[지식정보] 미국 2009년 리테일 시장 전망

▶ 지난 12호에서 보내드린 미국의 호텔 시장 전망에 뒤이어 이번에는 미국의 리테일 시장 전망에 대해 보내드리도록 하겠습니다. 이 자료 역시 미국 ULI에서 예측한 2009년도 부동산 각 분야별 (산업용 부 동산, 주택, 리테일, 호텔, 오피스 등) 전망을 요약, 구성 하였습니다. ※ 리테일 미국 리테일 부동산은 준공기준으로 91년 이후 매년 65~95만평의 상업시설이 공급되고 있으며 2005년 약 35백만 F²(약 98만평)의 신규공급이 최근들어 가장 많은 기록이었고, 그 이후로는 하락추세가 향후 2~3년간 계속될 전망입니다. 상업시설 공실율은 2000년 약 6.3%의 가장 낮은 공실율을 기록한 이후 신규공급 물량이 증가하면서 공 실율도 함께 증가, 2008년은 약 8.5%, 올 2009년은 약 9%정도의 공실율이 예상되며 향후 2~3년간은 공 실율이 8% 근처로 낮아질 것으로 예상됩니다. 한편 2009년 무디스가 발표한 상업용 부동산 가격지수는 1월 151.58에서 2월에 150.63으로 약 0.6% 떨 어졌으며, 1년전보다는 21.2%가 떨어졌고, 2년전보다는 17.9%가 떨어졌습니다. 무디스의 상업용 부동 산 가격지수는 동일한 부동산에 대해 기간을 달리하여 판매되는 가격을 조사하여 발표하고 있습니다. 미국 리테일 공급과 공실율 (상위 50개 시장)

주택가격 하락에 뒤이어 이번에는 상업용 부동산의 급격한 하락이 미국경제를 매우 어려운 곤경에 처하 게 할 것으로도 보입니다. 대출기한이 만기가 되는 수천억달러의 상업용 부동산 중 약 2/3정도가 원래 의 대출조건을 충족시키지 못해 재대출이 어려울 것으로 보이며, 이에 따라 은행들이 주택 모기지 부실, 신용카드 부실에 이어 국민들의 세금에 의존하여 해결 될 수 밖에 없는 상황으로 가고 있습니다. 수천개 의 CMBS (Commercial Mortgage-backed Securities) 증권의 만기가 다음 3년내 도래를 하고, 99년과 2000년에 발행한 10년짜리 모기지가 올해말에 만기가 되며, 2005년~2007년에 대출한 5년짜리 융자가 내 년초에 만기가 도래합니다. 지난 4월 16일 (2009년) 미국 쇼핑몰 분야에서 2번째로 큰 디벨로퍼 General Growth Properties (시카고 소재, 200개 쇼핑몰 보유)를 은행에 파산보호신청을 냈습니다. 무디스의 상업용 부동산 전문가는 3조 5천억 달러의 상업용 모기지 대출 및 주식시장 규모 중 약 11%인 3750억 달러의 손실이 예상되며, 이는 주택 모기지 손실율의 약 2배에 해당하는 수치입니다. 이로인해 중 소형 은행의 대부분이 다음 몇년동안 파산할 것으로 보입니다. 미국 재무성과 연방준비 위원회는 안전성이 높고 우량한 상업용 부동산 모기지 주식을 구매하는 투자자 에게 융자 프로그램을 가동시킬 예정이지만 일반 상업용 부동산을 대상에서 제외되어 있습니다. 하여튼 신규 개발 프로젝트는 모기지 문제가 해결되기 전까지는 당분간 진행되는게 없을 것으로 전망됩니다.