[지식정보] 유럽의 주요 30개 도시 부동산 시장 전망

최근 ULI는 유럽의 대표적인 30개 도시의 부동산 투자 전망을 조사 발표하였다. 그 내용의 시사점을 정리해본다. 관련 자료는 2023 Emerging Trends in Real Estate ® Europe을 참조하였다.

경제 불확실성이 유럽 전역을 괴롭히고 있는 가운데 2021년 보고서 이후 유럽 이머징 트렌드가 다루는 30개 도시 모두에 대한 전반적인 투자와 개발 전망이 악화됐다. 2021년에 COVID-19의 경제적 결과로부터 통일적이고 범유럽적인 회복이 있었던 곳에서, 이번 2022년 하반기 조사와 인터뷰는 많은 도시 시장이 해결해야 할 과제가 많아졌다. 도시별로 이런 상황에 대해 훨씬 더 분열된 반응과 잠재적 회복력에서 상당한 차이를 보여주고 있다.

지금 3가지 주요 요인들이 모두 각자의 영향을 미치고 있다. 3가지 요인은 에너지 화석 연료 의존도와 관련된 국가 간 인플레이션에 대한 다양한 전망, 높게 이탈하고 있는 금리, 우크라이나 전쟁과의 거리 정도 등이다. 이들 요인은 도시의 지속적인 경제 성과와 부동산 수익 예측에 영향을 미치고 있다. 그리고 이들 3가지 요인 중 2개는 무조건 투자자들이 기존 부동산에 투자하거나, 또는 신규 개발 장소를 의사 결정할 때 반듯이 영향을 주고 있다.

이러한 영향들과 함께, 코로나 전염병에 의한 삶의 패턴이 파괴되면서, 도시의 기능과 해당 도시의 부동산에 대한 요구가 수정되고 있다. 이러한 진화 환경에서 각 도시의 국내 및 국제 교통 연결은 주요한 영향력으로 간주되고 있다. 특히 이번 조사에서 순위가 상승한 도시, 특히 파리, 마드리드, 리스본, 코펜하겐은 교통과 관련이 높다.

ULI는 도시에 대한 기본 흐름을 다음과 같이 정리하고 있다. "큰 도시는 인재의 중심지이기 때문에 여전히 고밀도를 필요로 한다. 불황기에는 공실 발생이 세컨드리 입지와 세컨드리 품질 자산에서 시작된다. 그리고 수요가 줄어들면, 사람들은 다시 최고의 도시에서 가장 좋은 품질의 건물로 이주한다."

자료: ULI의 2023 Emerging Trends in Real Estate ® Europe

Emerging Trends Europe survey 2023

MSCI Real Assets

델코지식정보

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런던의 투자 시장의 깊이는 더 넓은 대도시 지역의 범위를 반영한다. 2년 연속으로 런던은 전반적인 전망, 특히 사무실과 물류 분야에서 유럽에서 가장 선호되는 도시로 남아있다. 또한 소매업과 호텔업은 관광의 부활로 뒷받침을 잘 받고 있다. 넓고 깊은 시장의 영원한 매력에 의해 정서가 고양되고 있다.

그러나 전염병 이후 근무 패턴이 바뀌면서, 런던 사무실 지역에 대한 수요에도 미묘한 차이가 생겼다. 한 글로벌 펀드 매니저는 "만약 당신이 신체적으로 어딘가에 가는 것을 즐기지 않는다면, 당신은 그곳에 가지 않을 것이다. 우리는 런던에서 극적으로 그것을 볼 수 있는데, 업무 복귀는 West End에서 가장 견고하고, City에서는 덜 견고하며, Canary Wharf.에서는 더 약하다."

유럽에서는 2위 파리만이 런던과 경쟁할 수 있다. 프랑스 수도의 강력한 교통 연계는 다시 한번 업계 리더들의 호감을 얻었다. 여기에 파리는 2024년 올림픽으로부터 경기 부양을 기대하고 있다. 그리고 중요한 것은 프랑스가 상대적으로 탄력적인 에너지 공급을 보유하고 있다는 것이다. 주로 부동산 탄소 발자국을 줄이는 데 원자력 발전이 기여하고 있기 때문이다. 투자자들은 파리에 대해 "도시의 질이 향상되고 있다. 느린 교통, 자전거, 보도, 녹지, 공공 공간의 사용 등 모두가 도시를 엄청나게 향상하고 있다."라고 말하고 있다. 하지만 런던과 마찬가지로, 사무실 입지는 파리의 올바른 위치에 있어야 한다고 강조한다. 그러면서 "대규모 오피스 빌딩들이 중심지에 위치하지 않고 있다. 사무실이 주변부에 입지하여 미래에는 제대로 작동하지 않을 DNA를 갖고 있다. 향후 어려움을 겪을 것이다."라고 전망하고 있다.

3위 베를린은 이번 순위에서 한 계단 하락했다. 대부분의 독일 도시들과 마찬가지로 유럽 전역에서 점수가 감소한 대상에 포함되었다. 베를린의 경제는 더 확대되고 있지만, 랭킹 순위 하락은 의심할 여지 없이 러시아 가스 공급에 대한 의존도와 인플레이션 우려가 반영되었다. 그러나 베를린은 여전히 많은 시장 참가자들의 열정을 끌고 있으며, 다른 독일 도시들보다 가격 경쟁력이 특별나다. 사무실도 입지의 민감성(location-sensitive)이 덜하다. CBD 밖의 지역도 양호하여, 시장이 정말 넓고, 공실률은 여전히 시내 전역에서 3.5~3.7% 수준이어서 거의 모든 곳에 투자할 수 있다.

4위 마드리드는 유럽에서 가장 빠르게 성장하는 도시 중 하나로, 6위에서 올라갔다. 도시화는 계속해서 속도를 내고 있다. 이는 스페인 국내의 다른 지역과 해외로부터 이주 유입 덕분이다. 코로나 영향도 받지 않은 것처럼 보인다. 스페인은 또한 향후 몇 년 동안 풍력과 태양열 발전의 강력한 성장으로부터 혜택을 받을 것이다. 이는 잠재적으로 에너지 파괴로부터 경제를 격리시키고 부동산을 순 제로로 이동시키는 데 도움이 될 것이다. 특히 주택 투자는 공급 부족을 감안할 때 유망한 것으로 보인다. 한 개발자가 지적했듯이, 건설할 준비가 되었거나 완전히 허용된 토지 부족으로 인해 가격이 상승하고 있다. "토지를 가지고 있고 건설할 수 있는 사람들의 가격 역동성(pricing dynamics)이 좋고, 앞으로도 좋을 것으로 보인다." 유사한 수급 흐름이 국내 사무실과 물류 부문도 강화하고 있다.

5위 뮌헨을 포함한 독일 도시들이 상위 10위 안에 머무르고 있지만, 예년과 같은 변함없는 긍정적인 정서는 없다. 프랑크푸르트는 이번 조사에서 3계단 하락한 7위를 기록했는데, 이는 독일의 취약한 에너지 위치를 다시 반영한 것이다. 인터뷰 대상자들은 여전히 프랑크푸르트, 뮌헨, 함부르크를 장기적으로 회복력이 있다고 보고 있다. 한 투자자는 5위 뮌헨을 "이미 가격이 비싸기 때문에, 임대료와 가치를 높일 수 있는 여유를 기대할 수 없는 성숙한 시장"이라고 특징짓는다. 기관 투자자들은 목표 할당을 제한하고 있는 것으로 보인다. 독일의 "에너지 위기와 정치 환경을 고려할 때" 일부 투자자들은 이제 투자 감축을 원할 수 있다고 언급하고 있다. 7위 프랑크푸르트에는 데이터 센터와 같은 비교적 새로운 틈새 부문이 있지만, 이들 부문조차도 이제 투자 과잉에 이를 수 있다. 한편, 8위 함부르크는 주거 투자에 있어 "복잡함"을 증명하면서 "항만도시로서의 중요성을 잃어가고 있다"는 평가를 받고 있다.

6위 암스테르담(네덜란드)은 강한 경제력과 살기 좋다는 평판을 바탕으로 한 계단 상승하는 등 여전히 매력적이다. 도시는 전체적으로 공실 수준이 상대적으로 낮은 상태에서 사무실과 주거용 재고량의 균형을 재조정하는 데 도움이 된 용도 변경의 역사가 있다. 시 정부는 또한 모든 시민에게 지구를 손상하지 않고, 삶의 필수 요소 제공을 목표로 하는 "도넛 경제(doughnut economics)"를 통해 지속 가능성에 대한 명시적인 약속이 있다.

*도넛경제학: 영국의 경제학자 케이트 레이워스가 창안한 21세기 경제학 이론이다. 도넛은 인간의 사회적 기초가 충족되면서 지구의 생태적 한계를 넘어가지 않는 두 경계 사이의 도넛과 비슷하게 생긴 최적 지점을 뜻한다. 성장을 목표로 한 자기 완결적 시장을 전제로 하는 20세기 경제학의 사고방식에서 벗어나, 21세기 경제학은 번영을 목표로 사회와 자연에 묻어든 경제로 전환함을 주장한다. 지속 가능한 발전을 생각하는 사회적 기업가, 정치 활동가, 환경 운동가들에게 호응을 얻으며 국제적인 영향을 미치고 있다.

9위 바르셀로나는 마드리드 같은 많은 긍정적인 특징들을 공유하는데, 여기에는 유사하게 빠른 인구 증가가 포함한다. 한 국제 개발자 투자자는 사무실과 물류가 매우 잘 되고 있다. 하지만, 주거 수요는 강하지만 주택업체들은 30% 보조금을 받는 주택과 경쟁하는 해결 과제에 직면해 있다고 말한다. "특정 입지들은 주택 사업이 되지만, 도심에 있지 않은 다른 지역들은 그렇지 않다."

또한, 10위 밀란(이탈리아)은 호의적이어서 좋은 평가를 받았다. 자산 관리자는 다양한 이머징 부문의 기회들(우리가 정말 좋아하는 주제인 여가, 생활, 시니어 경제 등)을 칭찬한다. 조사 당시 이탈리아의 경제는 독일이나 프랑스보다 더 빠르게 성장하고 있었다. 하지만, 정치적, 경제적 위험이 국채 수익률 상승에 반영되기 시작하면서, 2023년 전망은 더 우호적이지 않은 것으로 보인다.

11위 리스본(포르투갈)은 이번 조사에서 지난번 16위에서 가장 많이 상승했다. 이 도시는 다른 대부분 시장의 트렌드를 거스르고 있는 것으로 보인다. 비록 현지 자본이 감소하고 있을지라도, 국제적으로 여전히 수요가 강하기 때문이다. 한 현지 업체는 "현재 주택은 전 세계 바이어를 끌어들이는 시장 스타"라고 말하며, 도시 전체에서 비교적 쉽게 건설할 수 있다.

중부 유럽과 동유럽의 도시들은 우크라이나 전쟁으로 분명히 특별한 영향을 받고 있다. 12위 비엔나(오스트리아)는 1인 가구의 증가와 함께 새로운 거주자들이 유입되었다. 16위 바르샤바(폴란드)는 분쟁의 근접성으로 많은 투자자가 놀라고 있음에도 불구하고, 단기적으로 주거 수요 증가로부터 이익을 얻는 것으로 보인다. 유로존 외부의 금리 비용의 변동성은 그렇지 않았더라면 회복력이 있었을 폴란드 경제의 기운(sentiment)을 둔화시키고 있다.

27위 프라하(체코)와 28위 부다페스트(헝가리)는 유동성이 제한된 탓에 낮은 순위를 유지하고 있다. 그러나, 국제적인 투자 플레이어들은 프라하의 강력한 임대료 증가 전망과 훌륭한 장소감을 칭찬하고 있다. 반면, 부다페스트는 러시아에 대한 헝가리의 긍정 입장 덕분에, 유럽 대부분보다 더 유리한 에너지 상황에서 이익을 얻고 있다.

13위 더블린(아일랜드), 20위 룩셈부르크는 특정한 세금 혜택이나 정치적 지위로부터 이익을 얻고 있다. 아일랜드가 EU에서 법인세를 가장 낮게 매기겠다는 의지는 의심할 여지 없이 더블린을 뒷받침한다. 그리고 현지 펀드매니저는 "브렉시트 이후 영국을 피하려 하면서, 물류 시설 업체들의 추가 수요가 있다."고 지적했다. 반면 룩셈부르크는 3계단 하락하였다. 한 국제 매니저는 EU가 조세 피난처 지위(tax-haven status)에 제한을 가하려 한다고 지적하고 있다.

14위 코펜하겐(덴마크)은 매력 점수가 북유럽의 대부분 수도보다 덜 떨어졌기 때문에, 현재 상황에서 잠재적으로 가장 회복력이 있는 것으로 보인다. 4계단 상승한 이 도시는 최근 몇 년간 낮은 금리와 유로화에 고정된 통화를 이용하여, 유동성을 추가하는 외국인 투자자들의 수가 증가함에 따라 위험이 낮은 것으로 보인다. 에너지 위기의 맥락에서 코펜하겐은 스톡홀름과 오슬로보다 가스 의존도가 낮다.