[지식정보] 유럽 부동산 넷제로와 부동산 용도변경 최적화

코로나19 발생 이후의 환경에서, 장소 의식이 가치 창출, 가치 보존에 절대적으로 필수적이다. 왜냐하면 즐겁지 않은 장소는 가지 않을 것이기 때문이다. ULI의 ‘2023 Emerging Trends in Real Estate ® Europe’ 발표 자료는 유럽 부동산 전문가들을 대상으로 2023년 부동산 전망을 조사한 결과를 담고 있다. 그중에서 유럽 부동산 제로와 부동산 용도변경 최적화(FIT-FOR-PURPOSE)에 관한 흐름을 정리한다.

인구 통계학, 기후 변화, 기술 및 생활 방식의 장기적인 격변 등으로 부동산은 새로운 사용 목적에 적합해야 한다. 이는 환경적 지속 가능성과 사회적 영향의 변화는 물론, 부동산이 시간이 지나도 유용하게 사용될 수 있도록 유연성을 높이면서, 부동산 제공 용도를 바꾸는 것 등의 과제가 포함된다. ‘기후 변화에 대한 구조적 대응’이 필요하게 된 배경에는 부동산의 진부화로 사용 목적이 변화되었기 때문이다. 이를 ”환경적 노후화(environmental obsolescence)라고 한다. ESG 자격 증명은 향후 자산 평가에 중요한 영향을 미친다. 그러나 치솟는 건설 비용은 장애요인이 되고 있다.

프라임 자산을 획득하는 가장 매력적인 방법에 대한 응답 비율은 기존 건물을 개조/용도변경(retrofitting/repurposing) 62%, 새로운 건축 요구사항 43%, M&A 27% 순이다. 2021년 자산 용도변경 시 가장 일반적인 변경 사항은 ① 오피스에서 주거로 변경 64%, 복합용도 18%, 물류 7%, 레져 3%, 리테일 1%, ② 리테일에서 복합용도로 변경 33%, 주거 26%, 물류 18%, 오피스 14%, 레져 5%. 등이다. 향후 3~5년 동안 자산 용도변경 시 예상되는 가장 일반적인 변경 사항은 ① 오피스에서 주거 51%, 복합용도 38%, 물류 4%, 레저 2%, 리테일 1%, ② 리테일에서 복합용도 45%, 주거 22%, 물류 20%, 오피스 9%, 레저 4% 등이다.

자료: ULI의 2023 Emerging Trends in Real Estate ® Europe

Emerging Trends Europe survey 2023

델코지식정보

https://www.delco.co.kr/

인구 통계학, 기후 변화, 기술 및 생활 방식의 장기적인 격변 등의 소용돌이에 휘말린 부동산은 목적에 적합해야 하는 주요 과제에 직면해 있다. 이는 환경적 지속 가능성과 사회적 영향의 변화는 물론, 부동산이 시간이 지나도 유용하게 사용될 수 있도록 유연성을 높이면서, 부동산 제공 용도를 바꾸는 것 등의 과제가 포함된다. 이러한 변화의 필요성에도 불구하고, 유럽의 코로나19와 우크라이나 전쟁은 높은 인플레이션 상황을 만들어, 상품과 에너지 공급을 방해했다. 이는 부동산 리뉴얼에 더욱 비용이 많이 소요되도록 만들었다.

그러나 유럽의 이머징 트렌드를 업계 지도자들은, 시장에 대한 단기적인 혼란을 넘어서서, 기후 변화를 향후 20년 동안 부동산에 대한 가장 중요한 도전으로 간주하고 있다.

한 유럽 투자관리자는 ‘기후 변화에 대한 구조적 대응’이 필요하게 된 배경에는 부동산 사용 재고가 실패했기 때문이라고 주장하고 있다. 우리는 이제야 기후 변화의 시작에 서 있다. 이는 진부화(obsolescence)의 동인(動因), 자본지출의 동인, 복잡성의 동인이 되고 있다. ESG(환경, 사회 및 거버넌스), 특히 E 요소는 단순한 그린워싱(greenwashing) 개념에서 투자 성공의 절대적인 기본 펀더멘털이 되었다.

다른 사람들은 기술의 영향을 강조한다. 지난 30~40년 동안 경제적으로 관련이 있던 사용 용도가, 이제는 기술, 인구 통계, 기타 외부 요인 등의 변화로 인해, 갑자기 변경되고 있다. 변화하지 않는 많은 부동산이 쓸모없게 되고 있다.

조사 응답자의 거의 절반은 향후 5년간의 부동산 노후화를 우려하고 있다. 물론 다른 문제들(특히 건설 비용)도 당면한 이슈다. 게다가, 환경 지속 가능성(노후화를 주도하는 핵심 요소 중 하나)은 더 큰 당면 관심사다. 치솟는 건설 비용도 일시적인 장애물이다. 하지만, 가속화되고 있는 건물 입주자 수요의 변화, 규제 당국과 기후 의제의 영향력 증가 등과 같은 문제들을 부동산 산업계가 망라하여 다 해결하는 것은 불가능하다.

2023년 한해동안은 노후화 자체가 그렇게 우려되지 않을 수도 있다. 그 이유 중 일부는 가치에 대한 부정적인 영향이 정확히 언제부터 물어뜯기 시작할지 불확실하기 때문이다. 영국에 본사를 둔 한 관리자는 ”환경적 노후화(environmental obsolescence)의 주제가 부분적으로 투자자들에 의해 그리고 부분적으로 정책에 의해 주도된다“고 언급하고 있다. 예를 들어, 주거 부문에서 우리는 2026년에 에너지 성능 인증서 EPC(energy performance certificate) 임계값 기준을 적용할 경우, 일부 아파트 임대가 불가능할 수도 있다. 시장의 일부는 아직 자본비용 문제로 인식하지 못하고 있기 때문이다. 하지만 정책 주도의 진부화 개선은 이미 서서히 진행되고 있다.

여기서 제안하는 것들은 산업의 한 부분으로 어느 정도 부정적일 수도 있다. 그러한 이유 중에 인터뷰 대상자들은 지속 가능성과 관련된 자본 비용 요구 사항을 반영하는 평가가 실패했음을 인정한다. 그러면서도 설문 응답자의 81%가 ESG 자격 증명이 향후 12~18개월 동안 자산 평가에 중요한 영향을 미친다고 생각한다. 한 범유럽 관리자에 따르면, 갈색(즉 에너지 비효율적인) 건물에 대한 평가 가치가 감소하거나 적어도 충분하지 않다는 징후는 아직은 없다. 한편으로, 또 다른 관리자는 평가 기준 당국의 그린 프리미엄이나 반대로 갈색건물 가치 할인에 대한 "구체적인 지침이 부족하다"고 한탄한다.

한 대규모 투자자는 지속 가능성이 "아직 가치 평가 프로세스에 반영되지 않았다."라고 주장한다. 그러나 추가해서 말하길, “우리는 투자자들이 지속 가능성 자격 증명이 없는 부문, 특히 넷제로 자격 증명이 없는 부문, 자산, 펀드 등에 투자하기를 꺼리는 것을 보고 있다. 따라서 이런 흐름이 시장에 영향은 가속화될 것이다. ”

가치 평가에 대한 불확실성에도 불구하고, 이번 Emerging Trends Europe에서 인터뷰한 대부분의 업계 리더들은 목적 적합성 의제에 분명히 동의했으며, 이를 해결하기 위해 장기적인 자원을 사용하고 있다. 주요 투자자는 “대부분의 투자는 용도를 바꾸지 않고 자산의 품질을 향상시키는 것”이다. “오피스 등급 B를 A 등급으로, A 등급을 net-zero로 전환하는 것”이라고 말하고 있다. 우리는 자산의 지속 가능성 자격 증명을 개선하기 위해서만 투자하는 것이 아니라, 가치를 추출하기 위해 자산의 성능을 개선하기 위해 투자하고 있다. 이는 더 나은 임대료와 더 나은 수익률을 의미한다.”

또한 기술 업그레이드로 오피스 노후화가 가속되고 있다는 인식도 늘고 있다. 유럽의 한 관리자는 오피스에 "엄청난 노후화 문제"가 있다고 지적한다. “오피스 공간이 너무 많고 잘못된 유형의 오피스 공간이 너무 많다. 이제 진짜 이슈는 오피스가 리테일 경영방식으로 움직일 것인지 여부다. 그런 점에서 오피스 경제 모델에서 근본적인 변화가 있어야 한다.”

그리고 오피스 변화에 투자가 제대로 작동하려면 올바른 입지에 있어야 한다. "오피스는 계속해서 많은 자본을 끌어들일 것이다." 범유럽 관리자의 의견이다. “그러나 그들은 올바른 입지와 올바른 배치에 올바른 오피스이어야 한다. 오피스의 품질 지향은 엄청나다. 이것은 ESG와 매우 관련이 있다. 오피스가 적절한 위치에 있지 않고, 세입자가 더 높은 임대료를 지원할 수 없다면, 해당 자산을 에너지 효율성, 직원을 위한 웰빙, 레이아웃 변경 등을 적절한 수준으로 가져가는 데 필요한 재원을 마련할 수 없기 때문이다. 그렇지 않다면 개조하는 것이 비경제적이 된다. 어쨌든 투자를 아니하면 아무도 사지 않을 궁지에 빠진 자산이 유럽 전역에 많이 존재하게 될 것이다.”

노후화의 또 다른 측면은 장소 만들기의 전체 개념과 관련이 있다. 이것은 근로자와 거주자 모두를 끌어들이는 매력적이고 자극적인 환경이 된다. 장소 만들기는 건물 개별 플레이어가 혼자서는 달성하기 힘들다. 지역이나 인근 건물 전체가 세입자를 위한 적절한 종류의 환경을 만드는 것이 훨씬 효울적이다. "장소 만들기는 건물 자체보다 동네 자체가 더 중요하다."라고 범유럽 관리자는 강조한다.

더 빠르게 변화하는 직업 수요에 대처하기 위해 장소가 더 유연해야 한다는 강한 견해도 있다. 설문 조사 응답에서도 복합 용도로 용도변경이 강조되고 있지만, 사실은 그 이상 더 중요하다. 한 주거 운영자는 특정 그룹을 대상으로 하는 자산은 높은 수준의 포트폴리오 큰 통(churn. 버터만드는 큰 우유통)이 필요하다. 하지만, 목표는 사람들을 만족시키는 것이어야 한다. 즉, 사람들은 자신의 집과 지역이 사진과 함께 진화할 수 있는 곳을 중시한다. 디지털화가 이에 기여할 수 있다.

현지 정부는 또한 목적에 맞는 장소를 만드는 데 중요한 역할을 한다. 현지 정부의 일관된 비전이 없으면, 부동산 업계가 처음부터 개발, 용도변경, 어떤 프로젝트의 허용, 지역의 특정 요구 충족 등 방법을 이해하기 어렵다.

한 개발자 관리자는 “지금까지 많은 독립된 배우들(actors)이 도시의 일부를 추진했다. 그러나 이를 공통된 관점으로 통합할 수 있을 때 훨씬 더 강력하고 훨씬 더 실행 가능해진다.”라고 주장한다.

기존 재고의 재정비(refurbishing) 혹은 재개발(redeveloping)은 비슷한 유형의 사용자 요구사항 변화를 충족하는 재구성(reconfiguration), 용도의 완전한 변경(repurposing) 등이 포함된다. 설문 조사에서 명확하게 알 수 있듯이, 여기서 모티브는 단지 노후화의 위협에 대처하는 것만이 아니다. 응답자의 거의 2/3가 기존 건물의 용도변경 또는 개조(retrofitting)가 프라임 자산을 취득하는 가장 매력적인 방법이라고 생각한다.

설문 조사에 따르면, 한 부문에서 다른 부문으로 기존 재고를 용도변경하는 것이 증가 추세에 있다. 그리고 응답자의 54%는 이전 조사 대비 포트폴리오에서 더 많은 자산을 용도변경했다고 응답하고 있다. 이는 지난 설문 조사의 52%보다 증가한 수치다. 마찬가지로, 3/4분 이상이 5년 안에 더 많은 자산을 용도 변경할 것으로 예상한다. 이 수치도 이전 조사보다 더 증가했다. 더 많은 추진력이 런던과 브뤼셀과 같은 도시에서 진행되고 있다. 이들 도시의 계획 당국은 완전히 새로운 개발을 허가하기 전에 개발자가 개조 가능성을 충분히 탐색할 것을 주장하고 있다.

2021년에 오피스의 용도가 가장 많이 변경되었으며 주로 주거용으로 사용되었다. 리테일의 경우 주로 복합 용도로 변경되었다. 이러한 추세는 향후 5년 동안 계속될 것으로 예상되지만 물류가 소매 공간에서 점점 더 많은 비중을 차지하고 있다.

한 프랑스 관리자는 "산업 수준에서" 용도변경에 대해 이야기하면서, 다음과 같이 덧붙이고 있다. “우리는 오피스 포트폴리오로부터 거대한 주거 파이프라인을 가지고 있다. 종종 우리가 과거에 sale and lease-back 거래를 하던 세컨드리 입지의 오피스도 활용하고 있다. 이제 종전에 입주하던 회사들은 이러한 자산에 입주하지 않아, 비워지고 있기 때문이다.”

유럽의 한 펀드 매니저에 따르면, 독일에서는 오피스에서 복합 용도로 전환 사용하는 것이 점점 보편화되고 있다. “우리는 도시 또는 부동산 수준에서 도심을 더 높은 품질의 더 많은 복합용도 시설로 용도 변경하는 것을 많이 보았다. 독일 연구에서만 약 480개 부동산이 전환되었다. 대부분 오피스에서 복합 용도로 전환 사용되었다.”

이는 부동산 분야가 더 큰 용도의 유연성으로 가고 있는 보다 일반적인 트렌드의 일부로 볼 수 있다. 예를 들어 오피스 개조를 통해 더 많은 서비스 유형의 제공을 향한 움직임이라고 볼 수 있다.

일부 인터뷰 대상자는 유럽 전역의 용도변경 속도가 현재 시장 상황에서 흔들릴 수 있음을 인정하고 있다. 특히 건설 비용 상승으로 리모델링 비용도 상승하기 때문이다. 영국에 기반을 둔 한 관리자는 이것을 병목 현상으로 보고 있다. 여기에 단기적으로는 다른 비용 제약과 결합하여 더 심해질 수도 있다. “현재 건설 비용 수준에서 우리는 용도를 변경하지 않을 것이다. 많은 오래된 사무실과 비즈니스 파크가 다른 것으로 전환하기 위해 비명을 지르고 있다. 그러나 용도전환이 경제적으로 타당할 수 있도록 토지 가치가 충분히 낮아져야 하고 계획 시스템이 뒷받침되어야 한다.”

오피스에서 주거로 용도변경을 할 때 해당 부문의 상대적인 임대 수준이 적정하냐는 질문이 항상 있다. 그래서 입지의 신중한 선택이 요구된다. 한 글로벌 관리자는 “영국의 큰 테마는 출퇴근 도시의 기차역 옆에 있던 사무실 건물을 용도 변경하는 것이다. 입지가 처지는 곳이 아닌, 쉽게 갈 수 있고, 활기차고, 흥미롭고, 신나는 중앙 장소에 있는 사무실을 원한다.”

또 다른 고려 사항으로 허가받는 시간, 해당 시기를 둘러싼 불확실성, 이 활동에 가장 관심을 가질 수 있는 value-add 펀드 등이 이슈가 될 수 있다.

단기적 제약은 차치하고, 업계는 부동산을 목적에 맞게 유지하는 것이 점점 더 전통적인 부문 간의 경계를 애매모호하게 한다고 믿고 있다. 또한, 업계는 동일한 범주에 있는 건물 내 활동 패턴이 변화하고 있다고 믿고 있다.

한 글로벌 투자 매니저는 부동산에 대한 이러한 접근 방식의 변화를 다음과 같이 요약한다.

“우리는 한 범주 내에서 많은 용도변경을 수행하고 있지만, 인식을 제대로 못할 정도로 너부 극적으로 진행되고 있다. 오피스 범주는 집중적인 쇄신(intensive office refurbishments)을 통해 다른 범주의 부동산 부문으로 변신하고 있다. 또한 입주자가 건물 공간 내에서 은밀한 용도변경을 수행하는 경우도 있다. 예를 들어 리테일 파크 테난트는 동일한 건물에서 별도의 물류를 겸행하고 있다. 오피스 임차인도 사람들이 앉아서 일하는 곳에서 사람들이 협력하고 환대를 즐기는 곳으로 공간 사용 방식을 변화시키고 있다.”