[지식정보] Office-to-Life Science 전환

오피스가 생명공학 용도로 전환하는 트렌드가 최근 몇 년 동안 증가하고 있다. 이는 생명공학 산업의 성장과 오피스 공간에 대한 수요 감소가 맞물리면서 촉진되고 있다. 생명공학 산업은 최근 몇 년 동안 빠르게 성장해 왔으며 앞으로도 계속 성장할 것으로 예상된다. 시장 조사기관 마켓앤마켓에 의하면, 글로벌 생명공학 시장은 2022년 2,710억 달러에서 2027년까지 4,750억 달러로 연평균 11.8% 정도 성장을 전망한다. 이는 혁신적인 신약과 치료법에 대한 수요 증가와 이에 부응하려는 기업과 정부의 생명공학 연구에 대한 지원이 증가하고 있기 때문이다.

반면, 미국에서 오피스 공간 수요는 코로나19로 인해 감소했다. 사람들이 재택근무를 더 많이 선택함에 따라 기업의 오피스 공간 수요는 줄어들고, 상대적으로 공실률이 증가하고 있다. 이에 대한 대책으로 미국 오피스 시장은 도시에서 가장 빠르게 성장하고 있는 신산업 중에서 생명공학을 위주로 기존 오피스를 용도 전환하고 있다.

자료: ULI 리포트. Reshaping the City-Zoning for a More Equitable, Resilient, and Sustainable Future

https://urbanland.uli.org/public/office-to-life-science-conversions-high-demand-lower-cost-faster-delivery/?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%2005%2E15%2E23

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전반적으로 사무실 공간에 대한 수요가 감소하고 있는 가운데, 오래된 사무실 자산을 다른 용도로 전환하는 사례가 증가하고 있다. CBRE 아메리카의 오피스 리서치 책임자인 제시카 모린에 따르면, 현재 진행 중인 125개의 오피스 전환 프로젝트 중 절반이 생명과학 용도로 개조되고 있다.

샌프란시스코에 본사를 둔 프로젝트 매니지먼트 어드바이저의 프로젝트 디렉터인 Devin Bertsch는 다른 상품 유형에 비해 생명과학 용도로의 오피스 전환 비율이 높은 것은 이 두 용도가 겹친다는 점을 고려하면 이해할 수 있다고 말한다. 생명과학 개발 및 건설 관리를 전문으로 하는 Bertsch는 실험실 용도로 전환되는 바닥 면적은 일반적으로 프로젝트의 50% 이하이지만, 전환 시 신규 생명과학 프로젝트와 비슷한 임대료가 발생한다고 지적한다.

CBRE의 생명과학 부문 부연구 책임자 테일러 스터키(Taylor Stucky)는 2021년 1분기에 생명과학 전환 프로젝트가 정점을 찍었으며, 이는 전체 실험실 생산의 41.5%를 차지했다고 말한다. 2022년 4분기에 공급된 생명과학 공간의 또 다른 31%도 전환 프로젝트였다.

"현재 전환이 일어나는 곳은 지하철의 밀집도에 따라 크게 달라지는 것 같다."라고 Stucky는 말한다. 파이프라인에 있는 제품의 77%가 전환에 기인하는 뉴욕시가 이러한 프로젝트의 가장 높은 비율을 차지하고 있다. 워싱턴 DC/볼티모어, 덴버-볼더, 보스턴-캠브리지가 그 뒤를 잇고 있다.

시카고에 본사를 둔 상업용 건설 회사 Skender의 수석 프로젝트 매니저인 Jason Utah는 오피스 빌딩을 생명과학 공간으로 전환하면 신규 개발 비용보다 최소 50%의 비용을 절감할 수 있다고 지적한다. 대부분의 오피스 빌딩은 이미 천장부터 바닥까지 높이가 높고 기존 건물 외피가 있다. 전기 및 기타 유틸리티는 일반적으로 더 강력한 시스템으로 업그레이드해야 하지만, 이미 건물에 설치되어 있다는 사실은 시간과 비용 면에서 큰 이점을 제공한다.

CBRE 미주 생명과학 자문 부문 책임자 매트 가드너(Matt Gardner)는 현재 부동산 사이클이 최고조에 달했던 2021년과 2022년 공실률이 0에 가까웠다. 그는 "공실 오피스 빌딩을 전환해야 한다는 압박은 신축 공사가 완료되는 기간이 길어지는 것과 상관관계가 있었다."라고 말한다.

그러나 실험실 시장과 전반적인 경제 상황이 둔화되면서 2023년에는 이러한 압력이 완화될 것으로 예상된다.

그럼에도 불구하고 지난 10년간의 의료 혁신과 팬데믹으로 촉발된 제약 개발의 활성화로 인해 생명과학 연구에 대한 공공 및 민간 자금이 전례 없이 증가. 이에 따라 실험실 공간에 대한 수요도 증가하는 시대가 도래했다.

실제로 휴스턴에 본사를 둔 Hines의 연구원들이 최근 발표한 백서에 따르면 향후 10년간 생명과학 부동산에 대한 수요가 33~50% 증가할 것으로 예상된다. 이는 기존 370만 평의 생명공학 공간에 추가하여 총 126만~183만 평의 신규 수요가 늘어난다는 의미다.

전환의 動因

다양한 유형의 부동산 자산을 주거용으로 재설계하는 것을 전문으로 하는 캘리포니아주 오렌지 카운티 소재 건축회사 TCA 아키텍츠의 대표이자 사업 개발 담당 이사인 건축가 팀 머스터드는 기존 건물을 새로운 용도로 전환하는 두 가지 주요 동인은 ESG에 대한 우려와 공급 시간이라고 주장한다.

"전환은 기존 건축 자재를 사용하고 건축 자재를 매립하지 않음으로써 폐기물과 탄소를 줄이기 때문에 지속 가능성을 촉진한다."라고 그는 말한다. "또한 특히 남부 캘리포니아나 샌프란시스코 베이 지역과 같이 장벽이 높은 시장에서는 시장 출시가 훨씬 빠르다. 신규 건물은 비공식 재량 승인이 너무 많다. 그러나 기존 구조물의 경우, 승인을 받는 데 걸리는 시간이 2~3년에서 몇 개월로, 공급은 5~7년에서 2~3년으로 단축된다."라고 머스터드는 덧붙인다.

건물 소유주와 개발자는 전체 오피스 건물의 용도를 변경할 뿐만 아니라, 일반적으로 1~2개 층의 멀티테넌트 수직형 오피스 건물 내에 사전 구축된 랩 공간을 조성하고 있다. 풀서비스 설계-시공 회사인 SGA의 뉴욕 사무소에서 모든 프로젝트를 감독하는 건축가 Brooks Slocum은 수직형 빌딩의 생명과학 공간은 환기 용량에 의해 제한되며, 때로는 버려진 갱도를 사용하거나 건물을 가장 적게 방해하면서 수직 공간을 만들 수 있는 위치를 찾기도 한다고 말한다.

비용 및 임대료

2022년 CBRE 보고서에 따르면 샌디에이고, 샌프란시스코, 보스턴 등 3대 생명과학 시장의 신축 비용(토지비 포함)은 평당 24,030달러에서 42,720달러이며, 임차인의 실험실 설비에 평당 10,680달러에서 23,140달러가 추가된다.

반면, 부동산 서비스 회사 Cushman & Wakefield에서 캠브리지/도시 팀을 이끌고 있는 보스턴의 로버트 리차드에 따르면 오피스에서 실험실로의 전환 및 테넌트 개선 비용은 평당 평균 약 10,680달러다.

JLL의 생명과학 부문 부사장이자 프로젝트 및 개발 서비스 책임자인 Jon Wright는 용도가 변경되는 건물의 기존 특성과 소유주가 건설하려는 연구실 유형에 따라 비용이 달라진다고 말한다. 예를 들어, 관찰이나 연구 목적으로 동물이나 식물을 보관하는 밀폐된 공간인 전문 실험실이나 동물 사육장을 지으려는 경우 비용이 증가하기 시작한다.

비용은 사무실 대 실험실 비율에 따라 달라진다고 SGA의 슬로컴은 말한다. 일부 생명과학 전환은 사무실 대 실험실 비율이 40/60인 반면, 다른 생명과학 전환은 사무실 대 실험실 비율이 60/40입니다. 그러나 일반적으로 비용을 계산할 때 사무실과 연구실 비율을 50 대 50으로 가정. 최근 몇 년 동안 연구실 공간의 양이 약간 증가하는 추세를 보이고 있다고 CBRE의 Morin은 말한다.

프로젝트 매니지먼트 어드바이저의 Bertsch는 유지보수, 규정 미준수, 기타 예상치 못한 물리적 문제 등 건물의 열악한 상태도 비용 지표에 상당한 비용을 추가할 수 있다고 말한다.

꾸준한 수요 파이프라인과 함께 연구 개발 거래와 관련된 임대료 프리미엄과 장기 임대 계약은 사무실 건물을 실험실 공간으로 전환하는 데 있어 또 다른 인센티브다. 콜리어스 생명과학 실무 그룹의 수석 부사장 겸 의료 및 생명과학 국가 운영위원회 위원인 조셉 페터먼은 연구실 공간이 위치에 따라 오피스 공간보다 1.5배에서 2.5배 더 높은 임대료를 제공한다고 말한다.

올바른 위치, 올바른 건물

JLL의 프로젝트 및 개발 서비스 담당 부사장이자 생명과학 부문 책임자인 존 라이트는 캘리포니아 베이 지역이나 덴버/볼더와 같이 생명과학 기업이 밀집되어 있고 재고가 적은 시장에서 임대료 프리미엄이 가장 크다고 말한다. 그러나 이러한 시장에서도 부동산이 인재들이 선호하는 편의시설 및 대학과 가까워야 하므로 위치가 중요하다.

샌디에이고에 본사를 둔 건축가이자 글로벌 건축회사 젠슬러의 LEED 그린 어소시에이트이자 개발업체 실무용 건물의 글로벌 실무 리더인 대럴 풀브라이트는 기존 생명과학 클러스터 내 또는 인근에 위치하는 것이 생명과학 기업과 과학자 모두에게 중요하다고 설명한다. 이유는 기업이 인재를 확보하고 연구원들이 같은 생각을 가진 전문가들과 협업할 기회를 제공하기 때문이다.

위치 외에도 올바른 건물을 선택하는 것이 전환의 성공에 매우 중요하다. JLL의 생명과학 자산 관리 담당 상무이사이자 전국 책임자인 티모시 마틴은 건물의 물리적 특성이 궁극적으로 입주하게 될 임차인에게 적합한 성능을 발휘할 수 있어야 한다고 강조한다. "우리는 건물의 규모, 위치, 원래 설계 목적에 따라 다양한 방식으로 성공적인 전환이 이루어지는 것을 보았다."라고 그는 말한다. "최종 사용자의 니즈를 이해하는 숙련된 팀이 설계, 구축, 운영하기 때문에 결국 성공적인 전환이 이루어진다.“

예를 들어 보스턴 지역의 실험실 공간 임대료는 평당 3560달러이며, 개조된 건물은 평당 60,520~64,080달러에 거래되고 있다고 Cushman & Wakefield의 Richards는 말한다. 실험실 구축 비용이 높기에 생명과학 임대는 일반적으로 7~15년이다. 이 부문의 또 다른 긍정적인 역학 관계는 생명과학 기업이 빠른 속도로 성장하여 일반적으로 24개월에서 36개월 내에 규모가 두 배 또는 세 배로 커지기 때문에 결국 더 많은 공간이 필요하다는 것이다.

또한 대부분의 오피스 고용주들이 직원들이 일주일에 3일만 사무실에 근무하는 하이브리드 근무 환경을 수용. 하지만 생명과학 기업의 경우 입주에 대한 확신이 더 높다고 Gensler의 Fullbright는 말한다. "실험실에서 원격 근무를 할 수 없다는 것이 일반적인 생각이다.“

콜리어스 페터만은 생명과학 전환 투자자는 두 가지 범주에 속한다고 설명한다.

(1) 최고의 생명과학 클러스터에 진입하거나 확장하고자 하는 생명과학 프로젝트 개발 경험이 있는 개발자/투자자,

(2) 오피스 시장의 변화로 인해 부정적인 영향을 받은 오피스 빌딩 소유주/투자자가 입주율을 개선할 방법을 모색하는 투자자

경험이 풍부한 그룹의 프로젝트는 일반적으로 자본이 풍부하고 전환에 적합한 구조적 특성을 가진 공정한 가격의 자산을 찾기 때문에 일반적으로 위험이 낮다고 Fetterman은 제안한다.

젠슬러 보고서에 따르면 가장 바람직한 구조적 특성은 다음과 같다:

- 기둥 간격, 이상적으로는 3.35m 간격

- 평당 2000~2,400kg 하중을 지탱할 수 있는 바닥에서 지붕까지의 하중 용량

- 민감한 현미경 장비의 사용을 수용할 수 있는 바닥 진동 안정성

- R&D 실험실의 배기 및 신선한 공기 환기 요건을 충족하기 위해 강력한 HVAC 인프라를 수용할 수 있는 넓은 바닥 관통력

- 연구에 사용되는 특수 장비를 수용할 수 있는 4.2~4.9m의 바닥에서 천장까지의 높이

프로젝트 관리 어드바이저의 Bertsch는 사무실 임대인이 건물을 생명과학 용도로 전환하려는 이유는 향후 전염병이나 팬데믹에 강하기 때문이라고 주장한다. 안타깝게도 임대주는 코드 및 기능 요구 사항을 충족하기 위해 건물 기계, 전기 및 배관 인프라를 업그레이드하는데 드는 높은 비용을 이해하지 못하는 경우가 많다.

- 오피스 빌딩 인프라 업그레이드에는 다음이 포함: 환경 안전을 위한 고효율 HVAC 및 환기 및 배기 시스템, 청결 및 100% 신선한 공기 제공

- 일반 오피스 빌딩의 2,000와트 대비 4,000와트로 두 배의 전력을 공급하는 전기 서비스

- 중요 인프라 시스템, 연구 및 온도에 민감한 제품을 보호하기 위해 연중무휴 24시간 중단 없이 전력을 공급할 수 있는 대기 발전기 및 대체 에너지 저장 시스템