[지식정보] 프롭테크가 도시부동산을 바꾸고 있다

ULI는 최근 발표한 ‘Emerging Trends in Real Estate® 2022’에서 다음과 같이 프롭테크로 인한 미국의 도시부동산의 변화 흐름을 전망하고 있다. 그 시사점을 요약해본다. 프롭테크(proptech) 산업은 전반적으로 더 높은 성숙 분야에서 채택하는 수준까지 도달했다. 부동산 속성을 더 잘 이해하고 관리하기 위한 기술 사용이 급격히 가속화되면서 높게 수용되고 있다. 프롭테크 산업은 여전히 ​​미래 성장을 위한 중요한 영역을 차지하고 있다. 코로나 대유행은 기술 채택을 위한 새로운 추진력과 범위를 제공하는 기회가 되었다. 프롭테크는 이제 자산을 효율적으로 운영 관리하는 수준을 넘어서 그 이상을 하고 있다. 또한, 프롭테크는 사람들의 일하는 방식이 계속 발전함에 따라, 임차인이 임대 공간을 효율적으로 사용하는 데에도 도움을 주고 있다. 새로운 시대의 데이터 분석은 특히 유망하다. 거래를 하나씩 살펴보는 일은 이제 옛일이 되었고, 기업은 인공 지능으로 사전에 사업기회를 식별할 수 있게 되었다. 프롭테크 혁신에 관심이 높아지고 있다. 새로운 기술에 대한 투자는 업계로 유입되는 많은 자금과 투자로 기술개발 성공이 높아지고 있다.

자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estate® 2022

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자산 관리 Property Management

초기 프롭테크 채택은 에너지 자동화, HVAC(난방·환기·공기 조절), 환기 및 공기 여과 시스템을 포함한 자산 관리 기술에 중점을 두었다. 초기 목표는 비용 절감의 효율성, 건강한 실내 환경 지원, 제어, 엘리베이터 대기시간, 세입자의 비용 절감, 공기 질 개선 등에 대해 시스템 자동화를 달성하는 것이었다. 이 목표들은 달성되고 있다.

부동산 관리 소프트웨어는 건물 점유(사용)에 따라 필요한 냉난방 수준을 결정한다. 이를 사용하면 포트폴리오 자산의 비용을 절감할 수 있다. 건물의 사용 정도에 따라, 냉난방의 양을 조절하여, 연간 약 55센트를 절약할 수 있다.

코로나 19 발병 이후 가속화 Post-COVID Acceleration

사무실로의 복귀를 촉진하고 임차인을 유치하고 유지하는데 있어 경쟁 우위 기술로 잠재력이 높은 기술은 당연 프롭테크다. 프롭테크는 ULI Emerging Trends의 2021년 판(2020년 가을 출시)에서 언급된 여러 주제 중 하나였다. 2021년에는 더욱 심화 되었다. 인터뷰 응답 결과를 보면, 비접촉 경험에 대한 수요는 코로나 19 발생 이전에도 수요가 분명했지만, 대유행으로 테난트들이 절실히 요구하면서 가속되었다.

가상적 비접촉 경험(virtual touchless experience)은 가상 현실 수단을 활용하면서, 주거용 부동산의 디지털 임대가 가능해졌다. 잠재 고객은 온라인 가상 현실 네비게이터를 통해 빌딩 내부를 걸어보고, 드론 개념의 가상 현실로 준공 전이라도 아파트 외부 모습을 볼 수 있다. 온라인 WebEx를 통해 로봇과 에이전트가 연결되어, 고객은 로봇과 함께 부동산을 걸어 다니면서 에이전트에게 질문할 수 있다.

다른 사례의 플랫폼도 있다. 이 플랫폼은 잠재적 거주 고객들이 전체 임대 프로세스에 온라인으로 액세스하면서, 완벽한 공간 찾기부터 임대 계약 서명까지 마찰 없는 경험을 제공한다. 여기에는 향상된 디지털 마케팅, 개인화된 온라인 경험(온라인 예약, 가상, 가이드 또는 셀프 가이드 투어), 온라인 계약과 갱신, 고객 선호 채널을 통한 소통 등 더 쉽게 부동산 비즈니스를 수행할 수 있는 모든 것이 포함된다.

일하는 방식 The Way People Work

상업용 부동산 건물에 입주회사 직원들이 참여하는 경험 플랫폼이 있다. 이러한 플랫폼을 통해 건물 세입자는 상호 작용, 객실 예약, 데스크 예약, 개인 서비스 요청 등을 할 수 있다. 부동산 임대회사는 공간 제공뿐만 아니라, 세입자와 건물 사용자의 사용자 경험을 향상하는 마이크로 서비스를 제공하여, 사람들을 더 편안하게 만들고 더 건강한 직장을 촉진할 수 있다.

특히, 상업적 측면에서 건물 임대회사는 자체 경험 플랫폼을 개발하여, 동료 친구와 공간을 찾는 것부터 캠퍼스 안팎 또는 사무실 환경에 무엇이 있는지 파악하는 것까지 모든 것을 간소화하고 있다. 사실상, 직원들이 직장 주변에서 20가지 다른 생활 앱을 찾고 활용하기가 힘들기에 이런 확장 가능한 플랫폼은 더욱 도움이 된다.

새 공간으로 이사를 할 때 직원 배치 위치를 결정하는 플랫폼도 있다. 지능형 소프트웨어는 인공 지능을 통해 일정 및 이메일 트래픽을 발굴한다. 이는 원래 새로 입주하는 세입자에게 사무실 공간 배치를 돕는 플랫폼이었지만, 코로나 19 발병 이후에는 사무실 내 사회적 거리 두기 활용까지 역할이 확장되었다. 코로나 19 상황 정도에 따라, 사람들이 사무실에 들어올 때와 허용되지 않을 때의 경우를 모두 고려하여 사용할 수 있다.

데이터 분석 Data Analytics

팬데믹은 새로운 유형의 데이터 및 분석 사용을 가속화 했다. 2020년 3월에 기록적인 속도로 경제가 하향 곡선을 그리면서 신뢰성에 대한 황금 표준이었던 정부의 표준 데이터 세트는 절망적으로 구식이 되었다. 정부의 분기별 및 월별 데이터 수집은 시장이 어떻게 변화하고 있는지 이해하기에 충분하지 않았다. 거의 하룻밤 사이에 부동산 부문은 실시간 통찰력을 제공하는 차세대 빈도 높은 고주파 데이터를 채택했다.

포트폴리오 자산 관리의 경우, 데이터 기반에 의한 분석과 의사결정은 기본이 되었다. 보유한 데이터를 캡처, 통합, 마이닝하여 지속해서 배우고 발전시킬 수 있다. 데이터 기반 의사 결정 방식은 거의 모든 운영에 도움이 될 전망이다. 민첩한 임시 특별 보고, 대시보드, 데이터 시각화 등을 통해 더 빠르고 유연하게, 질문에 대한 답변을 얻을 수 있다.

지정된 데이터 분석팀은 데이터 분석 기술의 채택 및 사용을 위한 또 다른 최근 비즈니스 모델이다. 이 팀은 모든 시스템과 소스에서 데이터 수집하는 전체 조직을 위해 강력한 플랫폼이 될 수 있다. 비즈니스 수행, 정보 공유, 회사의 모든 사람의 액세스가 가능하다.

이러한 장점 외에도 고급 데이터 분석에는 상당히 발전할 성장 여지가 있다. 물론 데이터가 통계적으로 유의미한 예측 모델을 제공할 수 있을 만큼 충분히 오래되지 않았기 때문에, 현재로서는 아무도 실제로 예측할 수 있는 모델을 갖고 있지 않다. 그러나 업계의 채택이 확대되면서, 투자 및 개발 의사결정에 영향을 미치는 것은 시간문제일 뿐이다.

ESG 및 기후 변화 완화 ESG and Climate Change Mitigation

ESG 요소와 관련된 건강 및 지표에 대한 투명성과 커뮤니케이션이 필요하다. 건물에서 앱이나 로비 디스플레이를 통해 공기 및 수질에 대한 데이터를 임차인과 공유할 수 있다. 이러한 유형의 솔루션에 대한 긴급성이 높아졌다. 건물 내부의 추적 솔루션을 사용하여 높은 공기 질을 제공하고, 디스플레이로 보여주면서 투명성은 상승한다. 추적과 보고를 위해 관련 센서들은 당연히 필요하다.

자산 관리 회사는 기후 위험 데이터를 사용하여 투자를 안내하고, 홍수, 산불, 허리케인 및 기타 기후 이벤트에 대한 미시적 위치 수준의 데이터를 분석하여, 위험을 완화하고 있다. 기후 변화가 특정 건물에 어떤 위험을 주는지도 파악할 수 있다. 목표는 자산이 좌초되어 나중에 가치가 없어질 수 있는 위험을 사전 투자 실사 중에 식별하는 것이다.

또한, 데이터는 홍수에 대비하여 건물 자체를 들어 올리고(raised elevation), 건식 홍수 방지(dry floodproofing), 설치 가능한 홍수 장벽(deployable flood barriers)과 같이 자산에 적용할 수 있는 종류의 보호 조치를 결정하는 데 사용된다. 기술을 사용하지 않는 것보다 기술을 사용하는 것이 더 많은 이점을 준다. 기후 위험을 투자 프로세스에 통합하는 일은 일종의 자기 강화 메커니즘이라고 볼 수 있다.

자산 관리와 개발 회사는 탄소 회계(carbon accounting)와 재생 가능 자원 이니셔티브를 주관하는 중심에 있다. 포트폴리오 관리 소프트웨어는 전력 수요를 식별하고, 이를 실시간 재생 가능 자원 공급과 일치시키면서, 두 북엔드(bookends: 책들이 쓰러지지 않게 양쪽으로 세우는 받침대) 사이에서 블록체인을 생성한다. 이 틀이 다듬어지면서, 향후 규제 당국은 건물이 신재생에너지를 사용한 날짜와 시간을 증명하라는 요구를 할 것으로 보인다.

가야 할 수평선에 무엇이 있을까? What’s on the Horizon?

가장 능동적인 기업은 최근의 프롭테크 혁신을 찾아 채택하면서, 업계의 변화를 주도하고 있다. 또한, 자산 기술(property technologies)의 수와 특성이 계속 진화함에 따라, 모든 기업이 해야 할 지속적인 프로세스가 되고 있다. 최근 프롭테크 채택의 속도는 향후 몇 년 동안 계속될 것으로 보인다. 자동화와 관련된 모든 기술, 일하는 공간 분석과 공간사용에 대한 이해, 스마트한 포트폴리오 결정, 새로운 공간을 다르게 설계, 공간의 임대점유 기준 유지 등 이 모든 것에는 기술과 데이터가 필요하며 이러한 추세는 가속화되고 있다. 기술을 적용해서 중요한 비즈니스 결과를 가능하게 한다는 측면에서 지금 이 시점은 경이로운 시간이 되고 있다.