[지식정보] 아시아 주요 도시 2023 부동산 전망

ULI가 발표한 아시아 주요 도시별 2023년 부동산 투자 전망을 보면, 22개 도시 중 일반적으로 양호한 평가를 받고 있는 도시 순위는 싱가포르, 도쿄, 시드니, 오사카, 서울, 멜번, 호지민시티 등 7개 도시다. 신규 개발 부동산 전망으로는 싱가포르, 호치민시티, 시드니, 도쿄, 서울 멜번, 오사카 등 6개 도시다.

개별 도시 순위에서 2023년 전망은 평소의 도시들이 상위권을 차지하고 있다. 싱가포르는 2023년 전망 1위로 2018년 이래 1~3위 권을 유지하고 있다. 도쿄는 2위로 2019년 이래 1~4위권, 시드니는 3위로 1~3위권을, 오사카는 4위로 4~8위권을 유지하고 있다. 서울은 5위로 4~10위건을 유지하고 있다.

베트남, 인도네시아, 필리핀과 같은 동남아시아 신흥시장 도시가 포함되며 모두 순위가 상승했다. 오늘날 동남아시아 신흥시장은 과거에 교훈을 얻었고 풍부한 현지 자본을 활용하여 외화 투자에 덜 의존하고 있다. 따라서 그들의 통화가 달러 대비 하락했지만, 오늘날 외채 규모는 2008년 글로벌 금융 위기 때보다 훨씬 적다. 특히 베트남은 글로벌 제조시설이 중국을 떠나 다변화하는 장기 추세의 수혜를 받고 있지만, 자본이 새로운 수요를 충족시키기 위해 몰려들면서 과잉 생산 능력이 축적되고 있다.

킹달러(달러 초강세) 기조가 꺾이며 위험자산으로 평가받는 신흥국 시장에 자금이 몰리고 있다. 주요국 인플레이션 둔화와 중국의 코로나19 봉쇄 완화로 인한 경기 회복 기대감도 신흥 시장으로의 자금 러시를 이끌고 있다. 신흥 시장을 압박하던 경제 불확실성이 줄어들고 있다는 의미다.

중국의 2급 도시는 중국의 코로나19 제로 정책(지금은 해제) 영향으로 외국 자본을 덜 끌어들였다. 특히 홍콩은 코로나19 외에 미국의 견제로 아시아 태평양에서 가장 비싼 상업 및 주거 시장 지위가 하락하여 높은 인플레이션과 경기 침체 환경에서 더욱 취약해져 하위권에 머물러 있다.

자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2023

매경 https://www.mk.co.kr/news/world/10621168

매경: https://www.mk.co.kr/news/world/10621175

파이낸셜타임스(FT)

국제금융협회(IIF)

국제금융센터지수(GFCI)

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아시아 주요 도시별 2023년 부동산 투자 전망을 보면, 22개 도시 중 일반적으로 양호한 평가를 받고 있는 도시 순위는 싱가포르, 도쿄, 시드니, 오사카, 서울, 멜번, 호지민시티 등 7개 도시다. 신규 개발 부동산 전망으로는 싱가포르, 호치민시티, 시드니, 도쿄, 서울 멜번, 오사카 등 6개 도시다.

개별 도시 순위에서 2023년 전망과 과거의 전망 순위 변동을 보자. 2023년 전망에서 평소의 도시들이 상위권을 차지하고 있다. 싱가포르는 2023년 전망 1위로 2018년 이래 1~3위 권을 유지하고 있다. 도쿄는 2위로 2019년 이래 1~4위권, 시드니는 3위로 1~3위권을, 오사카는 4위로 4~8위권을 유지하고 있다. 서울은 5위로 4~10위건을 유지하고 있다.

개별 도시 순위에서 2023년 전망은 평소의 도시들이 상위권을 차지하고 있다. 가장 인기 있는 여행지는 싱가포르로, 이전 세 번의 보고서에서 각각 1위 또는 2위를 차지했으며 이번 조사에서도 지난 10년 동안 가장 높은 점수를 기록했다.

싱가포르는 중국 자산에 투입될뻔한 투자 자본이 방향 전환으로 들어오면서 이익을 얻었다. 또한 역외 자산 관리 회사 등 상당수 기업이 非홍콩 도시들을 선정하면서 싱가포르 선택이 늘었다. 싱가포르 한 개발자에 따르면 "건설 비용 상승 역풍을 수익 순풍이 상쇄하였다." 예를 들어 CBRE에 따르면 2022년 연간 사무실 임대료는 약 8% 증가로 이는 지역적으로 가장 큰 인상률 중 하나다. JLL에 따르면 싱가포르는 2022년 10월까지 110억 달러 이상의 부동산 투자를 받았다. 이는 전년 대비 87% 증가로 예년보다 압도적이지만, 이는 2021년이 매우 낮았기 때문이다. 이러한 거래 흐름의 상당 부분은 종종 타이트한 수익률로 사무실 자산을 구매하는 글로벌 투자자에 의해 발생했다. 하지만 2022년 하반기부터는 모멘텀이 둔화되어 입찰/매도 스프레드가 확대되고 있다.

일본은 깊고 유동성이 풍부한 시장으로 인해 항상 국제 자본을 끌어들인다. 반면, 국내 금리가 글로벌 금리가 급격히 상승하더라도 안정적으로 유지되기 때문에 특히 매력적이다. 제로 근접의 금리 환경을 유지하겠다는 일본은행(BOJ)의 약속은 부채 비용에 대한 양의 수익률 스프레드를 유지하면서 자산 평가를 더 쉽게 만든다. 한 분석가는 다음과 같이 주장한다. "고객과 이야기를 나누면 모두가 가격 책정과 부채에 대해 걱정하고 있다. 그래서 눈에 띄는 시장은 일본이다. 다른 모든 시장은 가격 책정과 금리가 어찌 될지 모르기 때문에 2022년 3분기에 크게 하락했다." 그뿐 아니라 저금리에 대한 약속으로 엔화 가치가 급격하게 하락했다. 이는 미국 달러 기준으로 가격이 책정된 국내 자산이 과거보다 상당히 저렴하다는 것을 의미한다.

이번에 기반을 다진 또 다른 그룹에는 베트남, 인도네시아, 필리핀과 같은 동남아시아 신흥시장 도시가 포함되며 모두 순위가 상승했다. 역사적으로 개발도상국 시장이 세계 경제 위기의 시기에 형편없었다는 점을 감안하면, 평소 직관에 어긋나 보인다. 한편으로 외국인 투자자들은 종종 축소되어 이들 자본시장에서 자본을 인출한다. 또한 개발도상국 통화가 미국 달러 대비 하락함에 따라 달러 표시 농산물 비용과 부채 상환 비용이 증가한다.

그러나 오늘날 동남아시아 신흥시장은 과거에서 교훈을 얻었고 풍부한 현지 자본을 활용하여 외화 투자에 덜 의존하고 있다. 따라서 그들의 통화가 달러 대비 하락했지만, 오늘날 외채 규모는 2008년 글로벌 금융 위기 때보다 훨씬 적다.

또한 투자 티켓 규모가 글로벌 펀드 수준에서는 너무 작다. 반면, 오늘날 신흥시장은 높은 경제성장률과 신흥 소비자 계층을 고려할 때, 일반적으로 외국인 투자에 대한 매력이 더 크다. 동남아시아, 특히 베트남, 태국, 말레이시아, 특히 인도네시아의 틈새시장은 다양한 목적을 위해 외국 자본이 들어오고 있다. 일부 대기업에 대한 자본금 투자, 유료 도로, 통신, 전기 등 인프라가 투자 대상이다. 그 자체로는 부동산 투자가 아닐 수 있지만, 그 결과 다른 부동산 거래가 연결된다. ”

특히 베트남은 글로벌 제조시설이 중국을 떠나 다변화하는 장기 추세의 수혜를 받고 있다. 중국 본토는 자국 내 공급망의 깊이로 인해 제조업체에 계속해서 중요한 역할을 하고 있지만, 코로나19 관련 여행 및 운영 제한으로 인해 2022년에는 새로운 산업 역량을 다른 관할 구역으로 이전하는 속도가 빨라지고 있다.

베트남은 급속한 성장 시장에서 항상 있는 문제지만, 자본이 새로운 수요를 충족시키기 위해 몰려들면서 과잉 생산 능력이 축적되고 있다. 기성 공장을 특징으로 하는 산업단지는 최근 베트남, 특히 2선 지방에서 초점이 되고 있다. 2022년에 공급 과잉이 나타났는데, 부분적 이유로는 COVID 폐쇄로 인해 2021년부터 지연된 신규 완료 프로젝트의 결과다. 베트남에는 많은 외국인 투자자와 프라임 주식형 펀드가 임대용 기성 공장에 누적되어 있다. 하지만, 현재 최종 사용자의 거대한 감속으로 공급 과잉이 발생했고, 소형 제조업체들도 발이 조금 더 가볍지만 마찬가지여서 당분간 어려움이 예상된다.

인도네시아 데이터 센터는 새로운 시설의 급속한 건설로 인해 용량 과잉 우려가 있다. 하지만 산업의 장기적인 역학 관계로 보면, 잉여 공급은 해결될 수 있다.

중국의 2급 도시들을 보자. 중국은 코로나19 제로 정책(지금은 해제)의 경제적 영향에 대한 우려로 인해 현재 외국 자본을 덜 끌어들였다. 홍콩도 같은 이유로 피해를 입었다. 공정하게 말하면, 홍콩의 COVID 제한은 아시아 태평양에서 가장 비싼 상업 및 주거 시장이라는 지위로 인해 현재의 높은 인플레이션과 경기 침체 환경에서 더욱 취약해졌다.

신규 개발 프로젝트 랭킹

투자자들은 상당히 높은 건설 비용과 미래 직업 및 자본금 추세에 대한 불확실성을 억지력으로 언급했다. 그 결과 많은 인터뷰 대상자들이 아시아 태평양 개발 프로젝트의 광범위한 연기를 보고하고 있다.

즉, 상황은 시장과 자산 등급에 따라 크게 다르다. 예를 들어 싱가포르는 더 많은 기업이 도시로 이주함에 따라 사무실 공간에 대한 수요가 증가했다. 일본 도시는 또한 위험이 덜한 것으로 널리 간주된다. 건설 비용이 크게 증가하더라도 투자자들은 적어도 중기적으로 초저금리를 유지할 것으로 예상되는 금리 환경에 끌렸다.

반면에 한국을 보자. 최근 몇 년간 build-to-core 프로젝트의 물결에 초점을 맞춘 한국은 이제 개발에 문제가 있는 것으로 보인다. 지역 중심의 한 펀드매니저는 “한국은 글로벌 거시적 이슈에 가장 많이 노출되어 있으며 세계 다른 곳에서 볼 수 있는 인플레이션 추세(이자율 상승, 은행 대출 활동 감소, 상당히 높은 건설 비용 등)를 가장 유사하게 반영하고 있다. 물류와 사무실 공간 전반에 걸쳐 고품질의 재고를 구축하기 위해 한국에서 활성화되었고 매력적인 기회이던 build-to-core 트렌드가 정말 줄어들고 있다는 의미다.”

그러나 입주자 수요가 여전히 높고 적절하게 방어적인 특성을 제공하는 자산 클래스의 개발은 특히 지속적인 구조적 부족을 감안할 때 계속해서 매력적일 것이다. 따라서 build-to-core 개발은 ​​특히 일본과 호주에서 아파트 같은 부문에서 계속되었다.

물류는 상록수(evergreen)로 보이는 또 다른 자산 클래스다. 예를 들어 호주는 창고 임대료가 몇 년 동안 두 자릿수 증가할 것으로 예상되는 심각한 창고 부족 문제를 겪고 있다.

그러나 아파트 같은 공동주택 및 물류 공간에 대한 의견은 양극화되어 있으며 일부에서는 금리가 상승함에 따라 고도로 압축된 상한선을 고려할 때 점점 더 위험하다고 보고 있다. 따라서 기회는 입지에 따라 다르다.

투자자들은 Build-to-Core 개발 프로젝트의 더 큰 불확실성에 대응했다. 방법은 더 많은 계약자가 고정 가격 건설 계약에 저항하면서 가능해졌다. 한 펀드매니저에 따르면 “우리는 토지 판매자에게 더 많은 개발 승인 위험을 책임지게 하는 게 훨씬 더 효과적이란 것을 알고 있다. 그래서 우리는 토지 매입시 옵션을 선택하고 있다. 거래 성사 전제 조건은 판매자 책임 하에 완전한 승인 세트를 제공하는 것이다. 이는 내부수익률(IRR) 기간 흐름 관점에서 돈 투자 없는 위험을 관리하기에 자금 조달의 위험을 줄여, 인수 계약에 쿠션 역할을 한다.

호치민시는 지난번 5위에서 2위로 이번에 신규 개발 전망에서 높은 순위를 기록했다. 풍부한 중산층 출현과 함께 급속한 GDP 성장은 대부분의 건축 자재 유형의 전반적인 부족을 감안해도, 베트남을 개발 자본의 확실한 목적지로 만들고 있다. 예를 들어, 최근 창고 등록 공간은 하노이가 상하이의 약 1/25 수준, 호치민시는 1/13배 수준에 그쳐 신규 개발 여력이 많다.

그럼에도, 베트남의 개발은 과잉 건설과 가격 거품에 대한 성향을 고려할 때 간단하지 않다. 역사적으로 외국인 투자자들이 선호하는 베트남 내 주택 시장은 이런 현상이 낯설지 않으며, 현재 다양한 유형의 투기 과잉에 노출되어 있다. 특히 땅값이 많이 올랐다. CBRE에 따르면 호치민시의 부동산 가격은 2022년 8월까지 48%나 놀라운 수준으로 상승했다. 문제를 해결하기 위해 정부는 은행에 개발자와 주택 구매자 모두에 대한 신용을 줄이라고 지시하여, 많은 사람이 대출을 받는 데 어려움을 겪고 있다. 토지 매매 승인 절차도 강화됐다. 이것은 모험을 즐기는 사람들에게 기회이지만 위험성이 높다.

신흥시장 자금 유입 증가 현상

https://www.mk.co.kr/news/world/10621168

2022년 글로벌 금융 시장을 짓눌렀던 '킹달러(달러 초강세)' 기조가 꺾이며 위험자산으로 평가받는 신흥국 시장에 자금이 몰리고 있다. 주요국 인플레이션 둔화와 중국의 코로나19 봉쇄 완화로 인한 경기 회복 기대감도 신흥 시장으로의 자금 러시를 이끌고 있다. 신흥 시장을 압박하던 경제 불확실성이 줄어들고 있다는 의미다.

파이낸셜타임스(FT)가 국제금융협회(IIF)의 자료를 인용해, 신흥국 주식과 채권 시장에 2023년 넷째 주 들어 일평균 11억달러(약 1조3500억원)의 자금이 순유입되고 있다고 보도하고 있다. 자금 유입 규모는 2020년 말과 2021년 초 코로나19 봉쇄 조치가 해제된 직후를 제외하면 20년 만에 최고치다. 대규모 자금 유입은 신흥 시장에 대한 투자심리가 개선되고 있다는 의미다. 올해 들어 미국 연방준비제도(Fed·연준)를 비롯한 주요국 중앙은행들이 곧 금리인상 속도를 완화하거나 인상을 중단할 것으로 투자자들은 기대하고 있다. 앞서 캐나다 중앙은행(BOC)은 25일 주요 7개국(G7) 중 처음으로 금리 인상 중단을 시사했다.

홍콩 도시경쟁력 하락

(매경: https://www.mk.co.kr/news/world/10621175)

홍콩은 외국기업들의 '헥시트(Hongkong+Exit)' 속도가 빨라지면서 홍콩을 상징하는 고층빌딩엔 빈 사무실이 늘고 있다. 예를 들어, 비즈니스 컨설팅 회사 캡제미니는 홍콩에 있던 아시아태평양 본부를 싱가포르로 옮겼다. 금융 파생상품 제공업체인 멀티뱅크그룹도 홍콩을 떠나 아랍에미리트(UAE) 두바이에 터를 잡았다. 항상 대기표를 받아야 입학하던 홍콩 국제학교도 이제는 신입생 모집 공고를 내는 신세다.

아시아의 대표 금융·비즈니스 허브였던 홍콩의 위상이 급격하게 흔들리고 있다. 2019년 시작된 홍콩의 중국화가 외국계 기업의 불안감을 자극했고, 최근 3년간 지속됐던 중국식 제로 코로나 정책도 헥시트의 기폭제가 됐다. 미·중 갈등으로 인한 탈동조화 현상도 영향을 주고 있다. 홍콩에 거점을 둔 글로벌 자산운용사는 완전 홍콩 철수는 중국 사업에서 불이익을 받을 수 있어 본사 기능은 두되, 아시아 다른 지역으로 인력을 재배치하고 있다.

홍콩의 도시 경쟁력도 밀리고 있다. 세계 각국 도시 금융 경쟁력을 측정하는 국제금융센터지수(GFCI) 평가에서 싱가포르는 2022년 9월 홍콩을 제치고 아시아 1위, 세계 3위에 올랐다. 직전 3월 조사에서 세계 3위를 차지했던 홍콩은 세계 4위로 한 단계 내려갔다.

홍콩 아파트 임대료도 내려가고 있다. 금융권 인사들이 주로 거주하는 홍콩 완차이 지역의 렌트비는 불과 1년 전만 해도 싱가포르 핵심 지역보다 30% 가까이 비쌌다. 하지만 홍콩에서 싱가포르로 이주하는 외국인이 늘어나면서 2022년 임대료가 싱가포르에 역전됐다.

홍콩 인구도 3년째 내리막을 걷고 있다. 홍콩에서 다른 나라(중국 제외)로 이주한 주민 숫자가 2021년 9.8만 명이고, 2022년 상반기에만 10만 명이 넘었다. 반면 홍콩으로 들어오는 외국인은 크게 줄었다. 홍콩은 2022년 외국인을 대상으로 2600개의 금융 취업 비자를 발급했는데 이는 2019년의 절반 수준이다. 도시봉쇄와 규제에 지친 중국 기업가들이 중국 본토에서 사업 본거지를 옮길 때, 홍콩보다는 두바이나 싱가포르 등으로 가고 있다. 홍콩도 역시 중국이기 때문이다.

관광도시 위상도 흔들리고 있다. 2023년 1월 초 홍콩이 본토와의 국경을 개방한 이후 홍콩을 찾은 관광객은 제로 코로나 이전보다는 늘었어도, 여전히 코로나19 팬데믹 이전의 10%대에 그치고 있다.