[지식정보]세계 부동산 자금 흐름

• 작년 4/4분기부터 시작된 신용경색에 의한 경기침체로 인해 세계 부동산 경기가 급격히 위축되어 있다. 조금씩 희미한 회복의 불씨가 살아난다고 하는데 아직까지는 언제부터 나아질 것인지는 누구도 장담하는 전문가는 없다. 부동산 경기는 경제 회복과 깊은 연관이 있기에 부동산 경기 혼자만 상승할 수는 없기 때문이다. 이번 호에는 최근의 세계 부동산 자본의 흐름에 대해 살펴보기로 한다. (관련 내용은 URBAN LAND 2009년 9월호에 게재된 내용을 요약정리 하였음)

• 2007년 3,4분기 미국의 서브프라임 모기지 부도는 곧 세계경제 불안을 불러일으켰고, 심지어 세계경제 대공황으로 비유됨-은행과 보험사들이 대출해준 채권이 부실채권으로 되면서 각국마다 정부에 도움을 요청.

- 은행들은 대출능력을 상실하고, 디레버리지 형상은 계속됨.

- 세계 부동산 투자는 2008년 4분기 3000억 달러에서 2009년 1분기 470억 달러로 73%나 감소.

- 다행히 올 들어서 세계무역 총 거래량의 감소세가 완만해짐. 올 2009년 2분기 총 거래량은 486억 달러로 전년 대비 67퍼센트 감소했지만, 올해 1분기에 비해선 5퍼센트만 감소. 이는 세계 경기하락세가 멈추었다는 신호. (표 1참조)

• 세계부동산 시장이 불경기인 이유 중에 가장 충격적인 요인은 금융시장의 혼란이다.

- 그동안 리스크에 대한 과소평가로 인해 신용경색이 만연하여 금융시장은 제 구실을 못하고 있고, 이로 인해 은행대출 총규모는 엄청나게 감소하였다.

- 은행들은 대출을 꺼리고 있고, 반면에 증권시장을 이용하기에는 비용부담이 높다.

- 많은 초기투자 자본시장(Equity Market)은 예전 피크 때보다 50% 이상의 손해를 내어, 결과적으로 초기투자의 매력이 떨어졌다.

• 예전 경제성장과 함께 하던 금융 엑셀레이터가 이제는 하향 반전되어 그 힘을 잃으면서 그 결과 부동산 수요도 덩달아 감소.

- 투자가 감소하면서 수익률도 줄어들고, 경제 전체의 수요가 줄어들면서 임대율이 낮아지면서 임대수입도 줄어듬.

- 하지만 경기가 바닥에 가까워지면서 적당한 때가 되면 이 같은 상황은 다시 상향 반전하는 기회를 잡게 될 것임.(표 2참조)

• 전 세계 자본이 서로 연결되어 있는 현시대에는 어느 특정지역이라고 이 세계적인 부동산 가격 하락 속에서 예외가 될 수 없음.

- 지역마다 등락폭이 다를 수 있지만, 앞으로는 지역별 상황에 따라 모두 같은 방향(상승) 으로 움직일 것으로 보임.

• 채권지향의 시장을 선도하였던 증권시장은 이제 더 이상 매력적이지 않음. -증권시장을 통해 세계에서 가장 큰 상업용부동산저당증권(CMBS : commercial mortgage-backed securities) 발행했던 미국에서 2009년 들어 신규발행 건수가 아직 없음. (표 3참조)

- 은행은 기존의 고객들에게 계속 리파이낸싱 하겠지만, 증권시장에서 자금조달을 한 부동산 업체들은 그들의 부채상환을 위한 리파이낸싱에 많은 어려움을 겪을 것임.

- 이로 인해 부동산 가격 하락압력이 더 강해져 하락 매물이 시장에 나올 잠재성은 높음.

• 경제성장과 부동산의 성장에는 그동안 이자가 싼 대출이 큰 기여를 하였지만, 이제는 지나간 얘기가 되어 버렸다.

- 지금은 경제가 나빠지면서 많은 회사들이 자산을 팔거나 배당금을 줄여가며 그동안의 확장에 대한 대가를 치루고 있지만, 시장에서 제값에 사려는 고객을 쉽게 만나기는 힘들다.

- 지금은 구매자가 우월한 입장에서 가격 결정권이 있고, 파는 쪽 입장에서는 매우 불리한 상황이다. 결과적으로 부동산 가격을 낮추는 요인이 되고 있다.

• 많은 회사들이 새로운 경제에 적응하기위해서 자산을 매각하거나, 인력 구조조정을 하고 있고 그러지도 못하는 회사는 부도를 면치 못하고 있음.

- 이로 인해 부동산 시장에서 수요는 줄어들고, 부동산 투자자들 입장에서는 시장에 대한 불확실성만 높아간다.

- 경제 불황이 계속 된다면, 투자자들은 경제가 되살아날 때 까지, 불확실성에 대해 더 높은 프리미엄을 요구 할 것임.

• 세계 부동산 총 거래량은 2007년 최고치를 기록하고, 2008년 급속히 떨어진 다음, 2009 년에 매우 소폭의 상승이나마 보일 수 있을지는 아직까지 단정하기는 어렵다. (표 4 참조)

- 부동산 총 판매량의 감소는 결과적으로 부동산 가격 하락에 직접적인 영향을 끼침.

• 2009년과 2010년에는 장기적 트랜드에서 보더라도 부동산 시장이 지지부진할 것으로 전망된다. 그 이유는 각국 국부펀드의 부진이 한 원인이 되기도 한다.

- 리먼 사태 이전부터, 각국의 국부펀드(특히 중동국가의 오일머니) 같은 강력한 초기자본 투자자들의 등장이 있었으나, 부동산 시장 회복에 오히려 장애가 될 것으로 예상된다.

- 이들 국부펀드는 과거 몇 년 동안 전 세계적으로 필요 이상의 투자를 하여 명성과는 달리 매우 조심해야할 펀드로 알려져 있고, 투자 매니저들로부터 제일 먼저 손털어 버려야 하는 대상이 되었으며, 시장에서의 가격도 많이 하락 되어 있는 상태임.

•투자수익의 하락폭과 회복은 시장이나 지역마다 격차가 많이 다를 것으로 예측됨. 특히 강력한 내수와 부동산이 수요에 맞게끔 제한적으로 공급되는 지역은 시장의 회복속도가 빠를 것으로 예상함.

- 예를 들어 미국에서는 정부의 재정살포가 끝나감에 따라 희미한 불빛이 보이고 있다.

- 충실한 인구구조와 상대적으로 공급이 적었던 부동산 특정영역에서 회복은 조금씩 진행되고 있다.

- 특히 북미도시의 주택시장에서 경기침체 직전 보다는 10~30%가 떨어진 가격이지만 거래가 되고 있다.

• 반면, 무역(수출)에 의존하고 있는 유럽이나 아시아 국가들은 회복이 더딜 것으로 예상됨.

•유럽 신흥국가들에게 흘러들고 있는 많은 자금흐름은 단기적으로 불확실성을 초래하고 있다.

- 예를 들어, 해외로 부터의 자금조달에 의존하고 있는 많은 유럽 신흥국가들은 이번 경기 침체로 심각한 조정을 겪고 있다.

- 이들 국가들은 불안한 경제전망으로 환율이 떨어지고, 부채상환에 비용이 많이 소요되고 있다.

- 한편으로는 낮은 환율 탓에 수출이 잘될 경우 오히려 그 국가의 경기회복에 도움이 될 것으로 전망

- 그럼에도 러시아는 매우 높은 리스크를 안고 있는 시장임

• 시장 가치가 내재가치보다 낮은 할인매물 (Distressed asset)이 시장에 나타나고 있다.

- 그러나 투자자들 입장에서는 부동산 시장의 fundamental이 살아나야 투자를 시작하기에 그때까지는 거래성사가 쉽지가 않다.

• 일단 부동산 가격의 바닥이 확인되어 안정화가 시작되는 시점부터는 장기적인 수익을 목표로 하여 리스크가 낮은 연기금들이 몰려들 것으로 예상.

- 연기금은 보통 연 7~8%의 수익을 목표로 하며, 부동산 이외에는 크게 투자하지 않는다.

- 연기금은 개인 부동산 등에는 투자를 꺼려하고, 알려진 부동산에 투자하는 경향이 있다.

- 연기금들은 부동산 시장에 많은 자금을 과도하게 투자한 상태라 기존 부동산을 팔아 주식, 채권 등에 투자하는 체중조절을 하고 있는 중이다.

- 하지만 일단 적정체중이 되면 항상 그렇듯이 다시 부동산으로 돌아올 것으로 보고 있다.

•자금력이 있는 투자자들은 부동산을 매입하기보다는 부동산 대출에 관심이 더 있다.

- 그 이유는 채무자에게 이자를 받을 수 도 있고, 다른 조건을 요구할 수도 있기 때문이다.

- 초기 자본투자 형태 보다 대출을 선호하는 다른 이유는 아예 싸게 대상 부동산을 인수할 수도 있고, CMBS를 싸게 매입할 수도 있는 힘이 있기 때문이다.

• 지금 기관투자자가 됐던, 혹은 예전부터 기회만 노리던 투자자금 이던 간에 많은 자금들이 기회를 보면서 값싼 좋은 투자처를 기다리고 있음.

- 자금력이 충분한 투자자들의 고민 : 첫째, 대출금 형태의 투자 차원에서 담보가치가 높은 부동산에 투자할 것인가? 아니면 초기자본 투자 차원에서 에쿼티 투자해놓고 연기금이 주식 등에 투자하여 체중조절이 끝나 다시 부동산에 돌아오는 시점까지 기다려 볼 것인가?

• 부동산의 가치가 하락하고 주식이 오르고 있다 하더라도 결국은 부동산 시장과 주식시장은 서로 균형을 다시 맞출 것임.

- 결국 주식보다 상대적 시장가치가 낮은 상태의 부동산이 현명한 선택

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