[지식정보] 유럽 부동산 투자상품 순위 역사적 변화

ULI는 “2023 Emerging Trends in Real Estate ® Europe” 발표 자료에서 유럽 부동산 업계의 상품으로서의 부동산 트렌드를 정리하였다.

지난 20년 동안 부동산은 사무실, 소매, 산업 영역을 넘어 훨씬 다양한 투자 자산 메뉴로 확장되었다. 향후 20년은 더 다양한 부동산 유형 간의 경계가 애매모호 해진다. 진보하는 기술과 소비자 습관은 이미 전통적인 부문 간의 경계를 무너뜨렸다. 부동산은 단일 용도 개념에서 복합용도 건물(blended buildings) 같은 장기적인 지속 가능성으로 가고 있다.

20년 전 자산 배분 비율은 소매업 50%, 사무실 30%, 산업 분야 20%였다. 2006년 새로운 영역에는 요양원, 은퇴자 커뮤니티, 학생 주택, 셀프 스토리지, 주차 시설, 펍, 레크리에이션 시설, 스파, 리조트, 엔터테인먼트 단지, 콘도 호텔, 학교, 병원, 공항 등이 포함된다. 2008년 글로벌 금융 위기 이후에는 다각화가 심화되면서, 대안 또는 운영 부동산, 그리고 서비스로서의 자산으로 가고 있다. "사회적 인프라"가 투자 믹스에 추가되면서, 의료, 교육, 사회 복지 시설에서 정부와 파트너쉽이 늘었다. 이는 시장 주기와 격리되어, 위험도가 낮은 안정적인 소득 흐름을 확보하는 의도도 있다. 2004~2007년 쇼핑센터와 리테일 파크의 성장성이 높았지만, 2013년에 이미 전자상거래는 물류 시장을 급속 발전시켜 창고는 새로운 리테일 공간이 되었다.

인터넷은 리테일 환경을 변화시켰다. 전자 상거래 기술이 고객의 선택 여지를 늘리면서 물리적 소매는 위축되었다. 산업 부동산에 라스트마일 배송, 다크 키친, 데이터 센터, 배터리 저장, 전기 자동차 충전소, 탄소 분리, 위성 스테이션 등이 기술 발전과 함께 포함되었다. 하지만 필요한 모든 것을 인쇄하는 3D 대형 프린터가 도시에 들어서면 운송과 물류 창고가 불필요할 수도 있다. 그러나 지속적 온라인 판매 성장과 온쇼어링(현지 생산)으로 향후 더 최신식 창고 수요는 확실하다.

원격 근무 경향과는 반대로 오피스는 직원을 위한 협업 공간, 커피숍, 체육관, 어메니티 등 추가공간이 늘고 있다. 하지만 오피스는 기술발달로 인한 인원 감축, 공유공간 등으로 회사 공간의 50%까지도 줄일 수 있다는 의견도 있다. 향후 20년 동안 노후화 증가와 건강성이 실패한 건물은 수요가 줄어 가치 평가에 큰 영향을 미칠 것이다. 직장 생활 속에 "장소 독립성", “서비스로서의 공간", 빌딩 기술 플랫폼 등이 확대하고 있다. Spotify는 직원들이 모든 곳에서 일한다. 일하는 장소가 거주하는 곳 근처의 편의 시설 개념이 될 수도 있다. 그러면서 오피스 내 작업 공간과 편의 시설 간의 경계가 모호해지고, 메타버스와 현실 세계가 융합하면서, 부동산의 복합용도는 확대된다.

자료: ULI의 2023 Emerging Trends in Real Estate ® Europe

Emerging Trends Europe survey 2023

델코지식정보

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연도별 부동산 분야 투자 전망 순위

ULI의 Emerging Trends Europe은 부동산 분야가 2004년 8개에서 2023년 27개로 지난 20년 동안 급성장하는 흐름을 분석했다. 특히 지난 5년 동안 흐름을 보면, 주택의 다양성 증가와 대체적 자산에 대한 투자자 관심 증가가 상위 랭킹 분야를 주도하고 있다.

2004년 유럽 부동산 분야 랭킹 순위는 쇼핑센터, 주거, 고급거리 샵, 산업용/창고, 리테일 파크, 도심 오피스, 제조, 교외 오피스 순이었다.

2008년에는 도심 쇼핑센터, 도심 오피스, 호텔, 쇼핑센터, 고급거리 샵, 산업용/창고, 리테일 파크, 분양형 주택, 교외 오피스, 제조 순이었다.

2010년에는 도심 오피스, 임대아파트, 고급거리 샵, 도심 쇼핑센터, 쇼핑센터, 리테일, 복합용도 부동산, 리테일 파크, 주거, 오피스, 산업용/창고, 호텔, 제조, 교외 오피스 순이었다.

2016년에는 은퇴/케어지원 주택, 탄력적 서비스 오피스/코워킹, 헬스케어, 고급거리 샵, 물류시설, 민간임대주택, 학생 주택, 호텔, 도심 쇼핑센터, 분양형 주택, 서비스 아파트, 데이터센터, 도심 오피스, 셀프스토리지 시설, 산업용/창고, 주차시설, 사회적 주택, 교외 오피스, 비즈니스 파크 순이다.

2020년에는 은퇴/케어지원 주택, 물류시설, 코리빙, 학생 주택, 헬스케어, 셀프스토리지 시설, 민간임대주택, 데이터센터, 적절한 가격 주택, 탄력적 서비스 오피스/코워킹, 서비스 아파트, 호텔, 산업용/창고, 사이언스 파크, 분양형 주택, 도심 오피스, 사회적 주택, 레저, 주차시설, 비즈니스 파크, 교외 오피스, 고급거리 샵, 리테일 파크, 도심 쇼핑센터, 교외 쇼핑센터/리테일 목적지 순이다.

2023년에는 신에너지 인프라, 생명공학, 데이터센터, 셀프스토리지 시설, 은퇴/케어지원 주택, 헬스케어, 물류시설, 적절한 가격 주택, 사회적 주택, 민간임대주택, 학생 주택, 레저호텔, 코리빙, 산업용/창고, 서비스 아파트, 탄력적 서비스 오피스/코워킹, 레저, 분양형 주택, 도심 오피스, 리테일 파크, 주차시설, 비즈니스 호텔, 비즈니스 파크, 고급거리 샵, 도심 쇼핑센터, 교외 쇼핑센터/리테일 목적지, 교외 오피스 순이다

지난 20년 동안 부동산은 사무실, 소매 및 산업 영역을 훨씬 넘어 엄청나게 다양한 투자 가능한 자산 메뉴로 확장되었다. 향후 20년은 부동산 업계가 많은 다양한 부동산 유형 간의 차이점이 애매모호 해지는 것을 더 많이 목격하게 될 것이다.

업계 리더들이 동의하듯이 진보하는 기술과 변화하는 소비자 습관은 이미 전통적인 부문 간의 경계를 무너뜨리는 데 일조했다. 우리는 사용자가 자산 등급에 구애받지 않는 세상에 진입하기 시작했다. 원하는 경우 소매, 사무실 또는 산업 및 물류처럼 사용할 수 있다.

이러한 변화는 필연적으로 가치 평가(valuation) 및 보험(underwriting)과 관련된 복잡한 문제로 이어진다. 마찬가지로 위험 및 수익에 대한 훨씬 더 깊은 분석도 필요해진다. 그러나 일부 사람들은 부동산의 단일 용도 개념에서 벗어나는 것이 장기적인 지속 가능성을 보장하는 데 중요하다고 생각하고 있다. 산업 미래학자는 "복합용도 건물(blended buildings)은 정말 중요하다. 이유는 비어 있고 활용도가 낮은 공간은 기후나 비용 등 모든 면에서 막대한 낭비이기 때문이다."라고 주장한다.

부동산에 대한 이러한 견해는 20년 전의 "자산 배분(asset allocators)"과 극명하게 대조된다. 당시 자산 배분은 소매업에서 50%, 사무실에서 30%, 산업 분야에서 20%를 차지했다. 지금 생각해보면, 그 당시가 참으로 근시안적이었다.

그러나 2006년 초 Emerging Trends Europe은 다음과 같은 새로운 영역 노출에 관심이 있는 "대규모 투자자"를 강조했다. 새로운 영역에는 요양원, 은퇴자 커뮤니티, 학생 주택, 셀프 스토리지, 주차 시설, 펍, 레크리에이션 시설, 스파, 리조트, 엔터테인먼트 단지, 콘도 호텔, 학교, 병원, 공항 등이 포함된다.

금리가 낮게 유지되고 소득을 추구하는 투자자들이 자본의 보금자리를 찾기 위해 더 다양한 자산 유형에 관여하게 되었다. 특히 글로벌 금융 위기 이후 다각화가 더욱 심화되었다. 부동산 산업은 대안 또는 운영 부동산으로 향하게 되었다. 그리고 유동성 증가 시장에서 거래와 수익을 모색하면서 투자자들은 전문 관리에 대한 두려움이 없어졌다. 서비스로서의 재산에 대한 아이디어는 그 이후로 견인력을 얻었다.

한편 인프라 투자의 위험과 보상에 대한 이해가 늘면서, 부동산은 점차 "실물 자산"으로 변모했다. 15년 전까지 인프라는 실제로 확립된 자산 등급이 아니었다. 초기 인프라 투자는 사모펀드와 유사했고 위험 곡선이 더 높았다. 연기금의 부동산 책임자는 “오늘날 우리는 어떤 투자가 뚜렷한 인프라 프로필이 있는지, 그리고 무엇이 사모펀드 또는 부동산과 유사한지 더 명확하게 알 수 있다.”라고 강조한다.

"사회적 인프라"가 투자 믹스에 추가되면서 투자 대상도 늘어났다. 의료, 교육 및 사회 복지 시설을 제공하기 위해 민간 부문 자본을 찾고 있는 정부는 기꺼이 부동산 투자 파트너를 찾았다. 이는 시장 주기로부터 격리되어, 위험도가 낮고 안정적인 소득 흐름을 확보하고자 함이다.

필연적으로 일부 부문의 상대적 매력은 20년 동안 감소하였지만, 반면 다른 부문은 상승세를 보였다. Emerging Trends Europe의 초기 보고서에서 다룬 것처럼, 이 기간에 가장 눈에 띄는 상승과 하락은 많은 부동산 전문가를 사로잡은 물류와 소매업이었다. 2004~2007년 기간 중 부동산 업계는 쇼핑센터와 리테일 파크를 가장 성장 가능성이 높은 부문으로 반복 확인하면서, 전자 상거래의 막대한 잠재력을 무시했다. 한 업계 리더는 2004년에 “인터넷에서 잘 팔리는 제품도 있고 그렇지 않은 제품도 있다. 이는 모두 소매업 진화의 일부이며 대부분의 소매업체는 이를 활용하기 위해 적응하고 있다.”라고 언급했다. 그러나 벌써 2013년까지 전자상거래는 유럽의 물류 시장을 급속히 발전시켰고 업계는 "창고는 새로운 리테일 공간"이라고 선언했다.

한 소매 자산 관리자는 이제 다음과 같이 인정하고 있다. "인터넷은 리테일 환경을 변화시켰고. 그리고 게으르고 변화와 창조적 파괴에는 둔감한 리테일 분야를 변화시켰다."

기술이 지난 20년 동안 부동산 전반에 지대한 영향을 끼쳤다는 데는 의심의 여지가 없다. 하지만, 기술이 가져다준 제품보다는 기술이 고객에게 제공한 선택(choice)이 더 중요해졌다. 선택의 여지가 적은 물리적 소매는 더 많은 것을 제공하는 전자 상거래에 밀려났다.

게다가 산업 부동산에 라스트마일 배송, 다크 키친(dark kitchens), 데이터 센터 등이 포함되면서, 확장된 산업 부문은 기술 발전과 함께 더욱 확장될 가능성이 커졌다. 배터리 저장, 전기 자동차 충전소, 탄소 분리(carbon sequestration), 위성 스테이션(satellite stations)은 모두 잠재적인 투자 기회로 식별된다.

부동산의 더 큰 기회와 다양성으로 인해 이전과는 다른 모습이지만 투자 위험이 있다. 이미 제약 및 자동차 부품이 3D 프린팅되고 있다. 필요한 모든 것을 인쇄하는 대형 프린터를 도시 한복판에 가질 수 있다면, 구태여 많은 보트, 기차, 물류 창고가 필요하지 않을 수도 있다.

그러나 지속적인 온라인 판매 성장과 온쇼어링(onshoring. 현지 생산)을 배경으로, 향후 20년 동안 더욱 최신식 창고에 대한 지속적인 수요는 확실하다.

일하는 장소의 진화 Workplace evolution

소매업과 마찬가지로 계속해서 개선되는 온라인 경험은 사무실 근로자에게 새로운 선택권을 제공하고 있다. 이로 인해, 규모는 다소 줄어들긴 했지만 남아 있는 가장 큰 부동산 부문에 더 많은 혼란을 가져올 것이라고 위협하고 있다. 창조적 파괴가 얼마나 일어날지에 대한 주제 토론은 부동산 업계에서 양극화되고 있다.

한쪽에서는 더 많은 공간이 필요하다는 의견을 내고 있다. 이유는 탈 고밀화 차원에서, 젊은 근로자들에게 매력적인 공간을 만들기 위한 더 많은 투자를 통해, 이들이 협업 공간, 커피숍, 체육관, 어메니티 등이 올 수 있는 오피스를 꾸미기 위함이다. 이는 원격 근무로 가는 경향에서 새로운 균형을 맞출 것이다.

회의론자들에게 이러한 의견은 지푸라기라도 잡는 심정으로 동조하고 있다. 일부 분석에 사무실 관련하여 회사 조직은 평균적으로 30%까지 줄일 수 있으며, 더 크게는 50%까지도 줄일 수 있다. 이는 부동산 시장, 개발업자, 그 배후의 투자자들에게 무서운 내용이다. 이를 반박하는 내용이니 좋을 수밖에 없다.

일부에서는 수요 감소는 향후 몇 년 동안 사무실 투자자에게 심각한 고통을 초래할 수 있다고 믿고 있다. 수요 감소의 원인으로 환경 규제로 촉발된 노후화 증가, 지속가능하고 건강한 건물을 원하는 고객수요 대응에 실패를 들 수 있다. 임대 기간이 만료되면 다시 임대할 수 없고 용도를 ​​변경해야 하기에, 정크(쓰레기)본드보다 더 나쁘다고 볼 수 있다. 이러한 흐름은 향후 20년 동안 가치 평가에 엄청난 영향을 미칠 것이다.

다른 이들은 코로나19로 인해 전문가의 직장 생활 속에 "장소 독립성(place independence)" 트렌드가 가속화하고 있다고 주장한다. 이 트렌드는 일하는 장소(workplaces)에 대한 단순한 가치 평가를 넘어서서, 일하는 장소의 진화로 이어지는 데 지대한 영향을 주고 있다고 보고 있다. “서비스로서의 공간" 개념에서 일의 지형(geography of work)이 변했다는 의미다. 지금 일은 연관된 많은 건물을 다루는 기술 플랫폼에서 행해지고 있다. 그래서 기업들은 이들 플랫폼과 계약을 하고 있다. 그 사례로 Spotify는 직원들이 모든 곳에서 일을 한다. 사람들은 일하는 장소가 자신이 거주하는 곳 근처에 있기를 바라는 편의 시설이 될 수도 있다.

많은 측면에서 직장의 미래에 대한 논쟁은 불가피하면서도 도전적인 움직임(올드 패션인 부동산 단일 용도로부터 벗어나는 움직임)을 요약한다고 볼 수 있다. 작업 공간과 다른 형태의 편의 시설 사이의 경계가 점차 모호해질 것이다. 원하든 원하지 않든 우리 모두는 가상 세계에 살고 있다. 포스트 코로나 이후, 사람들은 도시로 돌아오지만 사무실에 앉아 있지 않는다. 레스토랑과 펍이 붐비고, 사람들은 모이고 사회적 교류 활동을 필요로 한다. 1600년대 런던에서는 비즈니스가 커피하우스와 펍에서 대면을 통해 이루어졌다. 우리는 온라인 가상세계와 현실 세계가 융합하는 완전한 원의 세계로 가고 있다. 그래서 우리는 이 둘을 믹스하는 방법을 생각해야 한다.