[지식정보] 유럽 부동산 도시와 장소 만들기

ULI는 유럽 부동산 전문가들을 대상으로 시장조사를 하여 작성한 “2023 Emerging Trends in Real Estate ® Europe” 발표 자료에서 유럽 부동산의 도시와 장소 만들기를 정리했다.

지난 10년 동안 도시화는 메가트렌드 중 하나였으며 기회의 동인(動因)이었다. 2016년 응답자들은 더는 국가에 투자하지 않고, 도시 지역에 투자한다고 했다. 도시는 인프라, 기술, 문화 시설, 아이디어 등 협력하고 자원을 공유하는 공유 경제를 구현한다. UN은 도시 지역에 세계 인구의 56%가 EU에 75%가 살고 있다고 보고한다. 그러나 도시는 젠트리피케이션으로 저임금 노동자들은 빠져나갔고 저렴한 주택 부족으로 살기에 더 어려운 곳이 되었다. 복합용도 및 도시 재생 투자는 2006년 하나의 개념으로 인식되다가 2008년부터 중요성을 인정받고, 개별 건물보다 넓은 지역을 중시하게 되었다. 그러면서 인프라 접근성, 대중교통 이용 유동 인구, 공공민간 파트너쉽, 개발 제약 해소 등이 중시된다. 코로나19로 사람들은 도심을 떠났지만, 파리시는 15분 도시를 지원했다.

도시 개발 미래를 결정하는 데 계획적 정책이나 장소 만들기 전략이 채택된다. 여기서 사회적 통합이 향후 중요 과제다. 대도시에 살 여유가 있는 사람은 줄어들기에 불평등과 포용성 논의가 필요하다. 부동산은 적절한 가격의 주택을 만드는 데 일조할 수 있다. 디지털화로 더 인간중심 도시가 될 수 있다. AI는 일을 적은 비용으로 빠르게 해준다. 교통 기술은 이동방식, 세상 구축방식, 새로운 위치의 가치 식별과 향상, 모빌리티 솔루션, 마이크로 모빌리티, 자율주행차, 드론, UAM, 하이퍼루프 등을 통해 향후 20년 동안 부동산에 영향을 미친다. 향후 10년 이내에 자가용은 자율주행차로 대체된다. "서비스로서의 교통"이 강화되면서, 주차,차도의 필요성이 제거되고, 도시 계획과 경제성에 도움을 준다.

원격 근무, 삶의 질, 지속 가능한 환경 등 중시로 1급 도시의 도심이 밀릴 수도 있다. 수소 모빌리티, 연료전지, 탈그리드 등을 통해 더 먼 위치로 이동이 가능할 수 있다. 기후 변화로 약 20~30억 명이 기후 난민이 되지만, 고령화 국가가 이를 수용하면 대안이 될 수 있다. 기후 변화로 태양 에너지, 폐수 재활용, 수경 재배와 자체 식품 생산 등이 도시 생활의 급진적 자산 모델이 될 수 있다. AI로 설계 관리되는 자체 식품을 생산하는 동네가 나올 수 있다. 동네 중앙 광장에는 광장 주방(piazza kitchens), 농민 시장, 상업 공간, 클리닉, 공유 작업 환경, 유기농 슈퍼마켓 등 동네 컨셉이 등장할 수도 있다. 유토피아적으로 보일 수 있지만, 노력이 필요하다. 실제로 정부와 비즈니스 리더가 대담하게 실행하면, 결과적으로 우리의 삶을 더 좋게 바꿀 수 있다.

자료: ULI의 2023 Emerging Trends in Real Estate ® Europe

Emerging Trends Europe survey 2023

델코지식정보

https://www.delco.co.kr/

지난 10년 동안 도시화(urbanisation)는 주요 메가트렌드 중 하나였으며 기회의 動因이었다. 2008년 글로벌 금융 위기(GFC)가 부동산 업계를 강타했다. 같은 시기에 UN은 세계 인구의 50% 이상이 도시 지역에 거주한다고 보고하였다. 이런 사실은 역사적 이벤트가 되었다.

그 이후로 Emerging Trends in Europe은 매우 다른 이유로 인해 세계 금융위기와 도시화의 지속적인 영향을 반영했다. ULI 인터뷰에서 산업계는 대부분 도시화를 긍정적이고 장기적인 영향으로 보았다.

그럼에도 불구하고 코로나19로 인해 사람들은 도심이 비어있는 현상을 보았다. 일부 사람들은 당시 새로운 패러다임 전환이 일어나고 있는지에 대해 생각하게 되었다. 향후 20년 동안 추세가 이러한 추세로 역전되는 걸까? 업계 리더들에 따르면 그럴 것 같지 않다는 의견이 대부분이다. 도시의 막대한 효율성과 집적 혜택은 다른 형식으로 복제하기 어렵기 때문이다.

Emerging Trends Europe이 수년에 걸쳐 보여 주듯이 부동산 산업은 도시화 경향을 최대한 활용했다. 2016년 인터뷰 응답자들은 “부동산 업계는 더 이상 국가에 투자하지 않고, 도시 지역에 투자한다.”고 응답했다. 이는 업계 전반에 퍼진 정서가 되었으며, 많은 투자 전략의 초석이 되었다.

2017년 업계 리더는 다음과 같이 주장한다. “도시화는 계속해서 업계의 유행어다. 성공적인 도시는 인프라, 기술, 문화 시설, 아이디어 등 다양한 사람들이 효과적으로 협력하고 자원을 공유할 수 있도록 한다. 요컨대, 가장 성공적으로 성장하는 도시는 공유 경제를 구현한다.”

오늘날 UN은 세계 인구의 56%가 도시 지역에 살고 있고 EU에 75%가 살고 있다고 보고하고 있다. 이는 도시화의 결과가 보편적으로 순조롭지 않은 이유를 부분적으로 설명하고 있다. “젠트리피케이션으로 인해 저임금 노동자들은 도심에서 빠져나갔고 저렴한 주택의 부족은 이제 유럽 전역에 널리 퍼진 문제다. 도시는 살기에 더 어려운 곳이 되었다. 도시는 공정성에 대한 생각으로 어려움을 겪고 있다. 도시가 앞으로 직면하게 될 가장 큰 도전 중 하나다.”라고 오늘날의 한 건축가는 말하고 있다. "우리는 도시를 더 살기 좋은 곳으로 만들고, 기후 변화에 대해, 그리고 미래 보장을 위해 적응 가능한 용도를 설계하는 과정에서 따라잡기 위해 노력하고 있다."

수년에 걸쳐 ‘장소 만들기(placemaking)“에 대한 업계의 이해는 더 정교해졌다. 2006년 Emerging Trends Europe은 설문 응답자들 사이에서 복합용도 계획이 "하나의 증가한 수용" 개념으로 "대부분은 여전히 ​​경계하고 있다"고 밝혔다. 그러나 운명의 해인 2008년까지 응답자들은 복합용도 및 도시 재생 투자가 최고의 성장 전망을 가진 것으로 확인했다. 도시 맥락과 커뮤니티는 이제 거의 보편적 중요성을 인정받고 있다. 성공은 개별 자산의 규모가 아니라 더 넓은 환경에서 측정되기 때문이다.

새로운 복합 용도 지구가 유럽의 주요 도시에 생겨났으며 런던의 재개발된 King's Cross는 여러 인터뷰 대상자와 수년에 걸쳐 다른 많은 사람으로부터 뛰어난 사례로 이름을 알렸다. 인프라에 대한 접근성, 대중교통이 유도하는 유동 인구 등 이런 것이 복합용도를 위한 거대한 기반이다. 유연한 공공민간 파트너쉽과 개발자의 제약을 이해하는 공공 부문은 성공을 위한 중요한 요소다.

"15분 도시(15-minute city)"는 이름에서 알 수 있듯이 사람들이 도보나 자전거를 타고 15분 이내에 모든 필수 요구 장소에 도달하는 것을 포함하는 도시 계획 개념이다. 목표는 대도시가 번성하는 복합용도의 동네를 여러 개 확보하여 시민들의 삶의 질 향상, 자동차 사용과 탄소 배출을 극적으로 줄이는 것이다.

그 자체의 목표는 거의 새로운 것이 아니지만 코로나19 동안 통용되었다. 일부 시당국은 사람들이 도심을 떠나는 것을 지켜보았지만, 파리와 같은 시 당국들은 15분 도시를 다시 지원했다. 지지자들에게 이 개념은 팬데믹뿐만 아니라 기후 위기에 대한 현대적 대응으로 간주되고 있다.

그러나 인프라와 장소 만들기에 의해 생성된 사회적 가치와 경제 활동이 부동산 가치에 연결된다고 입증된 메커니즘은 여전히 ​​파악하기 어렵다. 하지만 이러한 장소만들기 혁신을 통해 장기 투자자는 대규모 도시 프로젝트에 더 많은 자본을 투자할 수 있다. 투자 혜택과 위험에 할당하는 것은 새로운 영역되고 있다. 이는 아마도 도시 전체 개발의 미래를 결정하는 데 계획적 정책이나 장소 만들기 전략이 채택된다는 것을 의미한다.

많은 인터뷰 대상자들은 사회적 통합을 향후 20년 동안의 중요한 과제로 강조한다. “대도시에 살 여유가 있는 사람은 점점 더 적어지고 있다. 우리가 이를 다루기 시작해야 한다. 그렇지 않으면 결국 부동산 산업에 더 큰 타격으로 올 것이기 때문이다. 불평등과 포용적 도시를 만드는 방법에 대한 논의가 필요하다.”라고 사회 주택 투자자는 주장하고 있다.

또한, 부동산이 본질적으로 더 넓은 사회 및 경제 문제를 해결하는 데 어려움을 겪을 수 있다. 우리는 더 저렴한 주택을 만들 수 있다. 하지만 우리 사회의 불평등과 양극화를 일으키는 문제가 모두 부동산에만 있는 것은 아니다. 그럼에도, 부동산이 이를 해결하는 솔루션 일부로 간주되고 있어, 향후 부동산 디벨로퍼의 평판에 더 중요한 요소가 될 전망이다.

디지털화(digitisation)는 몇 가지 답을 제공할 수 있다. 그리고 스마트 시티 의제는 점점 더 사회적 및 환경적 요인에 비중을 두고 있다. 얼마 전까지 스마트 시티 철학은 효율성에 관한 것이었다. 그러나 지금은 더욱 인간중심적(humancentred)이 되어가고 있다. 즉 사람들이 어떻게 돌아다니고, 커뮤니티가 어떻게 상호 작용하고, 우리가 누구를 위해 복원력을 만들고 있는지 등 인간중심적이 되었다.

인공 지능(AI)과 데이터 분석은 도시 지역의 토지 사용에 엄청난 영향을 미칠 수 있다. AI는 최대의 경제적 이점을 제공하는 최적의 설계를 생성할 것이다. AI는 전체 공급망을 통해 우리가 현재 하는 일을 현재보다 50% 더 빠르고, 30% 적은 비용으로 가능하게 해준다.

그렇다고 모든 인터뷰 대상자가 확신하는 것은 아니다. "우리는 어떻게든 기술이 모든 것을 해결할 것이라고 믿고 있지만, 그런 일은 일어나지 않을 것이다."라고 한 건축가는 주장한다. 대신 업계는 코로나 대유행 동안 주변 지역 사회를 위한 편의 시설이 되기 위해 문을 연 호텔의 예에 귀를 기울여야 한다. “단일 용도가 아닌 모두를 위한 건물을 지어야 한다. 큰 사무실이나 주거용 건물은 1층에 두지 말고 그 위에 지어야 한다. 1층을 무료로 생각하고, 사람들이 1층에서 할 수 있는 모든 일을 생각하여 건물이 운영적 의미에서 커뮤니티의 필수적인 부분이 되도록 해야 한다.”

2020년 Emerging Trends Europe은 교통 기술의 잠재적 영향을 분석했다. 이 보고서는 부동산이 "우리가 전 세계를 이동하는 방식, 즉 세상이 구축되는 방식을 변화시키면서, 새로운 위치의 가치를 식별하고 향상시키는 데 도움이 되는, 모빌리티 솔루션을 수용하는 기회"를 갖게 될 것이라고 결론지었다. 마이크로 모빌리티, 자율주행차, 드론, 심지어 하이퍼루프(hyperloop) 등은 향후 20년 동안 부동산에 큰 영향을 미칠 수 있다.

향후 10년 이내에 자율주행차는 유비쿼터스화될 것이다. 개인 차량 소유 문화는 기술 회사가 모델을 "서비스로서의 교통(transport as a service)"으로 전환함에 따라 점차적으로 대체될 것이다. 주차, 차도 및 차고의 필요성을 제거하면 도시 계획에 매우 유익한 영향을 미칠 수 있으며 경제성 위기를 완화하는 데 도움이 될 수도 있다. 저렴한 비용으로 사람들을 수용하기 위해 그 공간을 효과적으로 사용할 수 있다.

도시생활에 대한 새로운 아이디어 New ideas for urban living

유럽 ​​도시 전반에 걸친 코로나19 영향은 여전히 ​​업계 리더들 사이에서 분명하게 반향을 일으키고 있다. 일부에서는 팬데믹이 "도시화의 중단"을 초래했을 뿐이라고 생각하지만, 다른 일부는 그 유산이 앞으로 몇 년 동안 새로운 방식으로 도시 구조를 형성할 것이라고 믿고 있다.

사람들은 원격 근무의 가속화와 삶의 질과 지속 가능한 환경의 탐색을 하고 있다. 이는 1급 도시에서 실제로 살기 좋은 위치에 시내 중심부가 포함되지 않음을 의미한다. 이제 정착하고 일하기 좋은 장소가 되기 위한 입지 간의 경쟁이 훨씬 더 광범위해졌다.

기술 발전은 부동산의 교외화를 촉진할 것이다. “우리는 또한 향후 20년 안에 더 깨끗하고 저렴한 수소 동력 비행기, 기차, 자동차 및 물건을 이동시키는 보트를 통해 수소 경제가 도래하는 것을 보게 될 것이다. 또한 집에는 수소 연료 전지가 있을 것이다. 이 연료 전지는 필요한 전력을 공급하여 탈그리드(off-grid)를 통해 점점 더 멀리 떨어져 있는 위치로 이동을 가능하게 한다."

미래학자에 따르면, 기후 변화로 인해 전 세계적으로 약 20~30억 명의 사람들이 더는 거주할 수 없는 지역에서 다른 지역으로 이주할 수 있다. 그렇다면 주택의 의미는 어떻게 변할까? 새로운 문화를 통합하기 위해 마을과 도시를 어떻게 디자인할 것인가?”

이러한 기후 난민들은 인구가 고령화되고 있는 유럽 국가에서 감소하는 인구를 대체할 수 있다. 젊은이들을 끌어들이는 도시는 내일의 승자가 될 것이고, 그럴 수 없는 사회는 내일의 공허한 패자가 되거나, 다른 유랑 기후 난민(nomadic climate refugee) 인구에 의해 점령당할 것이다.

기후 변화가 가속화되고, 태양 에너지, 폐수 재활용, 수경 재배 및 수경 재배 식품 생산을 특징으로 하는 "움직일 수 있는 커뮤니티의 자산 클래스(an asset class of moveable communities)"가 출현하게 된다. 이에 대비하여 도시 생활의 급진적인 새 모델이 필요할 수도 있다. 우리는 자연재해와 열대성 폭풍우가 발생할 경우, 자산을 재배치(relocate)할 수 있기를 원하고 있다.

기술 기업가는 정교하고 적응력이 뛰어난 AI에 의해 설계되고 관리되는 자체 식품을 생산할 수 있는 회복력 있는 동네를 상상한다. 우리는 농지를 도시로 포장하면 안 된다. 실제로 더 많은 장인의 농산물을 생산해야 한다. 동네 각각의 집 바로 옆에 통제된 환경에서 농산물 재배가 많아져야 한다. 중앙 광장에는 광장 주방(piazza kitchens)이 들어서고, 연중 계속되는 농민 시장, 상업용 공간, 치과 등 클리닉, 공유 작업 환경, 유기농 슈퍼마켓 등 이러한 동네 컨셉이 중요하다. 자연 속에 살고 자연과 분리되지 않아야 한다.

이러한 비전은 유토피아적(utopian)으로 보일 수 있다. 하지만, 갑작스러운 전염병에 대한 일부 도시의 깜짝 대응을 보면, 도심 거리에서 자동차를 금지하고 지역 사회 활동으로 대체하는 등 갑작스럽고 대담한 해결책으로 나타나고 있다. 희망은 우리가 직면하고 있는 일부 글로벌 압력이 감소하는 것을 단순히 보는 것이 아니다. 실제로 정부와 비즈니스 리더가 대담하게 대응하는 것이다. 그리고 그들의 담대한 대응을 실행하면, 결과적으로 우리의 삶을 더 좋게 바꿀 수 있다.