[지식정보] 적절한 가격의 주택 위기를 계속 놔둘 것인가?

주택 가격과 임대료 상승은 코로나 발생 초기의 짧은 경기 침체 동안 거의 멈췄었다. 그러다가 경제가 재개되고 빠르게 가속되면서 팬데믹 기간 동안 적절한 가격의 주택 시장이 악화되었다. 가격과 임대료는 상대적으로 임금 상승을 훨씬 앞서서, 지금까지 추적된 기록 중 가장 높은 비율로 여전히 오르고 있다. 값비싼 게이트웨이 대도시를 떠나는 사람들이 소규모 목적지 시장에서 주거용 가격을 인상함에 따라, 2차 및 3차 시장에서 매매 및 임대 주택 비용이 훨씬 더 빠르게 상승하고 있다. 주택 공급이 신규 가구 구성에 훨씬 미치지 못하기 때문에, 민간 부문과 정부의 상당한 개입이 없다면, 주택 구매가격은 계속 악화될 전망이다. ULI의 ’Emerging Trends in Real Estate® 2022‘에서 미국에서의 관련 시사점을 정리해본다.

자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estate® 2022

Emerging Trends in Real Estate 2022 survey

ULI Greenprint Center for Building Performance

델코지식정보

https://www.delco.co.kr/

http://www.retailon.kr/on/

적절한 가격의 주택 문제는 지난 3년마다 그랬듯이 역시나 다시 가장 새로운 트렌드로 자리 잡았다. 도대체 향후 얼마나 오랫동안 이머징 트렌드로 남아야 하는지 질문이 제기되고 있다. 특히 저소득 및 중산층 가구의 적절한 가격의 주택 문제는 부동산 업계가 해결해야 할 심각한 문제로 널리 인식되고 있다. 그러함에도, 문제는 더욱 악화하고만 있다.

실제로, ULI의 ’Emerging Trends in Real Estate® 2022‘에서는 "적절한 가격의 주택 위기는 개입 없다면 폭발할 가능성이 있다"고 결론을 짓고 있다. 정부는 팬데믹 기간 동안 주택 시장에 개입했지만 어떤 면에서는 궁극적으로 문제를 악화시키기만 했다.

1. 적절한 가격의 주택 위기는 코로나 19 대유행으로 더욱 고조

‘ULI Terwilliger Center for Housing’의 ‘2021 Home Attainability Index’에서는 코로나 19로 인해 주택과 건강 결과의 연관성을 보여주고 있다. 코로나 19 기간 동안 안정적인 주택이 없는 사람들은 실제로 불균형적으로 고통을 겪고 있다. 이 주제는 주택안보를 부정하는 사람들의 편협된 논리를 뛰어넘는 당위성이 있다. 연구에 따르면, 적절한 가격의 주택이 부족해지면 자격을 갖춘 근로자들이 일자리가 있는 곳으로 이주할 수 없기에, 일자리 성장이 느려진다는 연구 결과가 있다. 따라서 적절한 가격주택 개선은 그 수혜자들이 즉각적으로 혜택을 주는 차원을 넘어서, 경제에도 기여 한다. 즉 이들은 일손이 부족한 경제 지역에서 거주하면서, 지역 일자리 증가에도 동참하여, 전반적인 경제 성장과 번영을 증가시킨다.

코로나 19 대유행 침체는 당초 예상을 뒤엎고 전형적인 경기 침체와 달리, 뜨거운 주택 시장을 안정화하는 데 아무 소용이 없었다. 초기 대유행과 폐쇄가 이어지던 최악의 몇 달 동안 잠시 하락한 후, 집값과 임대료는 모두 빠르게 가속 상승하기 시작했으며, 여전히 가장 빠른 속도로 상승하고 있다.

2. 일단 무엇이 문제일까?

적절한 가격의 주택 문제에는 4가지 관련 이슈가 있다.

이 모든 문제가 함께하면서, 미국에서는 노숙자(homelessness) 재앙이 확대됐다. 전국 저소득 주택 연합(National Low Income Housing Coalition)은 "2020년 밤에 미국에서 226,000명 이상의 사람들이 길거리나 기타 보호되지 않은 장소에서 노숙을 경험했으며, 또 다른 354,000명은 비상 대피소(emergency shelters)에서 노숙을 경험했다."라고 결론을 내고 있다. 다른 자료들의 수치는 훨씬 더 높다.

미국에서도 주택 상황은 점점 더 나빠질 전망이다. 미국에 적절한 가격주택 위기가 있는 것은 의문의 여지가 없다. 일자리와 소득이 있는 지역에서 주택 가격, 집값 상승, 주택 재고 사이에 불일치가 있는 것도 의문의 여지가 없다. 따라서 이를 해결하는 공공 개입능력이 부족하면, 민간 부문이 그 격차를 메울 수 있도록 공공 정책을 개선해야 한다.

미국에서 코로나 19 대유행으로 인한 적절한 가격의 주택에 지원 프로그램은 믹스되어 있다. 모기지 유예 및 임대료 경감 프로그램은 이를 시행하지 않았다면 집을 잃었을 수 있는 가구를 줄이는데 도움이 되었다. 또한, ‘Economic Impact Payment’ 구매표와 추가 실업 수당은 수천만 명의 저소득 가구 구성원의 지갑 속 현금이 되어, 국민의 빈곤을 줄이는데 도움이 되었다. 이 프로그램은 단기적 위기를 완화해주었다.

불행하게도 아무리 이자율이 낮더라도, 주택 할부 원리금을 지급할 능력이 없는 가족들이 너무도 많다는 게 사실이다. 한 주택 경제학자는 선택된 소수만이 주택 시장에 뛰어들어 향후 30년 동안 기본적으로 저금리 자금을 사용할 수 있다고 주장한다. 따라서 주택 소유자와 세입자 간의 부의 격차와 주택안보 불평등은 시간이 지남에 따라 더 커질 것이다.

단독 주택 임대에 대한 기관 투자자의 투자 관심이 높아지고 있다. 역설적으로 이는 시장에 나와 있는 주택 수를 제한하는 문제를 악화시키고 있다. 최근 Realtor.com의 분석에 따르면 투자자들은 추적된 50개 시장 중 3/5에서 매각용 재고를 줄였다. 더욱이, 이러한 임대용 건물 투자자는 판매용 개발자와 희소한 부지를 놓고 경쟁하게 되어, 모든 주거용 개발자의 토지 비용을 증가시키고 더 비싼 임대 주택을 생산하는 결과를 초래하고 있다.

그러나 단독 주택 임대 투자자들은 기록적인 임대료를 통해 현금 수입을 늘리는 기회를 잡으면서, 산업 내 고객 팬도 확보하고 있다. 또한, 단독 임대 주택 확보 시에 인수 가격이 비쌀 경우, 일부 개발자들은 임대용 주택을 신축하는 방식을 채택하고 있다.

3. 무엇을 해야 하나?

그렇다면 어떻게 하면 가격의 적절성을 향상하고, 어찌하면 주택이 필요한 모든 사람이 거주할 수 있는 주택 공급을 확대할 수 있을까? 많은 접근 방식이 있지만, ULI Emerging Trends 설문 응답자들은 4가지 주요 유형으로 답하고 있다.

① 지방 정부는 더 많은 주택을 승인할 수 있다. 그리고 건설을 방해하려는 행위를 막아야 한다. 님비주의(NIMBYism)에 맞서 싸워야 한다. 그러나 현지 정부가 그렇게 할 수는 있지만, 표를 의식해서 그러려고 하지 않는다. 또한, 개발 프로젝트가 지역의 특성을 바꿀 것이라는 우려로 인해 부유한 지역과 빈곤한 지역 모두에서 저항이 있다. 그러나 이유는 다르다. 저소득 지역의 주민들은 개발로 인한 새로운 시장 가격이 임대료를 인상하고, 현재 거주자를 밀어냄으로써 커뮤니티를 고급화할 것이라는 두려움 때문에 종종 투쟁한다. 그러나 최근 연구에 따르면, 동네에 더 많은 시장 가격 주택이 추가되면, 일반적으로 주택 옵션의 확대와 함께 전반적인 임대료가 낮아진다. 반면에 부유한 이웃들은 반대 이유로 개발로 인해 부동산 가치가 하락할 것이라는 두려움 때문에 신규 건설(특히 저렴한 주택 프로젝트)에 반대한다.

② 지방 정부는 주요 신규 프로젝트 승인을 넘어, 주택 공급을 집단적으로 확대할 수 있는 소규모 변경을 승인할 수 있다. 지방 자치 단체는 조닝 코드를 수정하여 기존 주택 부지에 용적률을 올리거나, 대규모 임대 평형을 작은 단위로 분할 전환하도록 장려할 수 있다. 예를 들어, 캘리포니아는 개발자가 단독 주택 구역 부지의 밀도를 높일 수 있는 법안을 제정했다.

③ 주택 공급업체들은 더 많은 사람이 주택 소유에 더 쉽게 접근할 수 있도록 하는 전략을 개발하고 있다. 임대 회사나 계약금 지원 회사와 같이 시장에 진입하는 스타트업이 많아지고 있다. 또한, 공장에서 제조된 후 현장에서 조립되는 조립식 주택 생산의 혁신을 통해 건설 비용을 낮추고 있다.

④ 정부는 기존의 많은 프로그램을 확장할 수 있다. 여기에는 최초 주택 구매 프로그램 확대, 할부금 요건 축소, 보조금 지원 대출 프로그램 확대가 포함된다. 정부는 또한 세금 인센티브 및 기타 프로그램을 통해 목적에 맞게 지어진 저렴한 주택의 생산을 늘릴 수 있다. 미국의 경우 의회를 통해 진행 중인 예산 체계에는 저렴한 주택을 확장하기 위한 상당한 자금이 포함되어 있다. 물론 세부 사항은 다듬어야 한다.

4. 결론 시사점

지금까지 미국의 적절한 가격의 주택 위기를 살펴보았다. 우리나라도 다르지 않다.

문제는 ‘위기’가 영원히 계속될 수밖에 없다는 고정 관념부터 던져버려야 한다. 위기라고 함은 이를 해결하는 행동을 더는 지연시킬 수 없는 변곡점인 긴박감을 의미한다. 이 위기 해결 시점을 놓치면 우리나라의 경우 출산율 저하, 인구 감소, 불평등 심화, 경제 위축 등 미래의 역사에서 희망이 사라진다.

일자리가 있는 지역에 적절한 가격의 주택이 비참할 정도로 부족해진 이유는 확실하게도 토지사용 문제 때문이다. 주택이 부족한데도 과거의 용도용적제에서 과감하게 전환을 못 하고 있다. 토지사용 관련법을 제정하는 의회, 집행하는 정부 기관과 지자체, 이를 보조적으로 심의하는 각종 위원회 등 모두의 책임이다. 하지만 이런저런 이유를 대며, 개선할 필요성이나 의지가 별로 없어 보인다. 대대적인 인식의 혁신이 필요하다.

일자리가 있는 곳에 적절한 가격의 주택을 충분히 공급하는 일은 우리 사회가 가장 먼저 해결해야 할 인프라 사업이다. 전 세계적으로도 인프라 1순위는 도로나 전철이 아닌, 적절한 가격의 주택이 되었다. 언제까지 주택 문제가 계속되게 놔둘 수는 없다. 우리의 미래를 위해 당장 용도용적제를 대대적으로 개정하는 행동에 나서야 한다.