빙, 휴식에 관심이 늘어가면서 쇼핑센터들은 이에 적합한 테넌트 발굴에 나서고 있다. 발마사지, 뷰티, 스파 서비스는 물론 MEDICAL MALL과 연계하여 일상생활과 건강에 관한 서비스를 제공하고 추세다.

 

● 새로운 타입(type) 쇼핑센터 부상

 

새로운 타입의 쇼핑센터가 부상하고 있다.

 

미국에서 발달한 형태의 쇼핑센터를 일본에 도입하는 추세다. 아직 전통문화와 소비자 선호도 차이로 인해 도입 초기에 머물러 있지만 소매업계와 소비자가 추구하는 라이프스타일에 대응하는 컨셉을 가진 쇼핑센터가 큰 반응을 일으키고 있다.

 

즉 다양한 식음시설과 엔터테인먼트 결합, 공연장을 갖춘 휴식공간 등을 제공하는 쇼핑센터가 앞으로 주력이 될 것으로 보인다.

 

최근 오픈한 라이프스타일 센터는 Mitsui Lifestyle Parks, Nagareyama Otakanomori Shopping Center, Tama Plaza Terrace 등이 있다.

 

경기침체와 가격저항으로 아울렛 몰이 인기다. 2008년에 4개의 몰이 오픈하였고, 2009.8월 현재 일본 내에 34개의 아울렛 몰이 운영중이다.

 

일본 스타일 아울렛 몰은 일본 국내 인기 점포를 집적시킨 것이 특징이다.

반면에 미국식 아울렛 몰은 Armani, Gucci처럼 유명브랜드를 테넌트로 입점 시킨다. Mitsui Fudosan과 Chelsea Japan은 각각 8개의 점포를운영하고 있다.(표 5-6참조)

JR-East를 비롯한 철도회사도 새로운 형태의 쇼핑센터를 개발하고 있다. JR-East는 ‘Ekina'(inside train station 의미) 쇼핑센터를 오픈 하였는데 혼잡한 역사의 매표소에서 승강장 구간에 다양한 아울렛 상품을 취급하고 있다. 이러한 쇼핑센터는 푸드코트, 패션상품, 네일아트, 악세사리 점포를 입점시켜 탑승객이 역사를 벗어나지 않고 쇼핑할 수 있도록 한다.


 [표 5-6] 일본 아울렛 센터 최근현황]

 

일본쇼핑센터변신 - 해외리테일

자료 : SC Japan Today, JCSC 

 

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● 환경친화적 쇼핑센터

JSSC는 이산화탄소 방출량을 감소시키기로 결정하고, 200-2012 5개년 간 2005년 기준으로 5% 감축을 목표로 제시하였다. 2008.10월에 AEON Group은 일본 최대규모의 eco-shopping center인 ‘AEON Laketown'을 사이마타현 Koshigaya시에 출점하였는데 연면적 220,000㎡(66,550평), 565개의 테넌트 규모를 자랑한다. 이 센터는 태양열 집적패널, 에너지절감 시설, 재활용시설을 갖추고 있다.


● 도시 재개발과 지역 활성화

최근 주요도시에서 재개발이 많이 진행되고 있는데 쇼핑센터, 오피스, 주거, 호텔, 상업시설이 결합한 대규모 복합시설로 개발되고 있다.


도쿄역과 Yuraku-cho 인근(업무밀집지역)에서 복합시설 개발이 진행되었는데, 2002년에 Marunouchi Building, 2003년 Roppongi Hills, 2007년 Midtown, 2007년 오사카 Namba Parks complex 등이 대표적 사례로 꼽힌다.

이러한 추세는 앞으로도 계속될 것으로 예상한다.

또한 쇼핑센터 건립은 지역상권을 활성화 정책의 일부로 활용되고 있다.
최초로 시도된 것이 아오모리현에 2001년 오픈한 ‘AugA' 쇼핑센터다. 지방정부와 상인들이 아오모리 정거장 앞에 지하 1층, 지상 9층의 연면적 54,505㎡(약16,500평), 522대의 주차장을 갖추었다. ‘AugA'는 판매시설과 도서관과 같은 공공시설을 갖추었다.


● 일본 쇼핑센터의 장래성

최근 경기후퇴에도 불구하고 쇼핑센터산업은 활성화되고 있다. 또한 소매업계에서 쇼핑센터의 역할은 중요한 변수다. 어려운 경제여건으로 투자가 주춤하고 있지만 소비자와 사회의 요구에 부응하기 위해 쇼핑센터업계는 리모델링과 새로운 개념의 쇼핑센터 건립을 통해 진화를 계속할 것이다.

 

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