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[지식정보] 유럽 부동산의 책임 있는 자본주의 역할


ULI는 “2023 Emerging Trends in Real Estate ® Europe” 발표 자료에서 유럽 부동산 업계의 책임 있는 자본주의(responsible capitalism) 채택 흐름을 정리하고 있다. 그 철학적 의미가 우리에게도 미치는 시사점이 있어 정리하였다.

유럽 부동산 업계는 책임 있는 자본주의로서의 부동산 역할을 강조하고 있다. 이는 부동산 회사 활동의 사회적 영향을 생각하고, 새로운 범주의 이해관계자를 수용하는 영향력 있는 투자(임팩트 투자. impact investing) 등을 의미한다. 새로운 유형의 자본주의에 대한 정의는 향후 20년 동안 “사람, 지구, 이익"을 기반으로 하고 있다.

기후 위기는 부동산 산업을 보다 책임성을 강조하는 산업으로 전환하는 데 큰 동인이 되고 있다. 또한 사람들이 적절한 품질의 저렴한 주택에 접근할 기회가 보장되기를 원하면서, 이는 이미 부동산 업계가 해결해야 할 일이 되고 있다. 부동산 업계는 사람들의 외로움, 불평등 심화, 인구 고령화 등 이슈를 완화하는 역할도 해야 한다.

장기적인 관점에서 부동산 업계는 프로젝트를 관리해야 한다. 여기에 사회적 포용, 성공의 의미를 담아야 한다. 공공 부문의 예산 부족과 정치인 능력 한계로 민간 부동산 회사가 사회적 인프라, 공공 영역 역할, 의료 및 커뮤니티 공간 등을 제공하는 역할이 커지고 있다. 건축 환경에 대한 장기적인 영향도 생각하여 부동산 포지션을 다시 수정(reposition), 재균형(rebalance) 하도록 스스로를 강요할 필요가 있다. 장기적 자본인 "인내 자본(patient capital)"을 확보하고, 공공과의 파트너쉽도 확장해야 한다.

향후 20년 동안 부동산 업계는 자본주의의 포용적 버전(inclusive version of capitalism)에 따라 행동하고 정상적인 관행이 될 수 있도록 노력해야 한다.

자료: ULI의 2023 Emerging Trends in Real Estate ® Europe

Emerging Trends Europe survey 2023

델코지식정보

https://www.delco.co.kr/


기후 위기는 부동산 산업을 보다 책임성을 강조하는 산업으로 전환하는 데 큰 동인이 될 것이며 신탁 의무(fiduciary duty)에 내재될 것이라고, 다양한 경험을 가진 인터뷰 대상자들은 주장한다.

향후 20년은 우리 산업이 기여하고 더 나은 행동을 하여, 업계 외부의 사람들이 제대로 이해할 수 있도록 해야 한다. 이것이 부동산 업계가 사회 전체의 생산성과 건강에 기여할 중요한 역할이다. 이는 도전 과제이면서 결과로 나타내야 한다.

이러한 책임 있는 자본주의(responsible capitalism)로서의 부동산의 버전은 탄소 감소만 국한된 것은 아니다. 사람들은 적절한 품질의 저렴한 주택에 접근할 수있는 기회가 보장되기를 원한다. 적절한 가격의 주택은 이미 부동산 업계가 해결해야 할 "가중되는 압력(mounting pressure)"이 되었다.

이 주제는 부동산 회사들이 "과연 올바른 일을 하는지"에 대한 우려가 커지고 있음을 반영한다. 여기서 올바른 일이라고 함은 부동산 회사 활동의 사회적 영향을 생각하고, 새로운 범주의 이해관계자를 수용하는 영향력 있는 투자(임팩트 투자. impact investing) 등을 의미한다.



코로나19가 가져온 사회적 격변은 임팩트 투자의 촉진을 확실히 강조했다. ULI의 Emerging Trends Europe의 2021년 판에서 한 연기금 투자자는 “임차인과 점유자는 우리가 행동하기를 원한다.”라고 주장하고 있다. "과거에는 귀담아들을 필요가 없었지만, 이제는 사회가 부동산 업계에 더 많은 일을 하도록 요구하고 있다.“

또한 다른 인터뷰 대상자는 유럽 전역의 사회 기반 시설의 유동성과 품질 부족을 한탄하고 있다. "코로나19를 계기로 해서, 그동안 근본적으로 작동하지 않았고 투자가 필요했던 사회 인프라 요소가 존재함을 알게 되었다. 그 분명한 증거가 의료시스템이다.”

인터뷰 대상자들은 외로움, 불평등 심화, 인구 고령화 등 이슈를 부동산 업계가 완화할 수 있고 완화를 해야 하는 사회적 문제로 언급하고 있다. “새로운 유형의 자본주의가 필요하다. 이에 대한 정의는 향후 20년 동안 사람, 지구, 이익을 기반으로 해야 한다. 이러한 신자본주의에 참여한 부동산 회사의 혁신이 기대된다. ”고 인터뷰 대상자들은 주장한다.

새로운 유형의 자본주의 한 버전으로 이해관계자 기반 거버넌스 모델을 들 수 있다. ULI는 웰빙과 사회의 관점에서 전략을 살펴보는 일을 정기적으로 다룰 예정이다.

한 인터뷰 대상자는 “이러한 관점의 모든 의견을 들어야 한다. 주거는 기본적 인권(human right)이다.”라고 말하고 있다. 그의 회사는 회사 사명의 일환으로 양질의 저렴한 주택공급을 법적으로 약속한 회사다.


장기적 관점에서 생각하기

부동산 업계는 장기적인 관리 및 프로젝트의 전체적 감독 개념으로 필연적으로 이동하고 있다. 이와 관련하여, 인터뷰 대상자들은 “사회적 포용을 이야기하고, 성공의 의미를 정의하는 것이 정말 중요하다. 설상 그렇게까지 못하더라도, 동네를 디자인하고, 스스로 그곳이 좋은 곳이라고 평가를 들은 다음에 떠날 수 있어야 한다.”라고 강조한다.

2023년에는 이러한 철학을 채택하는 부동산 회사들의 수가 상대적으로 적을 수 있다. 하지만, 인터뷰 대상자들은 그 채택이 더욱 증가할 것으로 전망하고 있다. 특히 공공 부문 대차대조표(예산)가 점점 빡빡해지고, 정치인 능력에 대한 사람들의 믿음이 약해지면서, 상대적으로 민간 부동산 회사가 이러한 철학을 많이 채워줄 것으로 기대하고 있다.

따라서 우리는 부동산 회사가 사회적 인프라, 더 많은 양의 공공 영역 담당, 의료 및 커뮤니티 공간 등을 제공하는 현상을 보게 될 전망이다. 이러한 시설들은 더 붐비는 마을과 도시에서의 삶의 질을 보장하는 시설들이다. 부동산 업계는 공공 기관, 정부, 유틸리티 회사와의 파트너쉽을 확장해야 한다. 혼자서는 장소 만들기를 달성할 수 없다. 그리고 시 당국도 파트너십 지향적으로 반듯이 변해야 한다.

장기적 관점으로 생각하기 위해서는 투자에 대한 보다 포괄적인 접근 방식이 매우 중요하며, 당연히 재무적 수익에도 영향을 미치게 된다. 최근의 고금리와 경제침체 같은 외부의 상황 이벤트는 부동산 업계가 단기적인 관점으로만 생각하도록 강요한다. 그러나 부동산 업계는 건축 환경에 대한 장기적인 영향을 생각해야 한다. 업계 스스로 이런 식으로 생각하고, 포지션을 다시 수정(reposition)하고, 재균형(rebalance)을 잡도록 스스로를 강요할 필요가 있다.

부동산 업계 리더들은 사회적 이익을 제공하려면, 단기 투자 기간으로는 어렵다는 것을 알고 있다. 부동산 기획부터 마무리까지 3년이라는 기간에 할 수 있는 일은 땅을 구매하고, 개선하고, 더 나은 모습을 시장에 돌려주는 것이다. 하지만 어떻게 하느냐가 정말 중요하다. 지금의 문제는 높은 자본 비용(이자)으로는 운신의 폭에 한계가 있다. 우선 이자 비용이 낮아야 더 많은 사회적 이익을 제공할 수 있다.

프리미엄 투자자들조차도 사업수익이 적을 수 있다는 점을 인정한다. 이유는 더 높은 수익을 창출하기 위해 평판이 위험해질 경우, 필요 이상의 수익을 무리하게 내면서 평판을 악화시킬 필요가 없기 때문이다. 특히 부동산 회사가 사회를 위해 더 나은 방식으로 행동하고 싶은 철학이 있다면 더욱 그러하다. 단기적 이익을 중시하는 사모펀드는 그들의 기대수익률이 기대에 못 미칠 경우, 눈치 때문에 말도 꺼내지 못할 때가 많다. 이와는 반대로 장기 투자 펀드들은 명분이 좋아 상대적으로 더 많은 장기자본을 끌어들이고 있다.

장기 연금 자금에 투자하는 기관은 부동산 장기 투자자로 간주된다. 이러한 측면에서 새로운 유형의 자본주의 철학을 진전시킬 것으로 보인다. 이들 자본은 "기다리는 인내 자본(patient capital)"과 파트너쉽을 맺을 수 있는 능력이 있어, 공공 부문이 더 나은 사회적 결과를 창출하는 데 기여하고 있다. 이때 해결해야 할 가장 큰 한 가지 문제는 민간 부문과 공공 부문 간의 생산적이고 영향력 있는 파트너십이다.

원칙적으로 팬데믹 이후 세계에서 재생의 성공 비결은 "경쟁 감소, 리더십, 협력(collaboration) 등을 강화"하는 것이 될 것이다.

아직은 초기이지만, 향후 20년 동안 우리가 자본주의의 포용적 버전(inclusive version of capitalism)에 따라 행동하는 것이 의무적이고 정상적인 관행이 될 가능성은 충분히 있다. 그렇게 하지 못하는 단기적 투자 중시의 사모펀드 플레이어(private equity players)들과 투자자-트레이더들(investor-traders)은 자신들이 하는 일에 대해 점점 더 신뢰를 얻지 못할 것이다.


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