[지식정보] 코로나 19 이후의 도시 미래 전망

코로나 19 상황 속에서 일부 사람들은 도시가 여전히 살고 일하기 좋은 곳인지 의문을 제기한다. 지식 근로자 상당수가 원격 근무에 이미 익숙해졌다. 건물이나 사무실의 변화된 디자인이 직원들로 하여금 회사 건물로 돌아가게 하는 동기가 될 수 있을까? 그러나 설계회사인 Gensler와 Arup의 Morphable Office(변형 가능한 사무실) 개념은 신체적, 심리적 건강을 촉진하는 혁신을 통해 온 오프 하이브리드 근로자가 사무실로 되돌아갈 더 많은 이유를 제공하고 있다. 도시부동산연구단체인 ULI가 발표한 자료를 정리해본다.

자료:https://urbanland.uli.org/development-business/the-future-of-cities-after-the-pandemic/?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%20100421

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Morphable Office(변형 가능한 사무실)가 답이 될 수 있다. Gensler는 코로나 19 이후의 사무실 미래에 대한 모든 내부 사고를 체계화하는 가상의 연구 프로젝트를 진행하고 있다. 온 오프 작업을 동시에 하는 하이브리드 작업 스타일의 오피스 테난트 회사를 위해 설계에 집중하고 있다. 하지만 직원이 집에서 찾을 수 없는 방식으로 신체적, 심리적 웰빙을 촉진하기 위한 혁신을 갖추고 있다.

예를 들어, 6층 건물에서 움직일 수 있는 외벽 패널을 활용하여, 건물의 개방된 면적을 30%에서 50%로 늘린다. 그리고 복사 난방과 천장 선풍기를 사용하여 연중 내내 공간을 쾌적하게 유지하는 개념이다. 테라스에서 야외 작업을 편하게 한다. 이러한 개념은 부분적이나마 외부 공간에서 많이 활동하는 것이 근로자의 생산성과 창의성을 자극한다는 연구에 기반을 두고 있다.

이 프로젝트에는 신경과학자, 인류학자, 부동산 전문가 등이 참여하고 있다. 전문가들은 외부와 단절된 상자형태의 건물은 인간늬 진화 특성과 상충된다고 주장한다.

Morphable Office의 1층에는 지역 상인과 예술가/공연자들을 위한 공간이 있어, 건물 입주 인력과 주변 지역 사회를 연결하는 기능이 가능해 판매와 문화를 강조한다. 옥상 태양광 패널과 패시브 태양광 발전을 사용하면, 기존 사무실 건물보다 50% 적은 에너지를 사용할 수 있다. 화장실에서 사용하기 위해 빗물을 수집하는 시스템은 훨씬 더 환경 친화적이 된다.

Morphable Office의 목적은 크게 두 가지로 구분된다. 첫 번째 목적은 사람들이 자발적으로 오피스로 되돌아와 문화, 창조성, 협업, 혁신 등을 번창하게 하는 환경을 창출하는 것이다. 둘째는 모두가 원하는 공평성과 기후위기 등의 문제에 대응 가능한 환경을 만드는 것이다.

Morphable Office는 아직 건설이 예정되어 있지 않지만, 도시가 전염병에 의해 영구적으로 변경되었다는 가정 하에, 도시 미래에서 생존하고 진화하는 방법을 제안하면서 디자인의 일부가 미래 건물에 통합될 수 있다. 코로나 19는 사망률과 질병으로 도시에 막대한 피해를 입혔고, 직원들이 집에 머물고 원격 근무에 익숙해지면서 도심 오피스 타워를 비워 업무 문화를 혼란에 빠뜨렸다. 또한, 일부 주민들이 대도시에서 교외 및 소규모 도시로 이주하면서 그동안의 오랜 이주 패턴(migration patterns)을 역전시켰다.

전염병이 유발한 극적인 변화와 그에 따른 경제적 사회적 영향으로 인해 일부 사람들은 미국의 대도시가 쇠퇴를 향해 가고 있다고 주장하기도 한다. 하지만, 부동산 및 건축 설계에서 도시 계획, 사회학, 경제학에 이르기까지 다양한 분야의 전문가들은 대체로 도시의 미래에 대한 낙관적인 전망을 내놓고 있다.

코로나 19는 직원들의 사무실 공간 할당 축소와 같은 기존의 흐름을 일부 뒤집었지만, 이러한 변화는 유익한 것으로 판명될 수 있다고 말한다. 예를 들어 도시가 비즈니스를 유지하기 위해 고군분투하면서 거리를 야외 식사 공간으로 바꾸는 것과 같은 혁신을 생각해 냈고, 이는 팬데믹 이후에도 지속될 정도로 좋은 반응을 보이고있다. 보행자 및 자전거 도로의 조성, 웰빙 중심의 건물 설계, CBD의 복합용도 변경을 통해 많은 사람들이 거주하게 하는 등 코로나로 촉발된 변화는 궁극적으로 도시를 더 살기 좋은 곳으로 바꿔놓고 있다.

도심 인구 유입 패턴 Downtown Migration Patterns

가장 근본적인 변화 중 하나는 안전상의 이유로 사무실이 폐쇄되거나 점유율 감소함에 따라 강제로 원격 근무로 전환되는 상황이다. 이러한 사무실은 다시 문을 열더라도 다시 이전 수준으로 채워지기는 힘들다는 것이 상당수 전문가들의 의견이다. 시카고 대학의 경제학자 Jonathan I. Dingle과 Brent Neiman이 2020년에 발표한 연구에 따르면, 미국 전체 일자리의 37%가 재택근무로 이루어 지고있다.

이는 상당한 도시 인구 이동으로 이어질 수 있다. 뉴욕시, 샌프란시스코, 애틀랜타, 오스틴, 덴버, 런던, 파리, 싱가포르, 상하이, 멕시코시티 등 세계 10개 대도시를 대상으로 한 Gensler의 국제 조사에 따르면 원격 근무가 가능한 사람의 33%가 온라인으로 일을 할 수 없는 사람들의 22%에 비해 이사를 고려할 가능성이 높다.

Gensler에 따르면 ‘사람들은 더 많은 선택지가 있으면 자신이 다른 곳에서 살 게 될 것으로 생각할 수 있다’라고 한다. 잠재적으로 이주할 가능성이 있는 사람들의 70%가 인구가 적은 지역으로 이주하기를 원하고 있고, 대부분 작은 도시(27%) 또는 교외(21%)로 이주하기를 원하고 있다는 통계를 근거로 하고 있다.

University of Southern California 대학의 금융 경영 경제학 교수들은 근로자의 1/3이 원격 근무로 전환할 경우, 로스앤젤레스 지역의 인구 분포가 어떻게 변경될 것인지 모델링을 했다. 그 결과 인구가 약간 분산되어 일부 재택 근무자가 도시 중심부에서 교외로 이동하여 도시의 집값이 6% 하락할 것이라는 예측이 나왔다.

그러나 편리한 도시 지역이면서 주택 가격이 낮은 곳은 레스토랑, 엔터테인먼트 및 예술에 대한 근접성을 중요시하는 젊은이들을 끌어들이기에 인구 이탈 같은 추세는 잠잠해질 수 있다. 또한, 원격 근무로의 전환은 코워킹스페이스(공유오피스)의 더 밝은 미래를 의미한다. 재택근무를 하는 근로자의 절반 이상은 자신만의 근무 공간이 없이, 집안 침실과 부엌에서 일하고 있기 때문이다.

도시에서 원격 근무의 효과는 훨씬 더 복잡하고 미묘해질 수 있다. 도시는 금융, 교육, 기술 등 산업에서 혁신을 주도하는 데 매우 중요하면서 강력한 네트워크 효과를 생성한다. 이러한 산업은 공동 입지(co-location)가 필요하다. 이로 인해 특정 기업과 근로자는 대도시에 머물고 다른 유형의 사업체와 근로자도 재배치(relocate)된다.

지식 근로자는 온라인에서 혁신할 수 있다. 하지만 직접 만나서 얻을 수 있는 무형의 이점인 대면을 통한 상호 작용과 지리적 근접성에는 무언가 득이 항상 있다.

원격 근무의 부상이 대도시의 종말을 의미하지는 않지만, 경제 발전에 대한 접근 방식에 변화를 줄 필요가 있음을 시사한다. 대규모 고용회사를 유치하는 데 초점을 맞추는 것 이상으로, 도시는 근로자가 모이게끔 편의 시설과 훌륭한 경험을 제공해야 한다.

도시는 진화하면서 생존한다. Cities May Survive by Evolving

미국 전역의 중심 업무 지구에 있는 오피스 수요가 감소하게 되면, 결국 주거용으로 전환될 전망이다. 로스앤젤레스의 경우, 20년 전부터 1920년대 건축된 오피스를 주택으로 전환하고 있다.

일부 도시 오피스 타워는 복합용도의 업무와 주거용 건물로 진화할 것으로 전망된다. 도시 편의 시설, 거리 생활 등의 장점을 활용하여 도시 비즈니스 지구는 다시 사람으로 붐비게 된다. 그동안 미국 도시의 상업지역에서 일과 주거를 분리하는 관례는 항상 문제점으로 지적되어왔고, 코로나를 기점으로 이같은 흐름을 바로잡아야 할 필요가 있다.

사무실의 주거 전환은 더 넓은 용도와 더 많은 수의 거주자를 보유한 지역으로 도심이 재개발하는 방법이다. 사용하지 않는 건물과 주차건물이 태양 에너지 생성 시설이나 수직 도시 농장(vertical urban farms)으로 변신하여, 신선한 식재료를 제공함으로써 새로운 건축 용도가 탄생할 수 있다.

도심 비즈니스 미지정 지구는 구역 지정에 대한 보다 유연한 접근 방식이 필요하다. 과거의 구역 설정은 산업 오염에 대한 공중 보건 문제로 인해, 사람들이 사는 지역과 일하는 곳을 분리하는 것이 중요하다는 가정에 의해 주도되었다. 하지만 지금은 도심의 경제 활동이 더욱 친환경으로 가고 있다. 따라서, 도심에서 사용 용도의 통합을 더 많이 가지는 기회가 생기고 더 많은 소매점, 공원, 레크리에이션 기회를 가질 수 있다.

코로나는 도시의 공공장소(public space) 사용을 다시 계획하는 기회가 되었다. 코로나 기간 동안 지역 레스토랑과 바가 무너지는 것을 방지하기 위해 수많은 도시에서 야외 식사 공간이 생기고, 보도 공간을 재할당하며, 차도 또한 폐쇄했다. 이 실험은 매우 성공적이었고 대중적이어서 많은 전문가가 코로나 이후에도 이같은 흐름이 이어질 것으로 보고 있다.

공공장소에서의 레스토랑 용도는 우리가 새롭게 보는 현상의 시작일 뿐이다. 그래서 이러한 공공장소를 더 쾌적하게 만들기 위한 도시 계획이 필요하다.

도시계획가는 미래에 얼마나 많은 공공 공간을 사유화할 수 있는지, 그리고 그것을 사용하는 기업에 비용을 청구하는 방법을 고민해야 한다. 도시는 자신의 필요에 맞는 솔루션을 원하고 있다. 도시는 겨울철 동안 공공장소를 민간에게 제공하여 시민을 위한 공간으로 활용할 수 있다. 그러나 날씨가 따뜻하여 일 년 내내 공공장소에 대한 수요가 있는 샌프란시스코의 경우는 더 많은 방법을 고안해야한다.

도시는 공공장소를 프로그래밍하는 방법을 새롭게 살펴볼 필요가 있다. 보도, 거리, 노상 주차장 등 규정이 미묘한 상황이 있기에 일회용이 아닌 더 복잡한 방식으로 프로그래밍 해야한다.

일부 도시 내 거리는 레스토랑의 야외공간 이외에 더 다양한 용도로 전환될 수 있다. 이는 해당 지역에서 일하고 거주하는 이해관계자들이 무엇을 보고싶어 하느냐에 달려 있다. 푸드 트럭, 공원 공간, 커뮤니티 정원 등은 모두 주변 기업과 이웃이 원하는 곳에서 성공적으로 시범 운영된 훌륭한 대체 용도다. 즉, 대체 용도에 대한 수요가 핵심이다. 그 수요는 모든 도시가 영원한 화두로 생각하는 주차수요(이는 자가용 이용자만을 위한 수요)를 뛰어넘는 보다 보편적 수요(많은 사람의 최대 공약 수요)이어야 한다.

건강한 삶을 위한 장소 만들기 Healthier Places to Live

미국 도시는 과거부터 질병 발생에 대한 대책으로 종종 더 건강한 곳으로 변화하고 있다. 예를 들어, 1793년 필라델피아에서 황열병이 급증하여 도시 인구의 약 10%가 사망했지만, 도시는 질병 확산을 한 배수구 쓰레기를 청소하기 위해 기금을 할당하게 되었다. 마찬가지로 1850년대 콜레라의 위협으로 인해 뉴욕시는 주민들에게 깨끗한 물을 공급하기 위해 저수지를 건설했다. 뉴욕의 센트럴파크 공원은 당시 뉴요커들의 건강증진을 목적으로 조성되었다.

코로나 이후의 시대도 마찬가지다. 식사할 수 있는 거리로의 전환이 아스팔트 포장을 하지 않는 거리, 더 많은 도시공원과 녹지 공간을 만드는 운동을 촉발하는 기회가 될 수 있다. 도시의 처리량과 흐름을 방해하지 않으면서 외부 공간을 색다르게 사용할 수 있다. 예를 들어 보스턴 South End 지역의 빅토리아 시대 동네는 거리 개조로 인한 극적인 효과를 보았다. 걸어 다니다 보면 마치 유럽 광장처럼 변했다. 보스턴 도심 전체는 그린웨이로 전환하면서 걷고 자전거를 타면서 도시를 경험하는 사람들이 더 많아졌다.

코로나 확산에 대한 우려로 과거 사무직 공간 할당 축소라는 이전 추세가 멈춘 것으로 보인다. 종전에는 주요 시장에서 1인당 공간을 14㎡ 미만으로 유지하려고 노력했으며 일부 시장에서는 9.3㎡ 미만을 유지하려고 노력을 했다. 하지만 앞으로는 1인당 18.6㎡에 가까워질 것으로 보인다. 사람들은 더 많은 공간을 원하고 빽빽한 공간을 원하지 않는다.

하이브리드 작업으로의 전환이 직원들에게 더 많은 공간을 할당하는 수단이 될 것으로 보인다. 사람들은 ​​사무실에 5일이 아닌 일주일에 2~3일 근무를 할 수 있기를 원하기 때문이다. 오피스 건물은 모든 공간에서 효율성을 끌어내기 위해 설계되었지만, 이제 우리 사회는 한 발 물러설 필요가 있다. 시장흐름에 의해 모든 사람이 재조정되고 있다.

코로나 대유행이 개발 경쟁과 프로젝트 차별화를 위한 자극이 되고 있다. 공기 품질 및 기타 건강 관련 기능의 개선에 의존하는 건물 트렌드에 영향을 주고 있다. 나쁜 공기 질이 직원 생산성에 해로운 영향을 미친다는 연구 결과는 코로나 이후에도 강력한 마케팅 도구가 될 것이다. 건강한 건물은 사람들이 출근하지 않는 것을 방지하는 수단이다.

기술 개선은 건강한 건물 트렌드에 기여할 것이다. 사무실의 가장 큰 변화는 HVAC(heating, ventilation, and air-conditioning) 발전과 같은 보이지 않는 부분이 될 것이다. 대기 질뿐만 아니라 생물학적 위험을 제거하기 위해 실내 공기를 지속 모니터링 할 건물을 구상해야 한다. 값비싼 오피스 건물에 기술적 부분을 반영하는 것은 장기적으로 꾸준히 해결해야 할 과제다.

그러나 건강을 강조하는 것은 오피스 타워뿐만이 아니다. 오하이오주 콜럼버스에서 Kaufman Development는 Franklinton 지역의 Gravity 복합 용도 프로젝트에 창의적인 사무실(15,800㎡), 12층 주거 타워, 공동생활 커뮤니티가 있는 6층 건물 등 78,000㎡를 개발하고 있다. 디자인은 야외 영화 벽이 있는 외부 공간을 광범위하게 활용하고, 명상 센터, 정신 건강 서비스와 같은 웰빙 지향적인 편의 시설을 제공한다.

사람들은 건강, 웰빙, 창의적인 표현, 자연, 영향 및 변화의 중요성을 보고 있다. 마음 챙김 실천, 정신 건강 지원, 열정, 목적에 연결하고 자신의 가치를 공유하는 다른 사람들과 협력하는 방법을 찾고 있다.

Morphable Office 개념은 더 나은 건강을 위한 건물과 설계가 단순한 요구 사항을 넘어, 가치를 추가하고 부를 창출하는 방법으로, 코로나로 촉발된 도시의 시대정신과 보조를 맞추는 역할을 한다. 도시의 역사는 위협에 대응하면서 적응하는 것이다.