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[지식정보] 프롭테크가 아파트 부동산을 전환하는 방법


프롭테크(Proptech)는 건물 구매, 판매, 운영 및 관리 방식을 개선하기 위해 설계된 다양한 소프트웨어 및 기술 플랫폼을 포괄하는 포괄적인 용어다. 아파트 같은 공동주택에 적용되는 프롭테크 기술이 늘고 있다. 그 적용 사례를 ULI 최근 자료를 통해 정리해본다.

자료:https://urbanland.uli.org/public/how-proptech-could-transform-multifamily-real-estate/?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%2005%2E30%2E23

델코지식정보

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애리조나주 스코츠데일에 본사를 둔 기술 기업 SmartRent의 스마트 홈 자동화 기술이 아파트 건물에 적용되고 있다. 아파트 예비 임차인은 온라인으로 투어를 예약하고 신원을 확인한 다음, 블루투스 지원 스마트 잠금 장치를 해제하여 임대 에이전트 없이도 건물을 둘러볼 수 있다. 또한 아파트 입주 후에는 이 회사의 기술 플랫폼을 통해 간편한 앱을 통해 조명과 온도 조절기를 원격으로 제어하거나 Uber Eats 직원이 건물 정문을 통해 들어와 음식을 배달하도록 할 수 있다.

SmartRent의 설립자이자 최고 경영자인 Lucas Haldeman은 이 회사의 스마트 홈 플랫폼이 건물 소유주에게도 혜택을 제공한다고 말한다. 예를 들어, 세입자는 스마트 온도조절기를 원격으로 조정할 수 있는 기능을 통해 에어컨 비용을 더 절약할 수 있다. 이러한 사실을 입주 전에 알게 되면 세입자는 스마트 아파트의 임대료를 월 35달러 또는 40달러 더 지불할 의향이 있을 수 있다. 그 외에도 SmartRent의 플랫폼을 통해 관리자는 웹사이트 또는 모바일 앱을 통해 수리 작업 지시 상태를 확인할 수 있다. 또한, 주차장에 있는 차량이 승인된 사용자의 소유인지 확인할 수 있는 등 부동산을 보다 효율적으로 모니터링하고 제어할 수 있다.

SmartRent는 부동산 기술 또는 프롭테크를 사용하여 상업용 부동산의 공동주택 부문을 혁신하고자 하는 수많은 회사 중 하나다.

업계 전문가들은 프롭테크가 이제 막 공동주택 부문에 진출하기 시작했으며, 이는 혁신적인 영향을 미칠 수 있다고 말하고 있다. 이미 일부 아파트 건물 소유주는 클라우드 기반 시스템을 사용하여 휴대폰을 통해 건물의 에너지 사용 및 유지 관리 요구 사항을 관리하고 있다. 포트폴리오에 있는 부동산에서 방대한 양의 재무 데이터를 수집하여 전략적 의사 결정을 지원하는 분석 플랫폼을 사용하고 있다. 또한 임차인이 키보드나 화면을 몇 번만 터치하면 임대 계약에 서명하고 임대료를 지불하거나 집주인과 소통할 수 있는 웹사이트와 모바일 앱도 사용되고 있다. 최첨단 프롭테크 선구자들은 새로운 유형의 서비스와 고객 혜택을 제공함으로써 소유주와 임차인 간의 관계를 근본적으로 변화시키고 있다.


프롭테크 진화의 단계

부동산 기술 및 혁신 센터(Center for Real Estate Technology & Innovation)의 최근 보고서에 따르면, 최근 몇 년 동안 벤처 캐피탈 회사들은 프롭테크에 자금을 투입해 오고 있다. 2022년 하반기 이후 어려운 경제 환경으로 인해 투자가 38% 감소했음에도 불구하고, 여전히 프롭테크 스타트업에 198억 달러를 투자했다. 이 금액 중 공동주택 혁신에 얼마나 많은 금액이 사용되고 있는지는 불분명하다.

그러나 스타트업 벤처 캐피털 회사이자 부동산 투자 회사인 Olive Tree Holdings의 계열사인 Olive Tree Ventures의 제너럴 파트너인 제레미 카너는 아파트 건물을 위한 프롭테크가 금융 기술이 은행 및 금융 서비스 부문을 파괴한 것과 비슷한 영향을 미칠 것으로 보고 있다.

전 세계 순자산의 60% 이상이 은행이 아닌 부동산에 보관되어 있다. 미국에서만 2021년 연간 임대료 지불액이 5,000억 달러에 달할 정도로 엄청난 액수를 지불하고 있다. 기술 혁신으로 은행 업무는 휴대폰 모바일 뱅킹으로 바뀌었다. 이에 비해 공동주택은 아직 초기 단계에 머물러 있다.


제3의 물결 Third Wave

그럼에도, 공동주택 프롭테크는 이미 몇 가지 진화 단계를 거쳤다고 상업용 부동산 시장 정보 회사이자 소프트웨어 회사인 Yardi Systems의 일부인 Yardi Matrix의 부사장인 Jeff Adler는 말합니다.

①물결에는 백오피스 운영을 자동화하고 효율성을 개선하는 동시에 인건비를 절감하는 B2B 애플리케이션이 포함되었다.

임대 신청서 작성부터 임대료 납부, 유지보수 요청에 이르기까지 기본적인 기능을 웹 사이트와 모바일 앱을 통해 온라인으로 수행할 수 있도록 하는 등 임차인 경험을 개선하기 위한 B2B 애플리케이션의 물결이 이어졌다.

②물결에는 코로나19로 인해 B2B 프롭테크가 크게 성장했다. 대면 상호 작용에 의존할 수 없었기 때문에 온라인으로 전환할 수밖에 없었다. 스마트폰과 Wi-Fi와 함께 자란 새로운 세대의 젊은 임차인들은 삶에서 디지털이 차지하는 비중이 높아지는 것에 매우 익숙하다.

③물결에는 건물에 유선을 연결하여 방대한 양의 데이터를 수집하는 세 번째 물결이 예측된다. 이를 통해 건물 소유주는 실시간으로 운영을 모니터링하고 건물이 어떻게 사용되는지에 대한 새로운 인사이트를 얻고 부가 가치를 창출할 방법을 찾을 수 있을 것이다. 이러한 현상은 상업 공간에서 더 채택. 온수기에 센서가 있고, HVAC 시스템에 센서가 있고, 온도 조절기가 말을 하고, 스마트 잠금 장치가 말을 하는 등 주거 공간에도 확산되고 있다. 이러한 정보를 통해 소유주는 빠르게 증가하는 비용을 최적화하고 절감할 수 있다.

스마트 빌딩 솔루션 제공업체인 Homebase 웹사이트의 기사에 따르면, 아파트 관리자는 오피스 빌딩에 설치된 인원 계수 센서를 사용하여 세입자가 실제로 다양한 편의 시설을 얼마나 많이 사용하는지에 대한 익명의 데이터를 수집할 수도 있다. 이를 통해 관리자는 세입자가 원하는 것을 더 잘 제공할 수 있다.

개발자가 설계 과정에서 가능한 한 많은 예측 데이터를 수집하는 경우가 점점 더 많아지고 있다. 그는 전체 건물 포트폴리오에서 운영 데이터를 시각화하기 위해 소프트웨어를 사용하는 추세가 증가하고 있다. 부동산이 많고 사방에 분산되어 있거나 집중되어 있더라도 모든 데이터를 캡처할 수 있는 현대화된 시스템을 선호하게 된다.


데이터를 사용하여 거래 간소화

프롭테크 회사인 Dealpath는 샌프란시스코와 뉴욕에 본사를 두고 있다. 이 회사는 부동산 회사들이 투자 결정과 관련된 방대한 데이터를 관리할 수 있는 소프트웨어를 개발하여 수익성 있는 틈새 시장을 개척했다.

이 회사가 9년 전 회사를 설립했을 때 두 가지 근본적인 문제가 있었다. 첫째, 공통된 데이터 구조가 없었기 때문에 "전문가와 팀, 회사는 다양한 데이터 소스를 모니터링하고 수작업으로 정보를 컴파일하고 서식을 지정하는 데 많은 시간, 비용, 에너지를 소비해야 했다. 이러한 정보는 거의 즉시 스프레드시트와 이메일로 다시 손실되었다. 이러한 문제는 여러 내부 팀 간의 협업을 필요로 하는 복잡한 거래 워크플로로 인해 더욱 악화되었다.

그 이후로 Dealpath의 정보 관리 플랫폼은 10조 달러 규모의 거래를 지원했다. 고객은 이전보다 20% 더 많은 거래를 평가할 수 있게 되었고, 인수 및 실사에서 30% 더 적은 오류를 줄일 수 있게 되었다. 이 회사는 처음에는 단일 임차인 순임대 리테일 거래에 집중하다가, 점차 공동주택을 포함한 다른 부동산 유형과 개발 프로젝트 및 파이낸싱으로 영역을 확장했다.

Avison Young 회사부동산 회사 직원들이 공동주택 자산을 취득하고 관리하는 데 사용하는 프롭테크 분석 플랫폼을 보유하고 있는 뉴욕 소재 부동산 서비스 회사다. 이 회사에 따르면, 투자자들이 더욱 정교해져서, 의사 결정을 내리는 데 있어 데이터 과학과 분석에 대한 의존도가 훨씬 더 커졌다. 이 회사는 고객이 다가구 건물과 인근 오피스 타워, 레크리에이션, 녹지 공간, 식당, 유흥 시설과의 근접성 등 세부 정보를 자세히 파악할 수 있도록 지원한다. 이러한 정보를 핵심 부동산 펀더멘털에 추가하면, 추가 기회가 어디에 있을지 매우 역동적인 그림을 그릴 수 있다.

Shopify 회사는 캐나다 캘거리에 본사를 두고 있다. Shopify의 부동산 버전으로 비유되는 Ownly는 주택 구매를 간소화하고 주택 구매자가 모기지 확보부터 건축 스타일 선택, 캐비닛 및 바닥재와 같은 세부 사항까지 단일 플랫폼에서 모든 작업을 수행할 수 있도록 하는 데 중점을 두고 있다. 최근의 경제 상황으로 인해 구매자를 구하기 어렵고 모기지 자격을 갖추기 어려워진 공동 주택 건물의 유닛 판매를 간소화할 수 있는 "엄청난 기회"를 보고 있다.

이 회사가 현재 가장 중점을 두고 있는 부분은 잠재적 구매자의 구매력과 역량에 대한 실시간 인사이트를 제공하고 이를 판매자에게 제공하는 것이다. 이를 통해 판매자는 '검증된 구매자'를 상대할 수 있다.

프롭테크 스타트업 RCKRBX는 워싱턴 DC에 본사를 두고 있다. 이 회사는 소프트웨어의 많은 발전을 통해 사람들이 매우 유사한 데이터에서 새로운 인사이트를 얻을 수 있도록 더 나은 분석 시스템을 구축하고 있다. 이렇게 하는 배경에는, 종전에는 공동 주택 개발자들이 어떤 건물을 지을지 결정할 때 해당 지역이나 특정 건물의 실적을 자세히 설명하는 구시대적인 데이터 시장 동향에 의존하는 경우가 너무 많았다. RCKRBX는 정치 캠페인에서 사용하는 종류의 여론 조사 기법을 적용하는 근본적으로 다른 접근 방식을 취함으로써 공동주택 부문을 혁신하는 것을 목표로 한다.

이 회사는 새로운 프로젝트나 재배치된 자산이 궁극적으로 어떤 성과를 거둘지 모델링할 수 있게 되었다고 스스로 평가하고 있다. 이회사는 특정 시장에서, 특정 프로젝트를 고려하고 선택할 가능성이 가장 높은 인구의 의견을 직접 들은 후, 임대료와 수요 수준이 어디에 있는지, 해당 인구에게 중요한 요소에 따라 이러한 요소에 실제로 추가되는 것이 무엇인지 이해할 수 있다.

부동산 개발회사는 RCKRBX 플랫폼의 설문조사 데이터를 사용하여 특정 지역을 살펴보고 소득 수준, 연령, 인구통계학적 특성이 확인된 설문조사 참가자에게 프로젝트가 어떻게 어필할 수 있는지 확인할 수 있다.

아파트의 방 크기와 구성, 건물 편의시설, 잠재적 임차인에게 어필할 수 있는 마감재 등 세부 사항까지 세밀하게 분석할 수 있다. 부동산 개발자는 예산을 들여 원목 바닥을 설치할지, 수영장 대신 옥상 선데크를 설치할지, 컨시어지 서비스나 피트니스 프로그램을 제공할지 결정할 수 있다. 에어비앤비는 이 플랫폼을 점진적으로 출시하기 시작했으며, 조만간 전국에서 사용할 수 있게 될 예정이다.


임차인을 위한 보상 포인트

프롭테크는 공동주택의 기본적인 실행을 개선할 수 있는 방법이다. 프롭테크의 핵심은 최고의 임차인을 유치하고 그 임차인이 만족하며 제때 임대료를 납부하고 재계약하도록 하는 것이다.

스타트업인 스테이크는 임대료를 제때 납부하거나 임대차 계약을 조기에 갱신하면 캐시백 보상을 제공함으로써 임대인과 임차인 간의 재정적 관계를 더욱 개선하는 것을 목표로 삼고 있다. 이 회사는 신용카드 회사, 항공사, Walmart와 같은 소매업체에서 성공했던 접근 방식을 시도해 보고 있다.

뉴욕에 본사를 둔 이 스타트업은 대시보드를 통해 액세스할 수 있는 데이터를 통해, 임차인은 보상으로 얼마나 많은 캐시백을 받을 수 있는지 계산할 수 있다. 캐시백 혜택은 이 회사가 임차인에게 제공하는 다른 금융 서비스와 결합되어 있다. 파트너 은행을 통해 스테이크는 무료 당좌 예금 계좌와 직불 카드를 제공하고, 임대료 정시 납부를 신용 조사 기관에 보고하여 세입자의 신용도를 높일 수 있도록 돕는다.

세입자에게 급여 선지급 서비스도 제공한다. 월급이 들어오는 것을 알기 때문에 매달 월급을 확인할 수 있다. 이는 세입자가 임대료나 기타 청구서를 더 일찍 지불할 수 있다는 것을 의미한다.

임대인은 스테이크의 대시보드를 사용하여 인센티브를 맞춤 설정할 수도 있다. 아파트의 연체율을 낮추거나 3베드룸 유닛을 임대하는 데 필요한 시간을 단축할 수 있다. 재정적 혜택은 같은 블록에 있는 다른 건물과 차별화할 수 있는 방법을 제공한다.

프롭테크의 혁신은 앞으로도 계속될 것이다. 이 분야는 기회의 블루오션이다. 업계의 만병통치약이 될 킬러 앱이 하나만 있는 것은 아니다. 수많은 킬러 앱이 존재하고 태어난다.


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