[지식정보] ULI의 Creative Placemaking 사례 롤리시와 내슈빌시


2017년에서 2021년 사이에 수행된 6개의 자문 서비스 패널 ASP(ADVISORY SERVICES PANELS)에 대한 사후 패널 연구는 패널 스폰서가 제시하는 다양한 어려운 토지 문제를 해결하기 위해 구현된 창의적인 장소 만들기 권장 사항의 가치를 조명하고 있다. 예술 및 문화 개입을 활용하여 기후 탄력성 및 재해 복구에서 복합 용도 개발 및 도시 핵심 재활성화에 이르는 문제에 대한 즉시 사용 가능한 솔루션을 제공했다. 각 ASP에 대해 이 보고서는 패널 방문을 요청하는 상황 내용과 패널 권장 사항을 요약하며, 창의적인 장소 만들기와 관련하여 구현된 권장 사항을 정리하고 있다. 여기서는 미국 노스캐롤라이나주 롤리(Raleigh)시 다운타운 사우스(Downtown South) 사례와 테네시주 내슈빌시 세컨드 애비뉴(Second Avenue) 사례를 정리해본다.

자료: ULI의 Creative Placemaking, Recommendations from and Impact of Six Advisory Services Panels

델코지식정보

https://www.delco.co.kr/

http://www.retailon.kr/on/



1. 다운타운 사우스 Downtown South,

노스캐롤라이나주 롤리시 Raleigh, North Carolina

다운타운 개발 Conducted August 18–23, 2019

Kane Realty와 토지 파트너인 North Carolina Football Club과 Carolina Courage의 소유주인 Steve Malik은 노스캐롤라이나주 Raleigh의 CBD에서 남쪽으로 1.6km 떨어진 6.7만 평의 미개발 토지를 거대한 20억 달러 복합용도 복합단지로 바꾸는 큰 아이디어를 냈다. 사무실, 주거 및 소매 공간, 궁극적으로 20,000석 규모의 스포츠 및 엔터테인먼트 센터가 들어설 예정이다. 향후 개발 단계에는 초기 부지와 인접해 있는 최대 9.5만 평이 포함될 수 있다.

ULI ASP는 후원자가 이 아이디어를 구현할 가능성을 구상하고 재정, 소유권, 도시 디자인, 장소 만들기 및 동네에 미치는 영향에 대한 전략적 조언을 제공하기 위해 참여했다. 다운타운 사우스(Downtown South)라는 이름의 이 프로젝트는 도시로 들어가는 인상적인 남쪽 관문이 될 수 있다. 아직 주변이 개발되지 않은 입지에 만들어지지만, 남쪽과 동쪽에 기존 개발된 동네들로 둘러싸여 있다. 하나는 주로 백인 지역이고 다른 하나는 흑인 지역이며, 둘 다 고유한 문화 역사가 있다. 양 지역을 이등분하는 것은 지역 주민과 방문객에게 녹색 편의 시설을 제공하는 천연 수역인 Walnut Creek이다. 인근의 다른 주요 관심 장소인 Dorothea Dix Park(미국에서 개발 중인 가장 큰 신규 도시공원 중 하나로 알려져 있음)와 Farmers Market은 자전거를 탈 수 있는 보행로를 통해 쉽게 접근할 수 있다.


패널 권장 사항 요약

패널을 지원하는 후원자들은 엔터테인먼트 경험에 기반을 둔 67,300평의 고밀도 복합 용도 신규 개발로 기존 이웃을 연결하고자 하는 열망을 표명했다. 후원자들은 이 프로젝트가 이 지역의 중요한 경제 엔진임을 인식하고, 필요한 일자리와 편의 시설을 South Raleigh에 가져오고자 한다. 이 지역은 Raleigh의 나머지 다른 지역과 마찬가지로 역사적으로 공공 및 민간 투자의 극히 일부만을 경험한 지역이다. 한편, 문화를 보존하고 부동산 가치 상승으로 인한 경제적 부담 및 지역 이주와 같은 부정적인 이웃 영향을 피하는 데 초점을 두었다. 새로운 구역 지정의 범주, 공공 기반 시설, 저렴한 주택과 같은 주제에 대해, 시 전체적인 대화는 Downtown South 프로젝트가 구역 변경 절차에 들어가면서 잘 진행되고 있다.

후원자들은 어떻게 하면 기존 South Raleigh 지역에 새로운 개발을 잘 접목할 수 있는지, 지역 사회와 시의 지원을 얻는 방법, 다목적 경기장의 최종 추가에 적용할 수 있는 공공 자금 조달 옵션에 대해 ASP의 조언을 구했다. 패널리스트들은 67,300평의 대상 지역과 주변 지역을 모두 포함하여 전체 지역을 고려한 보다 광범위한 비전을 통해, 해당 부동산 개발의 잠재적인 부정적 영향을 피할 수 있다고 촉구했다.

이 아이디어는 다음의 권장 사항으로 정리된다.

• 틀을 바꾸는 개발: 프로젝트는 CBD의 북과 서쪽과는 달리, 투자가 거의 없었던 도시 남부 전체의 틀을 바꾸는 기회를 제공한다. 도시에 생기있는 게이트웨이를 창출하고, 모든 이해관계자(기존 동네, Raleigh 시, 디벨로퍼와 파트너 등)에게 의미 있는 혜택을 전달한다.



• 지역 사회 투자 구조 및 커뮤니케이션과 참여 계획: 기존 이웃을 보호하기 위해 후원자는 South Raleigh 동내가 실현할 수 있는 혜택을 식별하는 커뮤니티 투자 구조를 만들도록 권장한다. 여기에는 일자리, 저렴한 주택, 건강 센터, 음식 접근성, 예술 및 문화 자산과 같은 개선된 지역 편의 시설을 포함한다. 패널은 변화에 대한 지역 사회의 저항과 새로운 개발에 대한 두려움을 퇴치하기 위해 포괄적인 커뮤니케이션 및 참여 계획을 개발할 것을 권장했다. 이 계획은 결과 형성에 동네들이 참여하도록 하고, 신뢰 구축을 돕고, Downtown South 개발 전반에 걸쳐 투명성을 유지하는 것을 목표로 한다.

• 계획 및 디자인: 패널은 역사적 표지, 예술적인 길 찾기, 공공 예술 및 문화유산 발자취와 같은 지역의 풍부한 역사와 문화를 보존하고 고양하는데 도움이 되는 장소 만들기 활동을 장려했다. Walnut Creek은 복원하고, 제방을 따라 조성된 걷고 자전거를 탈 수 있는 그린웨이는 다른 경로와 연결되어, 시내 및 인근 관심 장소에 대한 이동성과 연결성을 개선할 수 있다. 건설 과정 중에 기존의 비어 있거나 덜 사용된 건물은 프로젝트 인식을 높이고 관심과 흥분을 자극하기 위해 임시 용도로 활용될 수 있다.

• 소유권 및 재정: 권장 사항에는 스포츠 단지를 관리하는 권한과 포괄적인 재정 프로그램 개발을 포함하는 소유권 구조가 포함되었다. 파이낸싱 프로그램에는 지역 활성화, 교통 및 연결을 위한 자금 등이 포함되며, 여기에 부지 개발 자금 등이 추가된다. 또한, 민간 차입, 자기 자본, 기반 시설에 대한 주와 연방 자금, 지역 내 자금(도시 호텔 및 레스토랑 세금) 및 세금 증분 자금 조달(TIF. tax increment financing) 또는 이와 유사한 방법 등이 포함된다.



창의적인 장소 만들기 구현 패널 권장 사항

패널 스폰서는 보고서에 자세히 설명된 많은 권장 사항에 따라 행동했다. Kane Realty는 프로젝트의 0단계와 1단계의 개발자, 건설 관리자 및 부동산 관리자로서 지역 사회에 깊은 헌신을 했다. 이러한 약속에는 환경 정의를 촉진하기 위한 지역 우수 관리 개선, 총 주택 건설에서 저렴한 주택의 일정 비율, "모두를 위한 접근"을 용이하게 하는 연결성 향상(교통, 보행로, 녹지) 등이 포함된다. Kane Realty는 지역 사회와 파트너가 되는 방법에 대해 많은 대화를 나눈다.

Kane Realty는 경제 성장, 문화적 참여, 사회적 평등, 환경적 지속 가능성을 포함하는 "4중 기본 라인(quadruple bottom line)"을 달성하기 위해 최선을 다하고 있다. 존 케인 CEO는 “개발이 아닌 지역(district)을 만들고 싶다.”고 주장한다. 개발은 특정 사람과 라이프스타일을 위해 설계된 다소 생명이 없는 것이지만, 지역은 도시와 함께 변화하고, 진화하고, 성장하는 "살아 있고 숨쉬는 장소"인 무정형(amorphous)이다. "함께하면 더 좋아진다는 믿음에 기반을 둔 지역이다."라고 강조다.

Kane Realty는 대화를 실행에 옮기고 패널 추천에 응답하여 지역 사회와 의미 있는 소통을 하기 위해 커뮤니케이션 및 옹호 회사인 APCO Worldwide를 고용했다. 이 회사는 그가 자란 사우스 롤리의 아프리카계 미국인 커뮤니티에서 높이 평가받는 Courtney Crowder를 임명했다. 그는 여전히 이곳에서 깊은 인맥을 갖고 있다. APCO와 Crowder는 공개 및 비공개 회의, 대화 및 봉사 활동을 여러 차례 개최했다. Kane Realty와 APCO의 관계는 현재 경기장과 관련된 지역 사회 이익 계약이 더 높은 우선순위를 위해 시에서 일시 중지됨에 따라 보류되었다. 그러나 Crowder의 존재와 함께 APCO는 지역의 목소리를 경청하면서, 지역 사회 구성원들 사이에서 신뢰 구축이 형성되어 있다.

문화적 참여와 사회적 평등을 목표로 하는 다른 약속 중에는 시가 주도하는 선정 과정을 통해 관리되는 풍부한 동네 역사와 문화를 기념하는 문화 예술 설치가 포함된다. 지역 주민들은 공공 예술, 시내 쇼핑, 박물관, 갤러리, 레스토랑, 기타 장소 등에 대한 접근을 제공하는 Greenway 시스템, 복원된 Walnut Creek와 Greenway로 대표되는 건강한 라이프스타일을 촉진하는 자연 자산을 통해 향상된 삶의 질을 기대할 수 있다.


2. 세컨드 애비뉴 Second Avenue,

테네시주 내슈빌시 Nashville, Tennessee

URBAN CORE RESTORATION

Conducted March 22–25, 2021

2020년 12월 25일 내슈빌 시내 2번가에서 발생한 차량 폭발 테러는 비극이자 기회였다. 폭발이 발생한 지역은 미국 컨트리 음악의 본고장인 내슈빌에서 술집과 식당, 소매점이 즐비한 시내 한복판이다. 많은 생명의 비극적 손실을 초래할 수 있었지만, 용의자 단 한 명의 생명만 잃었다. 그러나 내슈빌의 소중한 동네 중 하나가 막대한 피해를 입었다. 65개의 건물이 피해를 입었고 많은 건물이 심각한 구조적 손상을 입었으며, 4개의 건물은 역사적인 외관을 잃었고, 1개의 건물은 파괴되었으며, 많은 기업과 주민들이 이재민이 되었다. 하지만 잔해 속에서 일부 이해관계자가 오랫동안 꿈꿔 왔던 방식으로 재구성하고 재건할 가능성이 나타났다.

한때 마켓 스트리트로 알려졌던 이 거리는 Second Avenue로 개명되었으며 1700년대 후반에 시작된 이 도시의 성장과 발전의 중심이었다. 가로수가 늘어선 거리와 역사적인 빅토리아 시대 건물이 있는 활기찬 브로드웨이와 컴벌랜드 강 근처에 전략적으로 위치한 이 거리는 과거를 회상하는 많은 사람의 마음의 보물이었다. 얼마 전까지만 해도 이곳은 “철물점, 제과점, 옷가게, 현지 식당”이 들어선 건물이 있는 번화한 상업 중심지였다. 세입자는 바뀌었지만, 이웃 정신과 멋진 건물 외관은 바뀌지 않았다.


ULI 패널은 내슈빌이 황폐한 지역을 재구상하는 데 도움을 주기 위해 참여했다. 풍부한 역사적 과거에 경의를 표하고 도시가 경험하고 있는 급속한 성장을 위한 포지셔닝을 제공했다. 패널은 시장 상황과 기회를 평가하고, 디자인 가능성을 구상하고, 구현을 가능하게 하는 재정 전략을 마련해달라는 요청을 받았다. "더 나은 재건"이라는 아이디어를 수용하면서, 패널은 잠재적으로 키워왔던 오랜 아이디어와 반복적으로 되풀이되는 비전과 꿈을 상호 평행적으로 잡아가면서 활성화하였다.

패녈 추천 요약

패널은 폭격으로 황폐해진 Second Avenue의 일부를 복원하기 위한 권장 사항을 제공하는 임무를 받았다. 그러나 패널은 Second Avenue와 평행 도로인 First Avenue 및 Third Avenue를 포함하는 더 넓은 "지구" 비전을 권장했다. 시의 계획 부서는 2020년 2월에 시작하여 지역 사회와의 경청 세션을 포함하는 작업에서 유사한 결론을 도출하고 있었다. 브로드웨이에서 유니언 스트리트까지 이어지는 이 3개 거리를 일부 사람들은 "도시의 영혼"으로 간주했다. 시가 적극적으로 행동하지 않으면 이 지역의 풍부한 역사와 문화를 잃어버리고 브로드웨이 인근에 집중적으로 확대되는 "싸구려 유흥거리(honky-tonk)" 관광 지역에 사로잡힐 위험이 있었다.

패널은 시가 시장 지구를 만들고 거리 이름을 과거 지정으로 복원할 것을 제안했다. Second Avenue는 과거 번화한 상업 중심지였던 원래 이름인 Market Street으로 되돌아간다. Cumberland 강을 마주 보고 있는 First Avenue는 다시 Front Street로 이름이 바뀌고 Third Avenue는 College Street로 돌아간다.

패널의 다른 권장 사항은 지역을 활성화하고 풍부한 역사와 문화를 지원하는 것을 목표로 했다. 여기에는 손상된 빅토리아 시대 건물을 복원하고 과거의 화려함을 되찾고 공공 예술을 사용하여 동네의 역사와 문화를 기념하기 위한 단계로 도시의 역사 지구 지침을 검토하는 것이 포함되었다. 이 지역을 소개하기 위해 권장 사항으로 여러 장소 만들기가 정해졌다. 내슈빌 사람들이 시내에서 친구들을 만나는 장소이자 방문자들에게 내슈빌이 어떤 곳인지 보여줄 장소로 정해졌다. 여기에는 야외 식사, 조명, 나무와 꽃이 있는 조경, 수상 택시 및 엔터테인먼트 등이 포함되고, 내슈빌만의 창작물(예술가, 장인, 요리사)를 축하하는 것이 포함된다.

이 도시는 과거의 잘못을 바로잡는 것을 목표로 "모두를 위한 주택"과 "올바른 일을 하는 것"을 포함하는 평등한 개발 접근 방식에 전념할 것을 권장했다. 투자로 급속한 성장을 경험하는 많은 도시처럼, 시민들은 일부 기업과 거주자의 이주를 강요하는 부동산 가치 상승과 젠트리피케이션의 무게를 느끼고 있었다. 많은 시민, 특히 유색인종은 소외감을 느꼈고 도시가 번영함에 따라 입지를 잃어가고 있었다. 패널은 의도적이며 불평등을 해결하며 모든 시민을 위한 저렴한 주택, 서비스 및 편의 시설에 대한 접근을 제공하는 데 중점을 둘 것을 촉구했다. 마지막으로 “국가 자금, 일반 자금, 호텔/모텔 세수, 일반 공공채권 및 세금 증분 자금 조달(tax increment financing)”을 포함한 여러 자금 조달 옵션이 권장되었다.


창의적인 장소 만들기 구현 패널 권장 사항

패널이 개최된 지 1년이 조금 넘었지만(이 보고서를 작성하는 현재), 진행 속도는 빨랐다. ASP 보고서 이후 몇 개월 이내에 Nashville 시는 자본 지출 계획에 2천만 달러를 할당하고 자본 개선 예산에 추가로 5천만 달러를 할당했다. 이 자금 지원으로 프로젝트가 시작되었으며 처음에는 Second and First avenues 길의 개선에 중점을 두었다. 시는 보다 장기적인 설계 및 건설 옵션이 실행됨에 따라 창의적인 장소 만들기 전략의 구현이 가시적 성과와 높은 수익을 나타낸다는 것을 인식했다. ULI 권장 사항은 유서 깊은 건물을 보존하고, 현지인(관광객뿐만 아니라)을 위한 장소를 만들고, 강과 연결하는 것과 같이 이미 배양 중인 아이디어에 생명을 불어넣었다.



가장 눈에 띄는 단기적 이득은 폭발 현장에서 그리고 Second Avenue에서 가장 심하게 손상된 건물 바로 맞은편에 있는 AT&T 유틸리티 건물의 빈 외벽에 활기를 불어넣는 화려한 "캔버스"로 변형하는 것이었다. 이는 거리에 활기를 주고, 과거에 대한 경의를 표하는 것이다. 이 아이디어는 폭발 사건 훨씬 전에 지역 예술가이자 전 시의원이었던 필 폰더(Phil Ponder)가 그린 2번가의 웅장한 빅토리아 시대 건물을 펜과 수채화로 그린 그림에서 영감을 받았다. 지역 신문인 Main Street Nashville에 따르면, Market Street Too라는 AT&T 벽의 거대한 알루미늄 에칭 벽화는 손상되거나 파괴된 Second Avenue 건물을 기념할 것이라고 보도했다. AT&T는 이 개념에 동의했으며 이 예술 작품을 외관 설치에 통합하고 이 구성 요소에 민간 자금을 지원하고 있다.

대응 및 복구를 위한 수석 프로젝트 관리자이자 원본 Ponder 그림의 자랑스러운 소유자인 Ron Gobbell은 "독특한 벽화는 거리 풍경을 바꿀 것이다."라고 주장하며, 벽화를 따라 인도가 활성화되고 주민과 방문객을 끌어들이는 모습을 상상했다. 활성화에는 강을 향한 1번가, 2번가 및 인근의 기타 거리가 포함된다. "더 나은 재건"을 위한 추진력에 힘입어 새로운 지역 디자인은 조용한 사색, 노천 식당 및 선별된 소매점포를 위한 넓어진 보도가 반영되며, 동시에 나무가 늘어선 거리에 더 많은 그늘이 추가된다.

강 방향의 연결과 1번가와 2번가 사이의 접근을 용이하게 하기 위해 폭격으로 파괴된 한 건물의 소유자는 ULI의 제안을 통합하고 1번가와 2번가를 연결하는 계획을 약속했다. 소유자의 계획은 그 성격을 유지하기 위해 남아 있는 역사적 구조를 가능한 한 많이 통합하고. 강과 평행한 거리를 오가는 보행자의 흐름을 촉진할 1번가와 2번가를 연결하는 통로를 통합한다. 건물을 복원하고 너비가 8.5m, 길이가 60m인 이 연결로를 만들려면, 구역 설정을 변경하고 Metro Historic Zoning Commission의 승인을 받아야 했다. 완공되면 통로는 야외 식당과 소매점이 있는 레스토랑으로 활성화될 것이며 통로에서 볼 수 있는 아트 벽화를 중심으로 할 것이다. 중요한 구성 요소인 운영 및 지속적인 프로그래밍은 개인 소유주가 아닌 시에서 주도한다. 건물에는 통로 위에 140개의 객실을 갖춘 호텔이 들어선다.


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