[지식정보] 우리나라 복합쇼핑몰의 시대 도래

April 28, 2010

우리나라 복합쇼핑몰의 시대 도래

1. 복합쇼핑몰 시대 개막

● 1인당 국민소득 2만불 시대에 따라 소비자들의 라이프스타일이 업그레이드 되면서 , 유통의 패러다임이 복합쇼핑몰로 전환되고 있다.
  -소비, 문화, 공간예술, 정보, 디지털 기술이 종합되어 있는 곳인 복합쇼핑몰로 인해 몰링(malling)족이 급격히 확산되고 있다.

● 일본의 예로 이온(AEON)그룹이 일본 최고의 유통그룹으로 정착하면서 만든 이온 레이크타운은 향후 100년을 내다보는 초대형 복합쇼핑몰로 565개 전문점, 도쿄돔의 5배 크기, 친환경 에코 쇼핑몰이다.
  -GMS 계통인 다이에이, 이토요카도, 세이부의 시대가 지나가면서 중위권 양판점업체인 이온이 급성장.

●전문 경영인이 경영에 참여하면서 직영 및 임대 형태로 체계적 운영을 하는 복합쇼핑몰이 점점 더 주목받고 있는 시대로 접어들었다.

  -대형 복합쇼핑몰의 대표적인 사례로 영등포 타임스퀘어를 들 수 있다.

 [표1. 타임스퀘어 머천다이징]

2. 년대별 소매업태 출현 시기

● 우리나라는 전통적으로 재래시장이 우리의 유통을 대변 해왔지만, 50년대 슈퍼마켓이 처음 들어왔고, 백화점이 들어선 것은 60년대 신세계가 처음이다. 이후 80년대 전문점, 통신판매, 편의점이 오픈했고, 90년대 들어 전문대형점, 창고형클럽, 대형마트, 하이퍼마켓, 온라인쇼핑몰 등이 들어서면서, 2000년대에 쇼핑센터가 오픈하기 시작했다.
  -쇼핑센터는 인구대비 질적 양적 측면에서 일본에 비해 약 15~20년 정도 뒤져있고, 미국에 비해 40~50년 뒤져있다.
  -결국 국민 1인당 소득수준이 향상되면서, 소비자의 소비수요가 다양해지면서 쇼핑센터의 양적, 질적 향상이 뒤따르게 된다. 

[표2 한,미,일 주요 소매업태 출현 시기]

                                                                                                            자료: 패션비즈 2010.01

3. 복합쇼핑몰 대표 테난트의 변화

● 패션비즈(2010.01)에 따르면, 우리나라 복합쇼핑몰에서 머천다이징 영역은 백화점과 대형마트를 제외하곤 크게 패션, 전문점, 식음, 엔터테인, 컨비니언스 등으로 구분할 수 있다. 그동안 주도적 역할을 해온 테난트는 연대마다 변화되어 왔고, 2000년대 중후반에 와서는 유니클로, ABC마트, 링코, 토다이, 펀잇, 키자니아 등을 들 수 있다.
  -올해부터 당분간은 기존의 테난트들 외에 새롭게 H&M, 마샬, 이케아, 키즈파크, 로봇랜드, ESPN레스토랑, 서커스, 유니버설 스튜디오, 도무스아카데미, 멤버쉽 라이브러리 등이 큰 비중을 차지 할 것 같다. 

 [표3 년대별 대표 테난트의 변화]

                                                                                                              자료: 패션비즈 2010.01

4.우리나라 패션유통시대 구분과 국민소득

● 우리나라 패션유통의 시대구분은 패션비즈(2010.01)에 따르면, 크게 가두점 시대, 빅 3를 중심으로 한  백화점 시대, 쇼핀센터 개막시대 등 3기로 나눠볼 수 있다.
  -2기의 백화점 시대에는 일인당 국민소득이 1990년 6,147달러에서 1997년 11,176달러까지 꾸준히 성장하였으나, IMF 외환위기 시절인 1998년 7,355달러로 크게 추락하고 난 뒤 다시 꾸준히 상승하여 2007년 20,045 달러로  올랐다.
  -제3기인 쇼핑센터 개막시대에는 2008년 세계적인 경기침체로 19,231달러로 다시 내리막길을 걷더니 2009년 17,000달러가 되어 약 5년 전으로 후퇴 하였다.
  -여하튼 복합쇼핑몰 시대는 국민소득이 약 2만 불에 근접하면서 시작된다고 볼 수 있으며, 그 시대적 흐름인 제 3기부터 그동안 대형마트 등의 성장한계에 부딪힌 대형유통업체들과 기존 보유부지의 입지가 양호해지고 자금력을 축적한 대기업 위주로 복합 쇼핑몰이 탄생하기 시작 하고 있다. 

 [표4 국내 연도별 국민소득과 패션유통 변천]

                                                                                      자료: 패션비즈 2010.01, 조사자료 정리 

5. 우리나라 복합쇼핑몰의 평가와 방향

● 우리나라는 아직까지 분양형 쇼핑몰이 대다수를 차지하고 있다. 시행사와 시공사는  분양만 성공하면 사업성공한 것이라는 생각에 체계적인 운영은 아예 시도조차 제대로 하지 않고 있다. 하지만 분양만 하고 떠나면서 발생한 분양거품들의 허상이 무너지고 있다.
  -전국에 80여개 중소형 쇼핑몰이 슬럼화

 ● 복합쇼핑센터 업체 입장에서도 자본력의 한계가 있기 때문에 영세한 시행사들이 사업하는 쇼핑몰은 분양을 통해 자금을 회수할 수 밖 에 없다. 따라서 오픈 후 수많은 분양 소유자들이 트랜드가 너무도 빨리 변하는 머천다이징 변화에 따른 제대로 된 경영을 할 수가 것 이다. 

 ● 결국 제대로된 복합쇼핑몰의 개발과 운영은 대자본을 가진 업체가 주도적으로 할 수 밖에 없어 롯데 신세계 같은 유통업체와 대도시의 도심 부도심 같은 입지에 부지를 갖고 있던 업체만이 가능 한 것이다.

  ● 해당 상권의 적정 시장규모를 초과하는 쇼핑몰 공급도 우리나라에서는 크게 문제가 되고 있다. 어느 도시를 막론하고 적정수요의 2~4배 규모의 상업시설 과잉공급이 발생하고 있다. 정부의 무리한 상업지역선정과 의무적인 주상복합 비율로 인해 상업시설이 과다 공급되는 악순환이 계속되고 있다.
  -해당상권의 수요를 초과하여 공급되는 쇼핑시설 중 분양형 쇼핑몰은 반듯이 망하는 사례는 현재도 그렇지만 앞으로도 그럴 것이다.
● 자금력과 브랜드 경쟁력을 갖춘 업체에서 직영임대 형태로 운영하는 복합쇼핑몰만 살아남을 수 밖 에 없다.

● 아래 표5에 언급된 쇼핑몰 외에도 많은 쇼핑몰이 검토되고 있지만, 거의 대다수는 과잉공급과 무리한 분양사업으로 성공하기 어려울 것이다. 사업 착수 전에 면밀한 수요검토와 체계적인 운영계획이 반드시 필요하다.    
 
 [표5 2009년~2015년 복합쇼핑몰 현황]

 

 

                                                                          자료: 패션비즈 2010.01, 관련 기사 내용 정리

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