[지식정보]아시아 국가별 리츠시장과 글로벌 리츠시장 비교

April 28, 2010

● 아시아 국가별 리츠시장을 글로벌 리츠시장과 비교하여 살펴보기로 합니다. 관련 자료들은 CBRE, Bloomberg, S&P/Citigroup Global Equity Indicies, ULI의 Emerging Trends Real Estate Asia Pacific 2010을 참조로 하였습니다.

 

1. 아시아 국가별 2009년 리츠시장 비교

 

● 아시아 국가에서 일본이 41개의 리츠를 운영하고 있고, 태국이 22개, 싱가포르가 21개, 말레이시아가 13개를 운영 중이고, 한국은 가정 적은 4개를 운영 중이다.

● 리츠의 평균 배당률은 배당기준(적자제외)으로 싱가포르가 10.82%로 가장 높고, 태국이 9.61%, 말레이시아가 9.26%, 한국이 8.33%, 홍콩이 8.21%, 일본 6.88%를 나타내고 있다. 대만은 4.47%로 가장 낮다.

● 리츠의 평균 배당률은 국채 수익률에 비해 월등하게 높다, 특히 일본은 국체수익률이 매우 낮아 상대적으로 리츠의 평균배당률이 국채수익률에 비해 약 5.1배로 가장 높고, 한국은 1.6배로 가장 낮다.   

● 리츠의 시가총액은 호주가 616억 달러(추정)로 가장 많고, 일본이 299억불로 2위, 싱가포르 131억불, 홍콩 76억불 순. -우리나라는 2.4억불로 가장 낮다.

 

[표1. 아시아 국가별 리츠시장과 배당률]

 

자료: CBRE, Bloomberg. (2009년말 기준), 적자 리츠 제외한 수익 배당 리츠 기준,호주의 리츠 시장규모는 61,600백만 달러로 추정.

 

2. 글로벌 BMI 부동산자산과 리츠시장 비교(개별종목 1억불 이상)

 

● 용어해설 -글로벌 BMI 부동산 자산 : S&P/Citigroup의 Broad Market Index(BMI) Global Index(상세내용: 아래표 자료참조)  - S&P/Citigroup에서는 약 52개 국가(선진국 및 이머징 국가) 중에 주식시장에 상장된 1억 달러 이상 되는 부동산자산과 리츠 종목에 대한 지표(S&P/Citigroup Global Equity Indicies)를 발표하고 있다.

 

● 2009.9.9일자로 발표한 자료에 따르면 개별종목 1억 달러 이상 글로벌 부동산 종목의 총 자산규모는 약 6,630억 달러이고, 이중 58.4%인 3,870억 달러가 리츠상품으로 되어있다.

 

● 대륙별로 볼 때, 북아메리카가 리츠규모가 2,020억 달러로 가장 많고 리츠화율도 95.7%로 가장 높고, 아시아 태평양 1,070억 달러, 유럽 791억 달러 순이다. 하지만 아시아태평양의 리츠화율은 37.9%로 유럽의 72%보다 낮아 리츠시장이 유럽에 비해 아직 덜 정착되어 있다.

 

● 아시아 지역에서는 호주 리츠가 585억불에 리츠화율 92%로 가장 활동적이며, 그다음이 일본 281억불(29.4%), 싱가포르 105억불(35.3%) 순으로 나타났다. 우리나라는 아직까지 1억 달러 이상의 리츠가 활성화 되어 있지 않다. 

 

[표2. S&P/Citigroup 구분에 의한 글로벌 BMI 자산시장과 리츠시장 비교(개별종목 1억불 이상 )]  

 

자료: S&P/Citigroup Global Equity Indicies.(2009.9.9)  S&P/Citigroup Global Equity Indicies의 Broad Market Index(BMI) Global Index 기준에 의한 기업:   

-52개 선진국시장 및 이머징시장 국가에 포함되어야 하고  

-공개된 자본조달시장에서 미화 1억 달러이상 규모가 되어야하고  

-12개월 동안 최소 미화 5천불 이상이 거래되어야 함.  3.리츠 시가총액 중 글로벌 BMI 리츠 비중

 

● 각국의 주식시장에 상장된 리츠 시가총액(1억불 미만 +1억불 이상 종목) 대비 1억불이상의 리츠( 글로벌 BMI 리츠)를 분석하면 리츠의 대형화 정도를 파악할 수 있다.

 

● 1억불 이상의 리츠비중이 가정 높은 국가는 호주이며 약 95비중을 차지하고 있고, 일본 94.1%, 홍콩 91.0%, 싱가포르 80.0%, 대만 74.8%로 나타남.  -우리나라는 리츠 비중이 매우 낮다. 그 이유로 금융기관의 PF대출, 부동산 펀드 등의 비중이 높기 때문으로 풀이된다.

 

[표3. 리츠 시가총액 대비 글로벌 BMI리츠 비중]

(단위 : 미화 백만달러, %)4. 2009년 주요국 리츠의 전체수익률 현황(적자포함)

 

● 2009년 적자포함한 리츠의 전체수익률은 일본이 -13%대, 미국이 -33%대, 호주가 -34%대로 심각한 적자를 기록.

 

● 특히 미국과 호주의 리츠 전체 수익률은 주식시장 수익률 보다 훨씬 마이너스 폭이 심각.  

 

[표4. 리츠와 주식시장 전체수익률(적자포함) 비교]     

 

자료: STB Research Institute

 

5. 리츠시장 동향

 

● 최근 아시아 리츠시장은 경기침체 영향으로 어려운 상황이다. 좀 더 구체적인 이유는 다음과 같이 요약된다. 자산 가치 하락으로 부채비율이 급격히 상승. 은행이 자산을 재평가함에 따라 LTV(loan-to-value ratio; 담보 인정비율)가 강화되면서 자산 가치 하락.  리츠 수익의 감소. 경기침체가 계속됨에 따라 임대료 하락하고 테난트 수요층이 축소.   대부분의 리츠가 단기성(보통: 3년짜리)이기에 리파이낸싱의 리스크가 덩달아 높아짐.

 

● 아직까지는 상황이 어려워 신주발행 시 그 가치가 대폭 할인 평가되고 있어 기존의 기관투자자들은 권한축소나 포기 까지 해야 할 지경. 

 

● 주가는 지금까지 그동안 많이 올랐지만, 앞으로도 지속 상승되기는 힘들다는 전망이 지배적이다. 그런 가운데 신주발행이 추가로 많이 나와 부담이 계속될 전망.  -은행이 자산재평가시 자산가치를 일정부분 할인하기 때문에 할인해서 생기는 부족자금을 다시 신주발행을 통해 조달하려는 움직임들이 많다. 

 

● 또한, 임대료 하락 등으로 리츠의 배당금도 줄어들 전망. - 일본에서는 작년 2009년 4/4분기에 리츠의 75%가 실적하락을 겪었고, 그중에 몇몇 리츠는 아주 심각한 하락. -현재와 같은 여건에서는 리츠에 적극적으로 투자하려는 투자자를 찾기가 어렵다. 이로 인해 호주에서는 몇몇 소규모 리츠의 파산이 예상. 일본정부도 일부 리츠에 대해 정부 지원을 검토 중.  

 

[표5. 호주 및 일본 리츠 시장 동향]

 

● 그나마 다행스럽게도 작년 2/4분기부터 리츠 거래량이 조금씩 개선 조짐. -향후 1~2년 내에 자산재평가의 전망이 다소 나아질 것으로 보여 자본시장에서 자본조달이 다시 가능해질 것으로 예상. 이런 트랜드는 전 세계적으로 마찬가지 현상. -현재 아시아 시장에서 신용상태가 일부 개선된 5개의 리츠가 리파이낸싱이 추진되고 있다.

 

● 결론적으로 자본조달 가능성이 다시 보인다는 것은 아시아 리츠시장이 바닥을 쳤다는 의미로 볼 수 있지만, 향후 1~2년은 더 지켜보아야 한다.

 

파일 다운로드 : 아시아 국가별 리츠시장과 글로벌 리츠시장 비교.pdf

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