[지식정보] 유럽 부동산 지난 20년간 변화와 미래 전망

유럽 부동산 시장 전망에 대한 이번 Emerging Trends Europe 2023 연례 보고서는 20번째다. 그동안 유럽 부동산의 사용, 자금 조달, 거래, 개발, 관리되는 방식의 중대한 변화를 반영했다. 이번 연례 보고서를 만들기 위해, ULI와 PwC는 부동산 변화를 직접 목격한 일부 고위 경영진과 미래의 부동산 회사를 이끌 젊은 세대의 전문가를 모았다. 그리고 지금까지 업계를 형성한 주요 트렌드에 대한 성찰과 향후 20년 동안 등장하고 정의할 수 있는 트렌드에 대한 정보를 정리했다. ULI 최근 관련 자료를 통해 살펴보자.

지난 20년간 유럽 부동산 업계에 가장 큰 영향을 미친 요인들은 순위별(강한 영향 순)로 다음과 같다. ①낮은 이자율과 양적완화가 미친 영향이 93% ②글로벌 금융위기(2007/2008) 89%, ③도시화/고밀도개발 89% ④기술 사용 93% ⑤ESG 부상(浮上) 91% ⑥ESG 관심 확대 89% ⑦기후 관심 90% ⑧이커머스 81% ⑨코로나19 확산 93% ⑩인재(人才) 확보 88% ⑪대안(代案) 부동산 浮上 85% ⑫새로운 비즈니스 모델 86% ⑬人才에 관심 증가 ⑭서비스로서의 부동산 79% ⑮노동력 분산 86% ⑯부동산의 호텔화(hotelisation) 67% 등이다. 향후 몇 년 안에는 생물다양성, 기후 회복성과 탄소 배출량의 수준 등이 포함될 것으로 예측된다.

데이터의 사용으로 새로운 기술혁명 가속화, 국경 간 투자 확대, 호텔 의료 학생 기숙사 같은 대체 부동산 등이 투자 대상이 되었다. 글로벌 금융 위기(GFC) 이후 보수화된 은행을 대신하여 새로운 세대의 대체 대출 기관(비상장 부채 펀드 형태)들이 영역을 확대했다. 건물의 수익 창출 프로세스는 임차인 요구, 지속가능성, 기술 등으로 서비스로서의 부동산으로 변모할 전망이다. "책임 있는 자본주의(responsible capitalism)" 인 불평등, 주택 위기, 사회 기반 시설, 회복력 있는 도시 등의 절박한 요구를 해결하는 맥락이 부동산 회사 DNA의 일부가 되고 있다. ESG와 관련한 녹색 건물은 궁극적으로 가장 큰 가치를 창출하는 이슈가 되고 있다. 협업공간이 늘어나면서 모듈러 건축으로 복합용도 건물이나 사용후 이동 재건축이 트렌드로 갈 전망이다.

자료: ULI의 2023 Emerging Trends in Real Estate ® Europe

델코지식정보

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지난 20년간 유럽 부동산 업계에 가장 큰 영향을 미친 요인들을 순위별(강한 영향 순)로 정리하되, 약간의 영향을 합산하여 다음과 같이 정리하였다.

①낮은 이자율과 양적완화가 미친 영향이 93%

②글로벌 금융위기(2007/2008) 89%, ③도시화/고밀도개발 89%

④기술 사용 93%

⑤ESG 浮上 91%

⑥ESG 관심 확대 89%

⑦기후 관심 90%

⑧이커머스 81%

⑨코로나19 확산 93%

⑩人才 확보 88%

⑪代案 부동산 浮上 85%

⑫새로운 비즈니스 모델 86%

⑬人才에 관심 증가

⑭서비스로서의 부동산 79%

⑮노동력 분산 86%

⑯부동산의 호텔화(hotelisation) 67%

트렌드에 대한 통찰력을 바탕으로 그동안의 부동산 회사 운영 방식을 보면, 얼마나 많이 그리고 예상보다 훨씬 빠르게 변경했는지 분명하게 알 수 있다. 2004년 보고서 인터뷰에서는 아무도 메가트렌드(megatrends)를 언급하지 않았다. 그러나 지난 20년 동안 도시화, 기술, 인구 통계, 기후 변화가 대부분의 이야기를 지배하게 되었다. 향후 몇 년 안에 생물다양성 발자국과 목표에 대한 보고서에는 지금의 기후 회복성climate resilience과 탄소 배출량의 수준에 대한 폭넓은 정밀 조사 내용이 포함될 것으로 예측된다.

그러나 보고서의 초기 버전부터 데이터를 통해 더 큰 투명성이 조성되면서 산업에 혁명을 일으키기 시작했다. 다양한 부문 간의 뉘앙스에 대해 더 많은 투자자가 학습하고 있음을 보여주었다.

이러한 정보의 사용은 장기간의 낮은 인플레이션 및 이자율과 결합하여, 투자 가능한 영역의 "빅뱅", 그리고 빠르게 성숙하는 국경 간(cross-border) 투자 시장으로 이어졌다. 그리고 정보는 최근 2007년까지 "별난(quirky)" 자산으로 경시되었던 호텔, 의료, 학생 숙소와 같은 대체 부동산은 경제 주기의 기복(ups and downs of economic cycles)을 통해 투자 대상이 되었다. 그러면서 정보는 더 다양한 범위의 위험 및 수익 욕구를 제공하였다.

글로벌 금융 위기(GFC)는 업계의 방향을 또 한 번 바꾸었다. 은행들은 뒤로 물러나, 은행의 대출 방식은 적당한 대출 가치 비율(loan to-value ratios)로 고정되었다. 이후 이 보수적인 접근 방식은 변화하지 않았다. 그러나 새로운 세대의 대체 대출 기관(비상장 부채 펀드 형태)들은 자본 더미를 다른 여러 조각으로 잘라 시장별 서비스를 제공하는 상점을 설립했다. 이들 대체 대출 기관은 계속해서 금융 시장을 혁신하고 영향을 미칠 것이다.

GFC의 또 다른 유산은 수익률 압축 기대(expectation of yield compression) 같은 것에 기반을 둔 자본 할당이다. 그러나 이는 다른 가치 창출이 없을 경우, 시대착오적이고 최악의 경우 위험하기까지 해 보인다.

인터뷰 대상자들이 미래를 바라보는 시각과 동일하게, 많은 사람은 오프라인의 수익 창출 프로세스가 급진적으로 대체될 것으로 보고 있다. 그 이유는 건물 입주자의 변화 요구, 거시경제적 변동성, 지속 가능성, 기술 등 다양한 압력 때문이다.

입주자가 다양한 요구와 욕구를 가진 고객이 되면서 부동산은 서비스 산업으로 변모하고 있다. 부동산 회사는 당연히 더 나은 운영 방식을 채택하고, 기술 세트를 확장하여, 입주자와의 관련성을 유지해야 한다.

글로벌 자본 시장은 또한 디지털에 정통한 투자자들의 浮上(rise of digital-savvy investors)을 반영할 것입니다. 그들은 사람과 지구에 미치는 영향에 대해, 장기적인 부(자산)의 균형을 맞추려고 노력하면서, 목소리를 지배적으로 높일 것이다. 인터뷰 대상자들은 이를 "책임 있는 자본주의(responsible capitalism)"로 정의하고 있다. 이는 불평등, 주택 위기, 사회 기반 시설, 회복력 있는 도시 등에 대한 절박한 요구를 해결하는 맥락에서 부동산 회사 DNA의 일부가 될 전망이다.

향후 20년 동안의 성공을 결정하는 요소에 대해 이번 설문 조사 응답자의 94%가 사회적 및 환경적으로 책임 있는 비즈니스 운영의 중요성을 강조한다. 기후 위기는 이를 더욱 심화시킬 것이다. 이는 Emerging Trends Europe의 20년 역사를 통틀어 과거, 현재, 미래를 통합하는 하나의 트렌드다. 녹색 건물 개발은 충실한(증거가 없지만) 소수가 추진하는 사이드라인 운동(side-line exercise)으로부터 성장했다. 녹색 건물은 궁극적으로 가장 큰 가치를 창출하는 이슈가 되었고, 부동산 회사들은 이제 이를 무시할 수가 없다.

오늘날 부동산이 환경에 미치는 영향은 모두가 인정한다. 그래서 부동산 업계의 향후 20년에는 벅찬 도전과제가 놓여 있다. 이 과제를 부동산 사업의 심장에 두는 것은 단순히 기업 생존의 문제가 아니라 도덕적 긴급성(moral imperative)이 되고 있다. 방법은 탄소중립적 건물(carbonneutral building)을 제공하고, 몸에 밴 탄소를 해결하며, 회복력 있는 장소를 만드는 것이다. 즉, 도시 생활을 보다 거주에 적당하고 지속가능하게 만드는 것이다.

이러한 작업에는 이전에는 볼 수 없었던 규모의 공동 작업이 필요하다. 한 인터뷰 대상자는 미래의 부동산 산업을 상상하며 다음과 같이 강조하고 있다. “영원불멸의 건축을 이제는 멈추고, 결국에는 모듈로 건축을 시작해야 한다. 그래서 건물 전체를 허물고 다시 시작할 필요가 없도록 해야 한다.”

이러한 더 넓은 관심사의 이익을 위해 행동하는 것은 순수한 경제적 이익과 정확히 일치한다. 중요한 것은 많은 사람이 미래를 예측하는 가장 좋은 방법은 미래 창조의 실행이다.