top of page

[지식정보] 유럽 2023년 부동산 비즈니스 환경 전망


ULI의 ‘Emerging Trends in Real Estate® Europe 2023’ 자료를 통해, 유럽 부동산 전문가들을 대상으로 조사한 2023년 유럽 부동산 비즈니스 전망을 내놓았다. 그 의미를 정리해본다.

코로나 19 대유행 3년째가 희망의 조짐을 가져왔다면, 유럽에서 우크라이나 전쟁 발발은 회복을 지연시켰고 경제적, 사회적, 정치적 조직의 상당한 구조적 약점을 드러냈다. 금리 상승과 인플레이션 급등은 유럽을 경기침체로 몰아넣었다. 이는 코로나19의 첫 2년 동안 제공되었던 "안전한 피난처인 주거와 물류" 부문을 강탈했다. 순자산가치(NAV)에 대한 할인이 계속 심화되고 있다. 인플레이션 및 스태그플레이션의 유령은 2023년까지 계속해서 투자자 수요를 약화시킬 것으로 보인다. ESG 초점은 거시경제 두려움에 묻힌 듯하다. 건설비용을 더 심각하게 본다. 그러나 ESG는 부동산이 환경과 에너지 위기를 해결하는 "사회 기반 시설"로 신투자를 재구성하는 기회가 될 수 있다.

설문 응답자의 약 3/4은 유럽이 2023년 이전부터 경기침체에 들어가, 지난 2년 동안의 공급망 문제, 높은 차입 비용, 자금 부족 등으로 촉발된 개발 활동에 대한 타격이 심해질 것으로 믿고 있다. 에너지 안보, 금리, 유럽 경제 성장 등 이슈도 중요하다. 하지만 2023년 1분기까지 물가상승률이 계속 상승하다가, 그 이후 2~2.5% 수준으로 낮아지고 금리도 비슷할 것으로 전망하는 의견과 함께, 인플레로 돈의 가치가 떨어지면 기존 돈은 오히려 부동산에 더 많이 투자되는 기회가 된다는 의견도 있다.

2023년 응답자들의 부동산 문제 1~2위는 자재와 노동력 부족, 관련 인플레이션 압력 등을 고려한 건축비(92%)와 자원 가용성(84%)이다. 우크라이나 전쟁 이유가 크다. 그러나 응답자들은 기후 위험, ESG, 탈탄소 등을 부동산이 직면한 가장 큰 도전으로 보고 있다. 전반적인 하락 분위기를 감안할 때 응답자 중 절반 정도가 2023년에 유럽 부동산 순매수를 예상하고 있다. 물론 이는 예전 조사 수지보다는 낮은 수준이다.

순자산가치에 대한 심각한 할인은 2023년의 부동산 가치에 경종을 울리고 있다. 그러나 다가오는 시기가 자본에 접근할 수 있는 사람들에게 기회를 열어준다. 경제 불확실성이 부동산에 좋지 않다는 점을 염두에 두고, 건전한 수준의 인플레이션과 금리가 회복되면, 부동산에 대한 신뢰와 투자가 돌아올 것으로 본다.

자료: ULI의 2023 Emerging Trends in Real Estate ® Europe

델코지식정보

https://www.delco.co.kr/

코로나 19 대유행 3년째가 희망의 조짐을 가져왔다면, 유럽에서 우트라이나 전쟁 발발은 회복을 지연시켰고 경제적, 사회적, 정치적 조직의 상당한 구조적 약점을 드러냈다.

유럽 ​​부동산의 새로운 트렌드 2023년에는 부동산 업계가 불편한 갈림길에 서게 된다. 금리 상승과 인플레이션 급등이 유럽을 경기침체로 몰아넣기 때문이다. 업계 전체의 분위기를 요약하면, 유럽은 매우 혹독한 겨울을 맞이하고 있다.

유럽은 코로나19 대책에서 유대감을 형성했지만, 에너지 공급과 내부 정치의 압력으로 인해 더욱 불안해졌다. 국가들은 러시아산 가스 의존도에 대한 경제적 근시안을 놓고 서로를 질책하고 있으며, 이 문제에 대한 합의에 거듭 실패하고 있다.

글로벌 투자 관리 책임자는 그 차이가 때때로 극명하다고 지적하고 있다. "당신이 독일이나 영국에 앉아 있다면, 갑자기 에너지가 큰 주제이지만, 반면, 원자력의 혜택을 받는 프랑스인들은 어디에 문제가 있는지 묻고 있을지도 모른다."

그러나 스웨덴과 이탈리아의 우익 선거 ​​성공, 영국의 새 총리, 프랑스의 불확실성은 모두 정치적 지형 전반에 걸쳐 더 큰 격변이 있을 가능성이 있음을 시사한다. 유럽 ​​위원회는 의심할 여지 없이 만장일치 결정을 내리는 데 있어 더 힘든 여정에 직면하게 될 것이다.

독일의 한 CEO는 이렇게 말한다. “나른하고 안일한 독일을 보자. 나는 지금 우리가 느끼고 있는 열기가 실제로 일부 필요한 개혁을 촉발하고 있다고 믿고 있다. 이러한 개혁들은 외부의 힘 없이는 이미 손에 쥘 수 없는 상태가 되었다.”

Emerging Trends Europe에서 인터뷰한 사람들은 우크라이나 분쟁이 부동산 포트폴리오에 거의 직접적인 영향을 미치지 않았다고 보고한다. 하지만 전쟁의 결과는 어디에나 존재한다. “우리가 전쟁의 영향을 받지 않았다고 말할 수는 없다. 에너지 비용, 인플레이션, 이자율을 살펴보라.”라고 범유럽 개발회사의 CEO는 말하고 있다.

그에 따른 경제성 위기와 경기침체 위험(그 영향은 어떤 방식으로든 모든 부문에 영향을 미칠 가능성이 있음)은 업계에서 COVID-19의 첫 2년 동안 제공되었던 다음과 같은 명확한 "안전한 피난처인 주거와 물류" 부문을 강탈했다. 점점 더 비싸지는 부채에 직면하여 부동산 전문가들은 운영 자산이 제공하는 상대적 소득 보장에도 더 큰 노력과 독창성이 필요하다고 주장한다. 많은 사람이 가격과 수익률에 대한 명확성을 기다리고 있다.

범유럽 투자회사의 투자 전략 책임자는 "높은 이자율과 프라임 부동산과 세컨더리 부동산 사이의 상대적 가격 변화로 인해 밸류에이션에 변화가 있을 것"이라고 말하고 있다.

상장 부문은 순자산가치(NAV)에 대한 할인이 계속 심화되면서, 이미 많은 기업이 "비공개" 경로를 모색하고, 그러면서 타격을 받고 있다. 최근 사례로 이탈리아의 코이마(Coima)가 주식 시장에 상장된 지 불과 6년 만에 상장 폐지되었다. 그러나 압력은 현재의 위기에 과도한 영향을 받는 자산을 전문으로 취급하는 회사에만 국한되지 않고 있다. 심지어 수익성 있는 물류 그룹의 전무 이사도 "마찬가지로 우리 주가도 크게 떨어졌다"라고 말하고 있다.

투자자들은 불확실성을 좋아하지 않는다. 많은 사람이 2022년 9월에 평소처럼 사업을 재개하기를 바라며 초여름 휴식을 취하는 동안, 투자 환경은 계속해서 크게 악화되었다. 이제 한 세대(30년) 만에 처음으로 차입 비용이 높아져, 두려움이 명확해지면서 많은 거래가 보류되었다. 인플레이션 및 스태그플레이션의 유령은 2023년까지 계속해서 투자자 수요를 약화시킬 것으로 보인다.

모든 시장 참여자들이 매우 신중하게 행동하고 있어 유동성이 떨어지고 있다. 거래량이 상당히 심각하게 감소할 것으로 예상한다.”라고 글로벌 투자 관리 책임자는 말하고 있다.

환경, 사회 및 거버넌스(ESG) 문제에 대한 초점은 업계에 여전히 중요하다. 하지만 기후 논쟁은 거시경제 두려움이라는 경고 사이렌 소리로 묻혀버렸다. 건설비용도 공급체인의 정체로 부풀려졌다. 그러나 경제성 문제에 대한 소비자와 업계의 두려움이 급증하고 있다.

그러나 오히려 부동산은 사회적 영향 노력, 환경 관리(지속 가능성에 대한 급진적인 접근 방법 포함), 소재 및 에너지 위기 등을 해결하는 최적의 기회를 맞을 수 있다. 업계의 많은 사람은 부동산이 "사회 기반 시설"로 재구성하는 업계의 주인공 역할을 할 때가 왔다고 믿고 있다. 글로벌 투자 전략 책임자는 다음과 같이 말하고 있다. "새로운 개발이 느려지고, 쇄신이 느려졌지만, 우리 모두가 앞으로 몇 년 동안 해온 ESG 약속은 이행되어야 할 것이다."


현실주의는 낙관주의를 대체한다 Realism supersedes optimism

이번 조사는 2023년 수익과 신뢰도 하락을 예고하고 있다. 업계 전반에 걸친 경계에 찬 분위기다. "자본과 부채 자본의 가용성이 모두 감소했다. 투자자들은 더 선택적이 되었고, 은행들은 더 위험을 회피하고 있다."라고 한 부동산 투자의 글로벌 책임자는 지적한다. 2022년과 비교해 기업 신뢰도, 수익성, 고용인원 등의 기대치는 낮아졌다.

하지만, 전체 긍정적 응답 비율(56%)은 여전히 코로나19 대유행 첫해보다 높다. 결과는 현재 인력을 구하기 힘든 타이트한 노동 시장으로 인해, 전반적으로 직원 유지 정책을 추진하고 있으며, 응답자 회사들은 직원을 10% 정도만 해고한다고 응답하고 있다.

한 범유럽 부동산 CEO는 “우리는 노동력이 부족하다. 그러면서도 급여와 임금에 대한 압박을 받고 있다. 이는 이전 경기침체에는 없었던 일”이라고 말하고 있다.

유럽 부동산은 상호 연결된 4중 경제 역풍에 직면해 있으며, 2022년에 비해 업계 리더들의 우려가 눈에 띄게 증가하고 있다. 인플레이션, 이자율, 유럽, 세계 경제 성장 등에 대한 우려는 모두 급격히 증가했다. 업계 리더의 91%가 인플레이션이 "우려"라는데 거의 완전한 합의가 이루어졌다. 이전 조사에서의 가장 큰 우려는 사이버 보안(응답자의 2/3)과 비교하여 현저하게 대조된다.

응답자 중에 일부 소수는 인플레이션 문제가 긍정적인 영향을 미친다고 인식하고 있다. “돈의 가치가 떨어지면 기존 돈은 부동산에 더 많이 투자될 것이다. 고소득자들은 여전히 ​​인플레이션 헤지로 부동산을 구매하고 있다.”라고 오스트리아 부동산 전문가 패널은 주장한다.

응답자들은 금리(89%), 유럽의 부진한 성장(88%) 등을 주요 관심사로 보고 있다. 또한 응답자의 81%는 세계 경제의 침체 위험이 중요하다고 응답했다. 이는 지난번보다 두 배 많은 수치다.

“유럽에는 가스와 석유가 거의 없기 때문에, 에너지 비용이 많이 든다. 유럽 대륙 전역의 입지에서 산업과 상업 생산 매력을 잃고 국제 기업이 가장 먼저 떠날 것이라는 거다.”라고 글로벌 부동산 책임자는 경고하고 있다.

“우리는 정말 정신을 차려야 한다. 우리는 경제를 위해 중국에, 국가 안보를 위해 미국에, 에너지를 위해 러시아에 의존할 수 없다.” 범유럽 개발자의 CEO가 말하고 있다.

2022년 8월에 조 바이든 미국 대통령은 인플레이션 감소법(Inflation Reduction Act)에 서명했다. 이는 의료에 대한 소비자 지출을 완화하면서 국가의 적자를 줄이기 위해 고안된 정책이다. 특히 에너지 안보를 강화하기 위한 몇 가지 단서와 함께 미국 역사상 가장 큰 기후 투자라고도 불린다. 대부분 기업이 비용을 부담하게 된다.

EU와 영국의 대응에는 중앙은행의 금리 인상이 포함되었다. 2022년 9월에 75bp의 기록적인 상승을 발표하면서 유럽 중앙 은행은 "점진적이지만 지속적인 금리 인상 경로가 적절할 것"이라고 말했다.

설문 응답자와 인터뷰 대상자들은 인플레이션 위험을 강조하면서도, 금리 상승이 비즈니스에 미치는 영향에 대해 심각한 우려를 표명했다. 한 부동산 펀드매니저는 “이자율이 급격하게 오르고 변덕스럽고 예측할 수 없게 된 사실은 투자 시장에 도움이 안 되고 있다. ”라고 말하고 있다.

설문 응답자의 약 3/4은 유럽이 2023년 이전부터 경기침체에 들어가, 지난 2년 동안의 공급망 문제, 점점 더 높은 차입 비용, 전반적인 자금 부족 등으로 촉발된 개발 활동에 대한 타격이 심해질 것으로 믿고 있다. 독일과 영국은 이러한 운명을 피할 수 없을 것 같다. 프랑스와 스페인과 같은 국가는 주로 에너지 공급 방식으로 인해 이웃 국가보다 더 고립되고 있다.

몇몇 응답자는 에너지 안보의 중요성을 경기침체 또는 최소한 경제 둔화의 예측 변수로 보고 있다. 한 독일 회사의 임원은 러시아가 가스 파이프라인을 영구적으로 차단할 경우, 독일 운명에 광범위한 공포(恐怖)를 우려하고 있다. “푸틴이 정말로 가스 공급을 중단한다면, 우리 회사는 독일 내에서 다시 봉쇄될 것이다. 또한, 에너지 시스템과 관련이 없는 비즈니스의 특정 부분의 폐쇄도 큰 우려다.”

그러나 에너지 안보 문제의 분열된 특성 때문에, 경기침체 위험에 대한 견해는 유럽 전역에서 다양하다. 조사 결과에 따르면, 2023년 이전부터 각 국가의 경기침체 응답율은 독일 83%, 영국 82%, 네덜란드 79%, 스페인 68% 등으로 경기침체 가능성이 많다. 반면 이탈리아(50%)와 프랑스(45%)는 비교적 나은 편이다.

스페인의 한 부동산 회사의 CEO는 "중요한 것은 우리가 높은 인플레이션과 높은 금리로 얼마나 오래 버틸 것이냐 하는 것이다. 왜냐하면 이것들은 경기침체로 이어지고 더 나아가 스태그플레이션으로 이어질 수 있기 때문이다."라고 말한다. 네덜란드에 기반을 둔 한 회사의 임원은 "심각한 경기침체가 있을 것으로 생각하지 않지만, 3~4분기 정도 경기 둔화가 있을 수 있다."라고 덧붙였다

향후 5년간 산업계는 그동안의 경제 성장이 마무리되면서, 향후 주요 우려로 유럽 경제 성장(76%)과 금리(73%) 이슈가 극에 달할 걸로 보고 있다. 다른 많은 주요 사업 이슈에 대해서도 비슷한 수준의 우려를 나타내고 있다.

사모펀드의 한 고위 경영진은 "앞으로 3~5년 동안은 확실히 좀 더 어려운 경영 환경이 있을 것으로 생각한다. "고 말했다. 그러나 인플레이션은 예외여서, 금리가 상승함에 따라, 응답자 13%만이 중기적 영향만 우려하고 있다.

영국에 본사를 둔 한 글로벌 부동산 책임자는 "2023년 1분기까지 물가상승률이 계속 상승하다가, 그 이후 2~2.5% 수준으로 낮아지고 금리도 비슷할 것으로 전망하고 있다."라고 전망하고 있다.

유럽에 본사를 둔 글로벌 부동산 펀드 투자 전략 책임자도 "물가상승률이 비교적 빨리 정점을 찍을 것으로 생각한다. "고 낙관했다. 아마도 앞으로 2023년 1분기 이내에 정점에 이를 것이다. 유가는 이미 하락했고, 시장금리는 2022년 말, 아마도 2023년에 정점을 찍은 후 경기침체로 인해 내려갈 것으로 전망한다.“



지속가능한 미래 구축Building a sustainable future

거시경제의 불확실성에도 불구하고, 환경과 지속 가능성 전략은 2023년에 대부분의 산업 리더들에게 핵심 우선순위로 남아있다. 응답자 대부분에게 기후 위험, ESG, 탈탄소 등은 부동산이 직면한 가장 큰 도전을 나타낸다.

절반 이상의 부동산 전문가들에게 환경 문제가 중요한 이슈가 되고 있다. 놀랍게도 응답자의 64%는 향후 3~5년 동안 지속 가능성 요구사항과 규제를 주요 관심사로 보고 있다.

환경 문제를 덜 걱정하는 사람들은 더 긴급한 우선순위가 있다고 제안한다. "단기적으로 우려되는 것은 시장의 인플레이션 경향이다. 장기적으로 문제는 환경이다."라고 한 부동산 투자 관리자는 말하고 있다.

ESG를 형성하는 더 큰 규제의 가능성은 몇 년 동안 유럽 신흥 트렌드에서 반복적인 주제였다. 하지만, 이번 조사에서는 업계의 중요성에서 더 강조되고 있다. 응답자의 절반이 2023년 문제로 보고 있으며, 중기적으로는 60%가 더 그렇게 보고 있다. 범유럽적인 사업을 하고 있는 한 CEO는 다음과 같이 강조한다. "우리는 지난 몇 년 동안 ESG 분류법을 지배하는 규칙과 같은 많은 새로운 규칙을 만들었다. 그러나 관료주의도 늘어, 기여와 필요성을 고려하는 새로운 방식이나 훨씬 더 냉정한 사업 방식을 향한 깊은 변화가 없어 보인다. “

그러나 2023년 응답자들의 부동산 문제 1~2위는 자재와 노동력 부족, 관련 인플레이션 압력 등을 고려한 건축비(92%)와 자원 가용성(84%)이다. 건설 비용이 수년 동안 업계의 우려의 최상위에 있거나 그 근처에 있었다. 그러면서 전염병 동안 시작된 공급망 문제는 특히 연료, 구리 및 알루미늄의 영향을 받는 우크라이나 전쟁으로 인해 악화했다. 러시아와 우크라이나는 또한 특수 금속의 주요 수출국이며, 분쟁은 건설 무역에서 상당한 노동력의 혼란을 야기했다.



한 부동산 전략 책임자는 "더 높은 건설 비용은 두 가지로 귀결된다. 높은 상품과 연료 가격과 함께 공급망 혼란이 문제다. 이번 조사 결과도 향후 3~5년 사이에 건설 분야에서 상당한 개선이 있을 것 같지 않다는 것을 보여준다. 응답자의 약 3/4은 건설 비용과 자원의 가용성이 같은 기간 중 우려 사항의 상위를 차지할 것으로 생각하고 있다. ”라고 주장한다.

한 범유럽 자산 관리자는 "건설 문제는 사실 현재 매우 뜨겁다. "며 "지금 건설해야 하는 사람은 12개월 전에는 상상할 수 없었던 비용 상승을 예상하고 있다"고 말하고 있다.

유럽의 한 부동산 투자 책임자는 공급망 붕괴가 "건설 가격의 폭발"로 이어졌다. 자신의 계약자뿐만 아니라 다른 계약자의 구속력 있는 건설 비용 약속은 더는 사용할 수 없습니다. 이것은 계획을 세우는 것을 어렵게 만들고 있다."라고 언급한다.



전쟁의 영향

예상할 수 있듯이, 러시아의 우크라이나 침공은 90%의 업계 지도자들에게 가장 큰 사회 정치적 문제이지만, 대부분 간접적인 이유 때문이다. 인플레이션 환경에 영향을 미치고, 그 모든 결과가 주요 쟁점이 된다. 엄격한 영토 용어로 전쟁의 영향을 설명하는 응답자는 거의 없다.

범유럽 부동산 최고경영자(CEO)는 "에너지 비용은 폭발적으로 증가했으며, 이전의 높은 인플레이션과 맞물리고 있다. 각 기관의 금리 반응이 부동산에서 일하는 모든 사람에게 영향을 미치고 있다. "라고 말하고 있다.

두 번째로 높은 사회-정치적 관심사는 국제 정치 불안(79%)이며, 유럽과 국가 정치 불안도 특징이다. 많은 사람이 마음속에는 우크라이나 전쟁이 최우선이지만, 영국, 스웨덴, 이탈리아의 새로운 정치 지도자들은 자신의 정서를 알리고 있다. 유럽에서 포퓰리즘 요인이 사라지지 않고, 브렉시트가 해결되기까지는 거리가 멀어 보이며, 2023년에는 유럽 간 관계가 변화의 길을 걸을 가능성이 높다.

한 글로벌 부동산회사의 상무는 "이탈리아는 유럽에 시한폭탄 같은 존재다. 반면, 영국은 브렉시트 문제 때문에 6개월째 제자리걸음을 하고 있다."라고 말한다. 금융시장은 이탈리아의 새 극우 연립정부가 공공지출 확대 약속에 이어, 또 다른 유럽 국가채무 위기를 촉발할 수 있을지에 대해 경계하고 있다.

전반적인 하락 분위기를 감안할 때 이번 조사 응답자 중 절반 정도만 2023년에 유럽 부동산을 순매수할 것으로 예상하고 있다. 이 수치는 지난번 조사(59%)에 비해 감소한 것이며, 그 전 조사 55% 순매수보다 약간 더 약세다. 그러나 이 응답은 2022년 여름에 조사된 결과인 만큼 매수 심리는 더 떨어졌을 것으로 보인다. 범유럽 개발자는 "우리는 이미 부채가 많은 투자자 중 일부가 시장에서 사실상 완전히 배제되는 것을 보았다"고 말했다.

가까운 미래에 대한 전반적인 불확실성에도 불구하고, 여러 인터뷰와 원탁회의에서는 부문, 전문가, 지역에 걸쳐 다른 견해가 나오고 있다. 물류 등 '안전한 피난처' 부문이 거시경제 환경의 도전을 받는 것은 분명하지만, 순수 물류 전문가들은 다른 부문의 일부 전문가들보다 더 활기를 띠고 있다. "점유율은 역대 최고이고 임대료 증가율도 역대 최고다. 고객의 수요는 여전히 매우 강력하다."라고 한 범유럽 물류 개발자이자 투자자는 말하고 있다.

위험에 대한 신중한 접근이 일반적이다. 대부분 부동산 부문 입주자 수요 위축이 잠재적 약점이다. 이는 실적이 떨어지는 부동산 공간의 용도 전환에 영향을 미치고 있다.

하지만, 2022년 동안 상장된 부문의 순자산가치에 대한 심각한 할인은 2023년의 부동산 가치에 경종을 울리고 있다. 그동안 제한 없는 펀드(open-ended funds)가 만든 결과로, 압류 위험과 상환 가능성에 대한 우려가 있다. 기관투자가들도 가치가 하락한 자산의 분모 효과'를 우려하고 있다. 자산투자 대비 수익률을 나타내는 자본화비율(cap rate)은 분모에 가치가 낮은 부동산 진입이 늘면서 낮아진다.

"우리는 아마도 특정 자금이 갑자기 부동산에 과도하게 할당되어 판매해야 할 정도로 고통을 겪을 것이다. 지금은, 그들은 어떤 가격에도 팔리지 않을 것이지만, 일종의 긴급성이 있기 때문에, 우리가 시장 가격이라고 부르는 것보다 더 낮은 가격에 팔릴 것이다. "라고 범유럽 부동산 책임자는 말한다.

북유럽 부동산 회사의 CFO에 따르면, 침체기에는 고통의 이면(flip side to distress)이 있다. "최고의 거래가 이루어지는 것은 어려운 시기이며, 나는 다가오는 시기가 자본에 접근할 수 있는 사람들에게 기회를 열어줄 것이라고 믿는다."

범유럽계 CEO는 "경제 불확실성이 부동산에 좋지 않다는 점을 염두에 두고, 건전한 수준의 인플레이션과 금리가 회복되면, 부동산에 대한 신뢰와 투자가 돌아올 것으로 믿는다"고 덧붙였다.

그러나 전반적으로, 인터뷰 대상자들은 실적이 좋지 않은 자산이 시장에 대량 유입될 것으로 보고 있지 않다. 이유는 기관투자자들이 보유한 자산이 많아 이들이 시장에 내놓지 않을 수 있기 때문이다.



Comments


라이브러리 목록

델코 지식정보 구독하기

델코가 엄선한 국내외 도시·부동산 트렌드를 이메일로 편리하게 받아보세요.

bottom of page