[지식정보] 코로나 이후 미국 공항 개발 트렌드
ULI는 최근 코로나가 미국 공항 개발에 미치는 영향, 공항 개발 펀딩의 의미, 여객 시설의 설계 동향, 공항과 주변 지역 사회 간의 연결을 강화하는 방법, 기타 경향 등에 대해 자료를 발표하였다. 시사점을 정리하였다. 항공 산업은 코로나로 큰 타격을 입었다. 특히 국제공항의 여행객이 크게 줄면서 내 식당과 리테일의 영업이 어렵다. 하지만 전자상거래 증가로 항공물류가 늘어나면서 공항의 상업용 부동산 개발이 활발해지고 있다. 항공 여행객 외에 주변 상권 고객이 이용하는 쇼핑센터를 포함하여, 아예 호텔, 컨벤션 센터, 사무실, 엔터테인먼트 센터, 물류, 첨단 제조, 기술혁신 등이 들어서는 공항 도시(aerotropolis)가 들어서는 곳도 있다. 박물관, 미술품 전시, 음악과 같은 체험 엔터테인먼트, 다양한 종류의 조용한 객실을 추가하고 있다. 공항 내 투자하고 있는 민간자본도 풍부하다. 뮌헨과 런던에는 비어 가든과 야외 콘서트장, 암스테르담의 공항에는 쇼핑몰과 극장, 식료품점이 있어 공항 도시 느낌을 준다. 피츠버그 국제공항(PIT)은 대학과 공공민간이 참여하여 아예 4차산업 혁신단지가 들어서고 있다. 공항은 지역 경제 발전의 관문이자 앵커다.
공항은 도시 라이프스타일의 식음료 매장, 사제 맥주, 현지 유기농 식품, 공항 내 실시간 음식 로봇배달 등 모든 분야에 터치리스 기술을 적용한다. 인공 지능, 로봇 공학, 빅 데이터의 기술 발전은 스마트폰을 사용하여 사람들의 움직임과 지출 패턴을 추적함으로써, 시설 운영 시간과 음식 메뉴를 조정할 수 있다. 코로나 19 검사와 예방 접종 증명은 당연해지고 있다. 얼굴 인식과 종이 없는 기술은 항공 여행을 빠르고 편하게 할 것이다. 조만간 상용화될 에어택시는 사람 운송 외에도 화물을 옮기고 집 근처에서 소포를 배달하여 라스트 마일 배송(last-mile distribution)을 할 것이다.
자료: URBANLAND.ULI.ORG/SUMMER 2021, Airport connections, Development ties travel, logistics, and cyberspace
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코로나 19는 공항과 공항 주변 개발에 어떤 영향을 미쳤고, 업계 대응은 어떻게 하고 있나?
항공 산업은 코로나로 큰 타격을 입었다. 코로나 이전에는 공항에서 세 가지 주요 非항공 수익원인 영업권, 주차, 상업용 부동산 개발이 있었다. 영업권은 리테일을 말하며, 영업권과 주차는 고객 수에 따라 매출과 수익이 달라진다. 그러나 상업용 부동산 개발에는 일반적으로 장기 임대 계약으로 진행된다. 이 계약은 코로나와 관계없이 지속적 수익 흐름을 제공하기에 공항에서는 이제 이에 더 집중하고 있다.
전반적으로 일정과 딜리버리에서 약간의 조정이 있지만, 미국 국제공항에서 개발은 계속되고 있다. Hartsfield-Jackson Atlanta 국제공항의 기획 및 개발 부서는 매우 분주하다. 물류 측면에서 개발이 증가했지만, 여전히 터미널 내 개발도 진행하고 있다.
국내 여가 여행이 다시 회복되고 있지만, 국제 여객 여행은 큰 타격을 입었다. 항공 화물은 지역 사회와 그들이 호스팅하는 전자 상거래 증가 덕분에 공항 이익은 성장하고 있다. 하지만, 국제 여객 여행의 손실은 승객과 함께 움직이는 국제 화물에는 타격을 주고 있다. 많은 공항이 항공 화물 및 물류 산업을 위한 서비스 제공에 전념하면서, 회복 속도를 높이고 코로나 이후 수입 증가를 꾀하고 있다. 미국 국제공항은 여객 부문, 특히 국제 비즈니스 여행객의 귀환으로 회복되는 것보다 더 빠른 속도로 회복되고 있다.
코로나 영향으로 대부분 공항에서 소매판매는 거의 중단되었다. 공항은 코로나 이전에 현지 벤더를 고용하여 상점과 레스토랑을 운영에 집중하면서, 현지 일자리를 제공하고 승객에게 현지 풍미를 제공하였다. 하지만 국제공항 내 소규모 리테일 같은 비즈니스는 생존을 위한 재정지원도 없어 어렵기만 하다. 대부분 공항이 코로나 이전에는 지역 소상인과 기업가를 돕는 데 배려를 하였지만, 지금은 고통스럽기만 하다.
코로나19 대유행으로 공항이 심각한 타격을 받고 있다. 코로나가 시작된 첫 몇 달 동안 승객 이동은 90%나 감소했으며 공항 수익도 똑같이 떨어졌다.
그러나 물류를 포함한 상업 및 산업 개발을 위해 이미 사전에 토지계획을 한 공항은 꽤 나 잘하고 있다. 전자 상거래 성장이 급증했다. 일부에서는 8년 동안 예상되는 전자 상거래 성장이 8개월 동안 발생했다고 주장한다. Amazon, FedEx, UPS를 포함한 화물 통합업체는 전자 상거래 이행을 용이하게 하는 동맥으로, 선박과 철도로 컨테이너 속 상품을 운송한 다음, 지역 유통을 위해 지상이나 항공 수단을 택한다. 공항은 이 공급망의 연결고리에 있다. 동시에 건강 관리 및 생명 과학 물류, 개인 보호 장비와 백신 배포, 부패하기 쉬운 식품 유통이 창고 및 물류 개발에 대한 수요를 더욱 증가시키고 있다. 공항은 물류의 이러한 붐을 수용하기 위해, 전략적 자산개발을 통해 수익을 재배치하고 다양화 수단을 채택하고 있다.
공항 개발 펀딩 트렌드는?
공항에 투자할 민간자본은 풍부하다. 공항은 코로나 경험을 통해 민간 투자자와 개발자가 화물, 소매, 터미널 개발 등에서 의미 있는 수익을 창출할 수 있다는 사실을 알게 되었다. 연방 정부가 현재 제안한 기반 시설 법안에는 공항을 위한 펀딩이 포함되어 있지만, 완전 복구에 필요한 자금 수준까지는 훨씬 못 미친다. 그렇기에 공항은 코로나로 기인하여 증가하고 있는 공항투자 민간자본에 주목하고 있다.
몇 년 전만 해도 공항은 재정적으로 자급자족해야 했으며, 그래서 현지 도시 혹은 공항 당국에서 직접 운영해야 했다. 운영 책임에는 운영비 상쇄를 위한 수익 창출이 포함된다. 그래서 공항이 소매점, 호텔, 컨벤션 센터, 사무실, 엔터테인먼트 센터, 물류, 첨단 제조, 기술혁신 등을 포함한 상업용 부동산 개발에 초점을 맞추고 있다.
물론 공항의 전통적인 주요 역할은 승객과 화물을 이동시키는 것이다. 그래서 대부분 공항은 토지 개발 전문가가 아니다. 더구나 미국 공항 토지 개발은 연방 항공에서 규제하고, 공항 토지가 일반적으로 토지 임대 기간을 통해 개발되기에 어려움을 겪고 있다. 하지만 결과적으로 진보적 공항은 상업용 부동산 개발을 위해 자산을 최적화 배치한다. 그래서 개발 전문가와 투자/운영 파트너를 참여시킨다.
코로나 기간 중 많은 공항이 다양한 수준의 정부 재정지원을 받고 있다. 어떤 경우 지속 가능한 운영 강화 요구 조건이 옵션으로 수반되기도 한다. 그러나 공항은 비용지출을 매우 의식한다. 지금 공항은 항공 화물 관련 개발 제안 요청을 많이 받고 있으며, 화물 회사 및 화물 운송업체와 새로운 파트너십을 구축해가고 있다.
코로나 이전에는 공항의 공간과 게이트가 크게 부족했지만, 여객 트래픽이 감소한 후, 오히려 남아돌고 있다. 그래서 터미널 증설 및 신규 터미널 건설을 위한 많은 자본 프로그램이 보류되고 있다. 일반적으로 경기 침체기에는 자본 프로그램과 시설 구축하기에 좋다. 하지만, 이번 코로나 경우는 여객 수송량이 감소했지만, 이에 상응하는 재료 및 노동 비용이 절약되지는 않고 있다. 많은 공항이 지금 펀딩 방법을 파악해야 하기에, 많은 공항이 공공 민간 파트너십으로 눈을 돌리고 있다.
21세기 여행자 니즈 충족을 위한 항공시설의 설계 진화는?
셀프 체크인 키오스크, 안면 인식, 혁신적인 사인물 같은 기술이 통합되고 있다. 이를 통해 도착, 체크인, 탑승을 더 빠르게 하여, 스트레스를 덜 주면서, 직원에 의존하여 승객의 안내와 프로세스를 편하게 한다. 주차장에 주차하거나 연석에 내리면 바로 환영 인사가 있다. 일부 공항에서는 박물관, 미술품 전시, 음악과 같은 체험 엔터테인먼트를 추가하여 비행을 더욱 매력적으로 만들고 있다. 미국 이외의 많은 공항에서 다양한 종류의 조용한 객실을 추가하고 있다. 뮌헨과 런던에는 비어 가든과 야외 콘서트장이 있다. 암스테르담의 공항에는 쇼핑몰과 극장, 식료품점이 있어 공항 도시 느낌을 준다. 필요한 것을 얻을 수 있다. 공항은 여행객을 위한 곳일 필요는 없다. 이러한 추가 서비스 시설을 통해 주변 상권에서 공항 이용객을 늘릴 수 있다.
식음료 및 리테일 매장은 공항에 상당한 非항공 수익을 창출한다. 도시에서 볼 수 있는 푸드 홀 트렌드를 공항에 적용하여 식음료에서 상당한 창의성을 올릴 수 있다. 점점 더 많은 공항 식음료 판매업체가 마이크로 양조 맥주를 포함하여, 현지의 신선한 유기농 식품을 제공하고 있다. 공항은 승객이 스마트폰으로 음식을 주문하고 게이트에서 찾을 수 있도록 디지털 적시 음식 배달(digitized just-in-time food delivery)을 개척하고 있습니다. 코로나 19 대응으로 체크인, 수하물 위탁, 전자 상거래 구매, 음식 배달, 로봇 활용 등 모든 분야에 터치리스 기술을 적용한다. 인공 지능, 로봇 공학, 빅 데이터의 기술 발전은 스마트폰을 사용하여 사람들의 움직임과 지출 패턴을 추적함으로써, 이러한 프로세스 가속화에 도움을 준다. 이 기술을 사용하면 소비 행동을 실시간 모니터링하여 운영 시간과 음식 메뉴를 조정할 수 있다.
건강 관련 조치를 하고 공항에서 코로나 19 검사 시설을 만드는 데 많은 관심이 쏠리고 있다. 그러나 백신이 출시됨에 따라 이러한 조치 중 많은 부분이 불필요할 수 있다. 하지만 국제선 비행을 하려면 예방 접종을 받았다는 것을 증명해야 한다. 이를 위해 운영 측면에서 안전에 대한 추가 검사가 필요하다.
공항은 단순히 사람과 물건을 운송하는 것 이상의 역할을 할 수 있다. 엔터테인먼트 장소, 도서관, 쇼핑센터, 식료품점이 있는 전 세계의 일부 공항처럼 진정한 목적지가 될 수 있다. 미국 일부 국제공항은 항공 교통뿐만 아니라 주변 상권에서도 사람을 끌어들일 수 있다. 공항이 복합 용도 개발을 하면, 공항 자본 프로그램을 유지하는 데 도움이 되는 추가 수익원을 확보할 수 있다.
승객 경험을 개선하는 것은 과거나 지금이나 마찬가지다. 사람들은 영유아를 동반한 가족, 출장객, 애완동물 등을 위한 소매점, 음식점, 전용 공간이 있으면서 쉬운 접근을 배려한 건축이 담긴 공항을 원한다. 물론 코로나와 관련된 대규모 재설계까지는 기대하지 않는다. 예방 접종과 이용객의 행동 변화가 생기면서 새로운 시설 대안까지는 불필요하기 때문이다. 여행자가 비행을 기다리는 동안, 여행자 경험을 개선하고 안락함을 위해 현대적인 시설을 제공하는 것은 중요하다. 이를 위해서는 세분화된 개별 공간이 필요할 수도 있고 아니면 패키지화된 공간이 필요할 수도 있다. 이런 시설들은 이미 미국에서 진행 중이다.
공항이 주변 지역 사회와 더 잘 통합되고 가치를 제공하는 방법은?
공항은 혁신을 위한 살아있는 실험실이 되고 있다. 새로운 미래 터미널 계획으로 최근 피츠버그 국제공항(PIT) 혁신 캠퍼스가 개발되고 있다. PIT 공항은 Carnegie Mellon University, University of Pittsburgh 의료 캠퍼스, Robert Morris University를 비롯한 주요 학술 파트너, 민간 기업, Allegheny County Economic Development 등과 전략적 파트너십을 구축하여 첨단 기술에 중점을 두고 있다. 대상 산업은 재료 제조, 포장용 복합 재료와 플라스틱, 의료 기기, 항공우주 부품, 자동차 부품, 소비자 내구재 등이다. 공항에서는 기술혁신과 첨단 제조를 추진하기 위해 인재를 양성하고 국제 기업을 유치하는 고용 센터를 만들고 있다. 공항은 지역 경제 발전의 관문이자 앵커다.
코로나 이전에 애틀랜타 공항에는 63,000개의 일자리가 있었다. 물론 줄어들긴 했지만, 화물과 물류의 활동과 승객들이 돌아오면서 일자리가 다시 늘고 있다. 공항은 지역 사회의 이해 관계자다. 공항 개발을 계속하면 지역 일자리 창출에 큰 도움이 된다.
다른 트렌드는?
얼굴 인식 및 기타 기술이 종이가 필요 없는 원활한 항공 여행 경험을 빠르고 편하게 할 것이다. 차에서 사람이 내리면서 카메라가 사람을 인식하거나, 홍채 스캔 체크인을 하는 옵션이 늘면서, 논스톱으로 비행하는 것이 가능해지고 있다. 티켓이 필요하지 않다. 보안 검색을 위해 줄을 설 필요도 없다. 시간이 적절하고 탑승 일정이 정확하다면 좌석으로 바로 걸어가거나, 비행 전에 공항 식당에서 저녁 예약까지 할 수 있다. 번거로움이 없고 편의 시설을 이용하면서, 종이가 없는 더 빠른 여행이 조만간 가능해진다. 유사한 기술 지향 비전이 항공 화물에도 적용되어 종이서류 없는 빠르고 안전한 운송도 가능해진다.
우리는 공항 전역에서 교통수단을 늘리고 시내에서 공항까지 더 빠르고 안전한 이동방법을 고민해야 한다. 일부 공항의 경우 철도가 매우 중요하다. 연결성을 향상하면 모든 사람이 멈춤이 없이 공항에 갈 수 있다. 공항 통로 전체에 캐노피를 설치하면, 비가 와도 사람들이 젖을 걱정을 하지 않아도 된다. 터미널에서 주차장까지 고가 통로를 만들어 사람들이 안전하게 차도를 건널 수도 있다.
코로나로 인해 약간의 중단은 있지만, Uber Elevate와 같은 비행 차량(flying vehicles)은 공항에 큰 영향을 미칠 것이다. 에어택시 역할을 하며, 사람 운송 외에도 화물을 옮기고 집 근처에서 소포를 배달하여 라스트 마일 배송(last-mile distribution)을 할 것이다. 현실화까지는 해결 과제가 있겠지만, 대부분의 혁신은 진행되고 있다.
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