[지식정보]미국 상업용 부동산의 부채 위기
미국의 상업용 부동산이 극심한 금융위기에 직면해 있는 것 같다. 서브프라임 모기지로 인해 시작된 주택 금융위기가 세계경제를 침체의 늪에 빠트려놓아 상대적으로 상업용부동산 의 금융위기는 퇴색되어 있는 듯하지만, 옅은 장막 뒤에서는 또 한바탕의 대소동이 무대에 오르길 기다리고 있다. 이번호에서는 미국 상업용 부동산의 금융위기에 대해 공부해 보기로 하자. 미국 부동산 금융전문가들의 의견에 따르면 부채로 야기된 엄청난 태풍이 상업용 부동산에 곧 몰아닥칠 것이고, 그 여파로 관련 업계는 파산과 사업권 상실이라는 수렁 속에 빠져들어 갈 것이라고 전하고 있다.(URBANLAND 2009년 6월호의 내용과 국내외 자료를 묶어 요약정리)
미국은 2000년 주식시장의 붕괴사태가 지나고 난 이후, 부동산 시장으로 전 세계의 현금이 몰려들었다. 투자자들은 부동산을 매입하거나 대출하는데 서로 치열한 경쟁을 하게 되었고, 결국에는 현재의 신용 동결을 야기 시켜 다음과 같은 충격적인 결과를 초래 하였다.
첫째는, 자금 대출기관들과 자금 바이어(차입자)들이 누구라 가릴 것 없이 치열한 라이벌 경쟁을 하면서 모든 형태의 부동산가격이 상승했다.
둘째는, 거대하면서도 다양한 형태의 자본유입으로 자본들끼리 상호간에 경쟁하면서 부동산에 대한 이자율이 하락했다.
셋째는, 돈을 차입하는 업체는 돈의 가격(이자)이 너무 싸고, 차입조건이 그다지 까다롭지 않기에 레버리지 효과를 최대한 이용했다.
이러한 결과로 나타난 과도한 차입의 문제는 주택분야에서 처음으로 서브프라임 모기지 문제로 나타났다. 그러나 이와 같은 차입은 현재 상업용 부동산 시장에서도 이미 나타나고 있고 그 결과로 상업용 부동산이 거대한 부채 속에 파묻히게 되었다.
이러한 충격적인 결과는 자금 대출기관이나 차입업체나 부동산 호황기간이 더 장기적으로 갈 것이라는 낙관적 판단 때문에 생긴 것이다. 그리하여 양측은 재무적인 레버리지 효과를 더 많이 쓰기 시작하였고, 잘만 된다면 더 많은 돈을 벌수 있는 기회라고 생각하였다. 미국 연방준비위원회의 자료에 따르면 1990년 1/4분기부터 1999년 3/4분기 까지 약 9년 동안 상업용 모기지 총액은 매년 증가하여 1999년 말에 1조 달러, 2003년말 1.5조 달러, 2006년말 2조 달러 까지 증가 하였다.
또 다른 악영향도 있다. 상업용 부동산에 유입되는 돈의 홍수로 인해 대출업체와 차입자 사이에 원금 상환일정이 사실상 사라진 것이다. 경쟁이 치열해짐에 따라, 사업초기에 실시하던 부동산 사업에 대한 가치 평가 같은 주의력이 서서히 무너지면서 종국에는 사라져 버렸다. 그러나 부동산 공급 문제에 있어서는 문제가 조금 다르다. 주택의 경우에는 과잉공급으로 인해 주택가격이 2006년 이후 하락하였지만, 주택과는 달리 상업용 부동산은 과잉공급이 상대적으로 주택보다 적어 주택과 같은 파산이나 권리상실 같은 현상은 적었다.
그렇다 하더라도, 전 세계적으로 투자자들은 주택 모기지 까지 같이 취급하는 담보부채권(CDOs : Collateralized Debt Obligations)을 한동안 사들여 왔었는데, 이들이 투자한 부동산사업의 파산이 증가하면서, 대다수 투자자들은 리스크를 감안한 충분한 수익을 확보할 수가 없게 되었다. 또한, 사업일정대로 추진되지도 않고, 가능성 있는 손실을 보상할만한 높은 이자도 얻지 못하는 경우가 많아 졌다. 신용평가기관들도 주거 및 상업용 부동산 투자에 AAA등급을 남발하면서 문제는 더욱 악화 되었다. 이런 잘못된 등급판정은 주택시장에서 명백히 허수라는 사실이 들어났으며, 상업용 부동산 투자자들도 상업용 등급평가가 잘못 되었다는 것을 깨닫게 되었다.
이와 같은 사실이 투자자들 사이에 확산되자, 주택이나 상업용부동산에 더 이상 투자하기를 거절하는 현상이 나타나기 시작하였고, 더구나 미국과 다른 나라에서 주택가격이 떨어지는 것을 보자 더 이상 신용평가기관을 믿지 않게 되었다. 또한, 투자자들은 어떤 부동산 증권(상업용부동산 관련 증권을 포함하여)이 부동산 시장에서 실제로 가치를 인정받고 있는지를 제대로 몰랐던 것이다. 이런 불확실성은 전 세계적으로 신용경색을 불러 일으켰고 2007년말 부동산 시장이 직격탄을 맞게 된 것이다. 부동산대출은 갑자기 중지되었고, 무서운 결과가 지금처럼 나오게 되었다.
미국에서 상업용 부동산 시장은 주택시장 만큼 신용경색으로 극도의 치명타를 받은 것은 아니다. 그 첫 번째 이유로 상업시설의 과잉공급은 주택만큼 높지 않다. 둘째이유는, 상업용 부동산 소유자들은 2005년과 2006년 당시의 부동산 가격보다 가치가 떨어졌다고 아이러니컬 하게도 인정하고 있지 않다. 상업용 소유자들은 현금이 말라버린 서브프라임 주택 사업자들이 당한 파산 같은 갑작스런 압력을 받고 있지 않기 때문인 것 같다. 상업용부동산은 그 시설규모와 대출규모가 크고 상환기간도 상대적으로 주택보다 길게 되어 있어, 대부분의 상업용 부동산 오너들은 대출자들이 요구하는 높은 이자나 요구조건을 거의 거절하고 있다. 따라서 자금 소유자와 부동산 소유자는 서로 상대방의 조건을 인정하고 있지 않기 때문에 지금은 양측 사이에 거래관계는 소멸되었다고 봐야 할 지경이다.
양측의 거래소멸은 엄청나다. 그 예로 상업용 모기지 담보부 채권(CMBS:,Commercial Mortgage Backed Securities)금액은 2000년 469억 달러에서 꾸준히 상승하여 7년 만인 2007년에 2,300억 달러가 되었다. 그러나 2008년에 이들 채권은 120억 달러까지 떨어졌다. 95%나 하락한 것이다. 한편, 미국 상업용 부동산 판매액은 200년 1,230억 달러에서 2007년 4,440억 달러 까지 늘어났다. 약 260%가 늘어난 것이다. 그러나 그 이후 2008년 3/4분기 판매액이 2007년 같은 동기 대비 68%나 줄어들었다. 우리들이 작년 2008년말 목격한 것처럼 모든 부동산의 가치가 하락한 것과 마찬가지로 상업용 부동산 시장가치도 하락했다. 리츠(REIT)지수도 2007년 2월에 최고점을 기록한 뒤, 2008년 9~10월에 깊은 하락을 하더니 2009년에도 계속적인 하향세이다. 1999년 말부터 2007년 2월까지 약 8년 동안 리츠지수는 340%나 올랐다. 한편, 미국의 3대 주식 지표들은 같은 기간 약 38% 정도 올랐을 뿐이다. 그러나 리츠지수는 2007년 2월 7일부터 2008년 9월 19일까지 19% 올랐다. 그리고나서 리츠는 2009년 3월 19일 까지 66.2%나 곤두박질 했다. 반대로 S&P 500지수는 2007년 2월 7일부터 2008년 9월 19일 까지 13.44%가 하락했고, 다시 2009년 3월 19일 까지 46%가 더 떨어졌다. 비록 리츠 지수가 상업용 부동산 가치 하락 보다 더 하락했지만, 어찌하든 그만큼 상업용 부동산 가치가 올 3월 중순까지 심각히 내려갔다는 것을 일러주고 있다.
대부분의 은행들도 상업용 부동산관련 대출은 거절하고 있는 가운데, 부동산 가치의 하락은 원금상환 기간이 도래한 많은 상업용 부동산 오너들에게 심각한 문제를 불러일으키고 있다. 올 2009년에 상환해야할 상업용 부동산 원금은 약 5,000억 달러이고, 내년 2010년에는 5,250억달러, 2011년에는 5,500억달러로 올해와 내년에만 상환해야하는 금액은 1조 달러에 이르고 있다. 이 금액을 상환하기란 너무도 힘들 것이고 대출기관 자신들도 사정이 어려운 만큼 상한연기 같은 조건변경을 받아주기 힘들 것 같다. 대부분의 상업용 부동산의 가치가 최초 대출받는 시점보다 하락하여, 최고점 대비 약 1/3가량 하락하였기 때문이다. 그러므로 최초대출시 적용되던 담보가치 대비 부채비율을 만기가 다가오는 차입자들에게 그대로 적용한다는 것은 너무도 잔인한 일이 될 것이다. 만약 최초 대출시 담보가치대비 융자비율이 65% 였다면, 차입자는 35%의 자기자금을 갖고 있었을 것인데, 자산가치가 1/3이 하락했다면 처음에 차입자가 투입한 자기자본은 거의 사라져 버렸을 것이다. 오늘 현재 은행들은 담보가치의 45%의 비율을 적용하여 대출하고 있기에 차입자는 새로이 35%의 자기자금을 다시 구해야한다. 그렇지 못하면 파산하거나 권리포기를 당할 수밖에 없다.
미국 연방준비위원회가 TALF(Term Asset-backed securities Lending Facility 일정기간 동안의 시설융자 자산담보부 채권)를 시행할 것으로 보이는데, AAA급의 상업용 부동산을 갖고 있는 차입자를 위해 1조 달러의 자금을 조성하는 계획이다. 이율은 6% 이하로 예상된다. 그러나 이 자금은 양질의 차입자에게는 도움이 되나 자기자본이 충분치 못한 부동산 오너에게는 별 도움이 되지 못할 것 같다.
최근 은행들은 자산대비 레버리지비율이 심각하게 낮아진 상태이고 불량 대출자산과 손실로 인해 건전한 은행 준비금도 떨어진 상태이다. 게다가 비은행권 대출기관의 활동도 엄청 줄어들었기 때문에 현재의 미국 대출시스템은 2000년부터 2007년까지의 상태보다 극도로 위축되어 있다. 미국정부의 엄청난 투입에도 불구하고 대출시스템의 손상은 당분간 복구되기가 쉽지 않을 것 같다. 이로 인해 대출기관이 획기적인 대출시스템을 만들어 내지 않는 이상, 대출기관이 직접 파산하는 오너를 대신하여 상업용 부동산을 스스로 관리 운영하는 상황이 도래할 것 같다. 이런 상황은 대출기관의 본업에서 크게 벗어나는 일이기에 또 다른 위험한 상황이 될 것이다.
그러나 해결방법이 전혀 없는 것은 아니다. 대출기관은 차입자겸 오너들과 계약을 하여, 그들이 관련 부동산을 계속해서 관리 운영하도록 일정금액을 지불하고, 전체 주식 중에 일부를 성과에 따른 보상형식으로 주는 방법도 있다. 이런 방법은 현재의 차입자를 완전히 배제시키지 않고, 새롭게 대출자겸 오너가 된 금융기관이 갖고 있는 관심사항에 차입자도 같은 관심을 갖게 만드는 좋은 방법이 된다. 또한, 금융기관이 부동산을 직접 관리운영 하는 부담에서 벗어날 수도 있게 한다.
완전무결한 전략은 없다. 차입자가 완전한 권리포기를 하도록 만들어 생기는 더 큰 문제점보다는, 그래도 그보다는 나은 차상위의 방법을 모색하는 아이디어가 좋다고 본다.
우리나라의 경우에는 첫째 대기업이 운영하는 백화점, 할인점, 쇼핑센터 같은 대형점, 둘째재래시장, 셋째 개인이나 중규모 법인이 상가를 지어 임대형태로 운영하는 상가, 마지막으로 쇼핑몰이라는 형태로 구좌 분양한 상가 등 4가지 경우로 크게 구분할 수 있다. 첫째의 경우인 대기업의 대형점은 어차피 직영운영 능력도 있고 자금력이 있어 다른 경우들 보다는 큰 문제가 비교적 없지만, 나머지의 경우는 문제가 심각하다. 대부분 영세한 자본력과 경영능력 부재로 건물과 시설이 슬럼화 되어 있다. 특히 구좌 분양상가는 전국적으로 수백 개나 될 것 같다. 하지만 이들 분양상가 중에 제대로 영업이 되는 상가는 10%남짓이나 될까? 그만큼 국가의 아까운 자산이 낭비된 것이다. 대부분은 공급과잉, 지분 쪼개기, 경영능력 부재 등으로 영업이 안 되거나 문을 닫은 곳이 많다. 이런 상가들을 금융기관이 자금을 대어 능력있는 경영진을 활용하여 상가를 지역에 맞는 컨셉으로 재편집(Refitting)하고, 제대로 된 경영을 해보는 방법을 강구해 볼 수 있지 않을까? 앞으로 많은 연구와 실행이 필요한 분야이다.
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