[지식정보] ULI가 본 2024 미국 부동산 전체적 전망

고금리 장기화 속에 미국 부동산에 새로운 적응이 계속되고 있다. 미국 부동산 시장은 느리면서 조심스러운 주행을 하고 있어, 롤러코스터 같은 혼란은 일어나지 않을 전망이다. 대신 부동산은 개별적 변수가 많은 만큼, 구체적인 부동산 유형, 특정 장소, 특정 세부 사항 등에 대해 개별적 숙제가 필요한 상태다. 도시부동산 연구단체인 ULI는 관련 전문가들을 대상으로 설문 조사한 결과를 바탕으로 미국 부동산에 대한 ‘2024 부동산 이머징 트랜드’ 보고서를 발표했다. 이 내용을 요약하여 다듬어본다.

자료:Emerging Trends in Real Estate ® 2024

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고금리 장기화를 겪고 있는 미국 부동산의 새로운 시대

미국 상업용 부동산 커뮤니티에서는 지금 우리가 바라보고 있는 세상이 우리가 한동안 살아야 할 세상이라는 공감대가 형성되고 있다. 최악의 코로나19 팬데믹은 이미 오래전에 지나갔다. 우리는 더 이상 팬데믹 이전의 상황으로 갑자기 돌아갈 것이라고 기대해서는 안 된다.

3년 동안 희망을 버리지 않았던 미 부동산 업계 리더들은 사람들이 사무실로 예전처럼 회귀하지 않을 것이며, 일부는 전혀 돌아오지 않을 것이라는 결론을 내렸다. 이런 현상으로 사무실 소유주, 관리자, 중개인 등 미 부동산 업계는 많은 부담을 받고 있다. 활기찬 오피스 시장에 의존하는 도심은 물론, 기타 부동산 부문에도 부수적인 영향이 나타나고 있다. 그래서 투자자들은 포트폴리오를 구성하는 방법에 대한 오랜 기준을 처음부터 다시 생각하고 있다.

이러한 모든 주제들을 이번 ULI ‘2024 Emerging Trends in Real Estate®’에서 정리하고 있다. 고금리 장기화라는 새로운 부동산 시대의 윤곽이 점점 더 명확해짐에 따라, 떠오르는 한 가지 중요한 주제는 "위대한 리셋(The Great Reset)"으로 정리할 수 있다. 과거는 과거고 지금은 시장 역학, 가격, 리스크 등 오래된 가정을 다시 처음부터 재검토할 필요가 있다.

이 새로운 시대의 또 다른 핵심 주제는 "더 높은 금리가 더 오래 지속된다(higher for longer)"로 정리해볼 수 있다. 그러나 부동산 업계는 이를 상당히 꺼리고 있다. 한 주요 투자 은행가는 "좋은 소식은 우리가 더 명확하고 확실한 정보를 얻게 되었다는 것이지만, 나쁜 소식은 금리가 더 오래 높아질 것이라는 전망이다. 이 사실이 마음에 들지 않는다."라고 불편한 심기를 드러내고 있다.

이번 이머징 트렌드 설문조사 응답자의 절반 이상이 2024년에 인플레이션이 하락할 것으로 전망하고 있다. 나머지 1/3분은 인플레이션이 최소한 안정될 것으로 예상하는 등 최악의 인플레이션은 지나갔다고 생각한다. 이는 연방준비은행이 금리 인상을 중단할 수 있는 근거가 될 것이다. 그러나 설문조사 응답자 10명 중 3명만이 2024년에 상업용 모기지금리가 하락할 것으로 전망하고 있다.

연준의 의도를 확신할 수 있다는 것이 그나마 위안이라고 볼 수 있다. 연준의 의도는 인플레가 잡히지 않으면 금리가 "더 오랫동안 더 높아질 것(higher for even longer)"이라고 계속해서 주장하고 있다. 2024년의 또 다른 주제로는 경제 성장 둔화가 예측된다는 것이다. 그래서 미국 부동산 업계는 이자율 하락을 기대하면서, 경기 둔화로 인한 부동산 가치 손실을 우려하고 있다.

부동산 구매 욕구

상업용 부동산 시장에 대한 부정적인 언론 보도를 고려할 때, 이번 설문조사에서 놀라운 결과 중 하나는 투자자들이 새로운 자산을 여전히 인수하고자 하는 욕구다. 2024년 이머징 트렌드의 응답자들은 2010년 이후 가장 높은 등급의 부동산 '매수‘를 기록했다. 이는 최근의 부동산 가격 하락을 의식해서 ’구매‘를 반영한 것으로 보인다. 지난 10년간의 끊임없는 부동산 가격 상승세 이후, 지금이 유리한 인수 진입 시점으로 판단하고 있는 것으로 보인다. 또한 설문조사 응답자의 거의 절반이 2024년에 투자수익률(cap rates)이 더 상승할 것으로 예상하고 있다. 이는 분모의 자산가치가 하락할 것으로 기대하기 때문이다.

그러나 거래량 수준은 감소하고 있으며, 매물 부족으로 인해 가격의 명확성이 제한되고 있다. 그래서 구매자와 판매자가 가격 책정에 합의하지 못하는 부정적인 고리(loop)가 반복되고 있다.

그렇지만, 현실은 그렇게 암울해 보이지 않는다. 2023년 상반기 거래 수준은 2015~2019년 상반기 평균보다 약 1/4(26.1%) 감소했지만, 역사적으로 끔찍한 수준은 아니다. 2020년 코로나19 경제 봉쇄 기간 중 시장은 사실상 정지 상태였다. 그때보다는 지금이 훨씬 상회하고 있다. 그러나 매수자 오퍼와 매도자 기대치 사이의 넓은 가격 스프레드로 인해 거래가 제한되고 있다. 특히 2015년부터 2019년까지 매매가 60% 이상 감소한 오피스 부문에서 더욱 그런 현상이 심하다.

자산 관리 회사의 한 임원은 "구매자와 판매자 간의 기대치가 재조정되는 동안 우리는 상당히 좋은 휴지기에 있다. 판매자는 아직 현재 시장 상황에 대한 기대치를 완전히 조정하지 못했다.""라는 의견을 내고 있다.

투자자들은 가격이 어디에서 안정될지에 대한 확신을 더 원하고 있다. 한 펀드 어드바이저는 "우리는 좋은 투자 기회를 보고 있다고 생각하지만, 가격 비교가 없기에, 현재 좋은 기회가 무엇인지 평가하기가 어렵다."라고 언급하고 있다.

업계 참여자들은 부채 시장도 탓하고 있다. 설문조사에서 "이자율 및 자본 비용"이 여전히 가장 큰 우려 사항으로 꼽혔으며, "자본 가용성"이 그 뒤를 잇고 있다. 부채는 상업은행들을 제외한 모든 출처에서 전년보다 약간 더 많이 조달할 수 있을 것으로 전망하고 있다. 그럼에도 응답자들은 부채와 주식 인수 모두 더욱 엄격해질 것으로 보고 있다.

덜 낙관적이지만 어느 정도는 희망적인 전망

이러한 자본 시장의 어려움에도 불구하고, 부동산 업계 종사자 중 다수는 일반적 경우보다는 덜 낙관적이지만 적어도 어느 정도는 희망적인 전망을 유지하고 있다. 설문 응답자의 40% 이상이 회사의 수익 전망을 양호 내지 우수로 평가했다. 하지만, 이는 업계가 2008년 글로벌 금융 위기(GFC)에서 벗어나기 위해 노력하던 2011년 이머징 트렌드 에디션 발표 이후 가장 낮은 비율이다. 반대로 회사의 수익 전망을 '매우 나쁨'이나 '나쁨'으로 평가한 응답자는 13%에 불과했지만, 이는 10년 만에 가장 높은 수치로 우려감을 떨치지 못하고 있다.

부동산 자본 시장의 약세에도 불구하고 조심스러운 낙관론이 적절하다고 볼 수 있다. 이는 부동산 펀더멘털이 상당한 시장 혼란과 경제 불확실성에도 놀라울 정도로 탄력적으로 유지되고 있기 때문이다. 오피스 분야가 심각하게 걱정되는 예외로 남아 있지만, 부동산 업계 전체가 함께 매몰되는 것은 아니다. 한 업계 전략가는 "오피스가 이렇게 침체된 상황에서는 상업용 부동산 전체가 나쁘다고 생각하기 쉽지만 그렇지 않다."라고 언급하고 있다.

설문조사에서는 여러 다양하면서도 엇갈린 의견이 나오고 있다. 글로벌 금융위기나 코로나19 봉쇄 기간에는 대부분 사람이 시장에 대한 공통된 사고방식을 공유했다고 볼 수 있다. 그러나 지금은 전망이 더 크고 다양하다. 연기금 분야의 한 고문은 "각기 다른 독특한 이유로 인해 각기 다른 사람들이 각기 다른 곳에 있다. 전속력으로 앞서가는 투자자도 있고, 연필을 집어 들기 시작한 투자자도 있고, 여전히 연필을 내려놓은 투자자도 있다."라고 표현하면서 다양한 입장을 대변하고 있다.

많은 투자자, 특히 "핵심" 기관 펀드는 수익률이 매력적일 만큼 가격이 하락할 적절한 진입 시점을 기다리며 관망하고 있다. 그러나 부적절한 매도를 강요당할 만큼 고통스러운 상황에 직면한 소유주는 거의 없기에 시간이 더 걸릴 수 있다. 그리고 대부분 투자자는 실제 금리 인하까지는 더 오래 걸리겠지만, 금리 인상의 끝은 가까워 보인다고 생각하고 있다.

좋은 소식은 채권시장 변동성을 측정하는 메릴린치 옵션 변동성 추정(MOVE) 지수(Merrill Lynch Option Volatility Estimate (MOVE) index)가 올 10월 중순을 기준으로 18개월 만에 최저치를 기록했으며 대체로 하락 추세라는 점이다. 일반적으로 MOVE 지수가 상승할수록 미국 국채시장의 변동성이 확대되어, 채권시장에 불확실성과 위험이 증가한다. 이때 고위험 고수익을 노리는 채권투자자들은 더 큰 수익과 손실의 가능성을 감수하고 채권 시장에 참여하는 경향이 높아진다. 반대로 지수가 낮아지면 채권시장 변동이 적어져, 투자자들은 안정된 투자 환경이라고 판단한다. 하지만 지금의 MOVE 지수는 여전히 높은 편으로, 일반 투자자들이 안심하고 재진입하기 위해서는 시장이 상당히 진정될 필요가 있다는 전문가들의 의견이다.

인터뷰한 많은 투자자의 견해를 반영하여 요약하면, "거래량이 증가하려면 2024년까지는 시간이 걸릴 것 같지만, 언젠가는 올 것이라고 생각한다. 그렇다고 연준의 금리 인하에만 달려 있는 것은 아니다. 사람들이 새로운 높은 금리에 익숙해지고 다시 거래를 시작하면 그 전에 일어날 수도 있다."

개발자들의 심리는 비슷하게 낙관적이면서도 신중해 보인다. 한 복합용도 개발업체는 "임대 거래를 성사시키기 위해 계속 노력하고 있다. 그러면서 새로운 자본을 다시 투입할 시기가 언제인지 주시하고 있다."고 말하고 있다. 금리 시장이 어느 정도 안정되고 자본 비용이 어느 정도 안정되기 전까지는 대규모 자본 투자로 베팅하기가 어렵다고 생각한다.“ 

한편, 더 많은 기회주의적 펀드가 자본을 조달하고 순환하면서 고통을 받고 있는 자산을 찾고 있지만, 아직 많은 것을 찾지 못하고 있다. 한 자산 관리 회사의 책임자는 "그날이 언제가 될지는 모르겠지만, 더 많은 어려움이 있을 것으로 생각하기 때문에 더 많은 기회가 있을 것으로 생각한다.."라고 언급하고 있다.

상업용 부동산(CRE) 부문의 광범위한 윤곽이 드러나고 있지만, 앞으로 나아갈 길을 파악하거나 탐색하는 것이 반드시 쉬운 일은 아니다. 우리는 여전히 숙제를 해야 할 필요가 있다.