[지식정보] ULI가 본 2022년 글로벌 도시부동산 10대 트렌드 전망

도시부동산은 공간의 탄력적 활용, 코로나 대유행, 기후 위기, 재택근무, 주택 위기, 기술발전 등이 뒤섞이면서 불확실성의 시대가 되고 있다. 이와 관련하여 세계적인 도시부동산 단체인 ULI는 ‘Emerging Trends in Real Estate® 2022’ 전망을 다음과 같이 발표하였다. 그 관련 시사점만 정리해본다.

도시부동산의 유연성과 편의성이 향후 10년을 이끈다.

오피스는 어디서나 일하는 개념으로 재설정되고 있다.

일하고 생활하는 게 어디서든 가능해지고 있다.

주택 위기가 심각하다.

도시 경관이 바뀌고 있다. 기후 위기가 심각해지고 있다.

프롭테크로 부동산 사용 방식이 바뀌고 있다.

부동산 분야별로 코로나 대유행의 영향은 차별적으로 나타나고 있다.

부동산 자본시장은 코로나 대유행 직전 수준으로 반등하고 있다.

새로운 불확실성의 시대로 접어들고 있다.

자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estate® 2022

델코지식정보

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1. 향후 10년을 이끄는 유연성과 편의성

코로나 19 대유행은 사람들이 과거와는 다르게 일하고 살도록 강요하고 있다. 도시부동산이 어떻게 기능해야 할지 지금까지 알려지지 않은 유연성의 잠재력을 들춰내고, 미래에 부동산을 사용하는 방식에 대해 기대를 바꾸고 있다.

일과 삶의 균형이 새롭게 강조되고 있다. 시간 관리방식에도 편의성과 생산성이 더욱 중요해지고 있다. 이러한 것들을 더 잘 결합하기 위해서는 도시부동산의 물리적 변화가 요구된다. 특히 재택근무나 홈쇼핑의 증가 현상을 수용하기 위해서는 더 많은 변화가 필요하다.

2. 어디서나 일할 수 있는 사무실 재설정

오피스는 오랫동안 상업용 부동산의 포트폴리오 기반이었다. 그러나 코로나 19로 인해 원격 근무는 많은 사무직 근로자에게 영구적인 옵션이 되고 있다.

재택근무가 사무실 수요에 미칠 영향에 대해서는 다양한 관점이 존재한다. 그중 가장 가능한 시나리오는 기업이 미래에 더 적은 공간을 임대할 거라는 거다. 사회적 거리 두기로 인해 신규 채용을 하더라도 많은 공간은 불필요해진다.

값비싼 중심 업무 지구에 있는 사무실은 교외 지역의 사무실보다 수요가 더 많을 것이다. 이유는 본사의 도심 입지는 분산된 원격 근무의 중심이기 때문이다.

3. 어디서나 일하고 어디서든 생활

코로나 19의 대유행과 봉쇄로 인해 재택근무가 급격하게 증가하고 있다. 이는 일 자체와 전통적인 일하는 장소 사이의 상당한 단절을 의미한다. 물론 무제한은 아니지만, 근로자가 거주지 입지를 결정할 때 많은 유연성을 갖게 된다.

물론 한국과는 상황이 다른 미국 같은 경우에 해당된다. 근로자들은 직장 입지에서 더 멀리 이동하고 있다. 교외나 시골 환경을 선호하고, 재택 사무실, 보육원, 가정에 필요한 더 많은 공간을 확보할 수 있기 때문이다. 이런 수요 증가로 주택 가격과 임대료는 근접 시장보다 빠르게 상승하고 있다.

이러한 움직임은 기업 하이브리드 근무와 원격 근무를 영구적인 옵션으로 채택하면서 더욱 증가하고 있다. 대유행 이전의 이주 패턴이 강화되고 있고, 특히 Sunbelt 시장처럼 인구 밀도가 낮으며 더 저렴한 교외 지역을 선호하는 트렌드가 증가할 것이다.

이러한 추세는 대개 미국 인구 증가율이 사상 최저 수준으로 둔화되어, 지역 내 및 지역 간 이주가 부동산 시장에 미치는 영향이 확대하는 시기에 나타난다.

4. 주택 위기가 돌아온다.

코로나 19 초기에 일시적인 경기 침체 동안 주택 가격과 임대료 상승이 거의 멈췄다가 경제 재개가 빠르게 가속되면서 주택 구매가 힘들어졌다. 가격과 임대료 상승은 임금 인상보다 훨씬 높이 오르고 있다.

값비싼 대도시 시장을 떠나는 사람들이 소규모 목적지 시장에서 주택 가격을 인상하면서, 2차 3차 시장에서 매매 및 임대 주택 비용이 더 빠르게 상승하고 있다.

주택 생산이 신규 가구 증가에 훨씬 미치지 못하면서, 민간과 정부의 상당한 공급이 없다면 주택의 부족은 계속 악화될 것으로 보인다.

5. 도시 경관 개조

코로나 초기에 최소한의 이탈을 겪었던 대부분 도시는 이미 활력을 되찾고 있다. 그러나 도시 풍경은 주민들이 시각적 기능적으로 견딜 만한 방식으로 변경되고 있다.

코로나 초기 경기 침체 이후 일부 대도시 시장에서 상업용 및 주거용 임대료 수준이 낮아져 집주인에게 고통이 있었지만, 많은 사람과 기업에게는 선택의 여지가 컸었다.

과거와는 획기적인 단절이 생기고 있다. 공용 야외 공간이 차량보다 보행자 할당이 약간 늘고 있다. 보도와 노상 주차장이 야외 쉼터와 카페 좌석으로 대체되고, "저속 도로"는 차량 통행보다 도보 통행을 환영한다.

대중교통의 악몽이 일어나고 있다. 대중교통 이용객의 급감은 그 운영자의 생존을 위협하고, 이에 의존하는 저소득 탑승자에게 치명적인 결과를 초래할 수 있다.

6. 기후 위험에 닥쳐있다.

자연재해의 빈도가 증가하고 이러한 사건이 인간이 유발한 기후 변화에 기인한다. 이러한 설득력 있는 연구는 더 큰 대응 행동을 하라고 경고하고 있다.

도시부동산은 기후 변화에 대한 많은 책임을 져야 하고, 환경의 회복력을 개선하는 고유한 위치에 있다. 도시부동산은 환경 인증 프로그램과 광범위한 기후 완화 이니셔티브에 광범위하게 참여하고 있다. 그렇지만 투자자가 미래의 기후 위험의 비용을 떠맡는 증거는 아직 숫자 근거로는 미미하다.

그러나 기후 관련 재산 피해의 위험이 증가함에 따라 더 많은 투자자가 시장 수준의 기후 위험을 반영하는 선도적인 기관 투자자의 전철을 따를 것으로 보인다.

7. 프롭테크 채택으로 부동산 거래 방식이 변화하고 있다.

프롭테크 기술은 부동산 속성을 더 잘 이해하고 관리하는데 채택이 되면서 ​​미래 성장을 위한 중요한 영역이 되었다.

코로나 대유행은 프롭테크 기술을 채택하는 새로운 추진력과 범위를 제공하는 계기가 되었다. 자산을 효율적으로 운영 관리하는 것 이상이 가능해졌다. 일하는 방식이 발전하면서, 임차인이 공간을 효율적으로 사용하는 데 도움이 되고 있다.

부동산 기업은 데이터 분석과 인공 지능을 사용하여 사전에 대책을 강구하는 기회를 식별할 수 있다. 이 기술 개발에 많은 자금이 투자되면서 기술은 더욱 향상되고 있다.

8. 코로나 대유행은 하나지만 부동산 분야별 전망은 차별적으로 갈라지는 분기(分岐) 현상을 보이고 있다.

2008년 글로벌 금융위기로 인한 불황은 모든 지역, 업종, 부동산을 강타했던 것과 달리 이번 코로나 19의 영향은 아주 차별화된 결과를 만들고 있다. 부동산 시장과 업종 전망은 지난 금융위기 이후 경기 회복과 크게 다른 방식으로 갈릴 것으로 보인다.

산업용 부동산, 주택, 데이터센터, 헬스케어 건물, 학생 주택 등은 좋지만 숙박, 소매 부동산은 힘들 전망이다. 오피스 부문은 코로나 19로 건강이 중요해지면서, 새 건물을 선호하는 ‘품질로의 전환’이라는 재설정이 시작되었다.

9. 부동산 자본시장은 대유행 직전 수준으로 반등하고 있다.

미국은 부동산 자본시장이 돌아왔다. 2020년 중반에 상당한 일시 중지 후 거래량은 대유행 직전 수준으로 반등하고 있다. 투자자들의 막대한 여유 자금을 감안하면 거래량은 더욱 늘어날 전망이다.

지난 10년 동안과 마찬가지로, 투자자의 관심은 산업과 주택 자산에 관심이 높지만, 호텔, 쇼핑센터, 사무실은 상대적으로 관심이 덜하다. 그러나 선호 분야, 제한된 시장 기회, 기록적인 가격 등으로 인해, 많은 투자자가 생명 과학, 데이터 센터, 셀프스토리지, 학생 주택 등 같은 대체 부동산과 다양한 형태의 부채 활용에 몰두하고 있다.

투자자들은 투자 대상과 방법에 대해 합리적으로 신중한 선택적 태도를 취하고 있다. 향후 본질적으로 궁금한 대목은 투자자들이 원칙을 유지할 것인지, 아니면 항상 그렇듯이 상황이 나아질 것 같으면 버블을 만들지 궁금하다.

10. 불확실성의 새로운 시대

지난 10년간 부동산 시장을 예측하던 잣대는 코로나 19와 그에 따른 경기 여파로 인해 소용이 없게 되었고, 불확실성이 고조되는 새로운 시대가 시작되었다.

코로나 19 발행 이후 코로나바이러스에 대한 이해도가 높아졌음에도 불확실성은 여전히 높아, 그대로 경제와 부동산 시장에 가장 큰 위험 요소가 되었다. 특히 오피스 시장은 향후 시장에 대한 투자자의 판단과 임차인의 수요 전략 파악이 더 확실해질 때까지 그 수요 예측이 어렵다. 소매와 숙박 부문에 대해 소비자 지출의 후퇴와 상황 정도가 불투명한 위험으로 존재하고 있다.

기후 위기의 증가도 부동산 부문에 가장 큰 장기 불확실성이다. 도시부동산은 롱테일 위험을 완화하기 위한 광범위한 영향을 분석해 의사 결정을 해나가야 한다.