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[지식정보] 싱가포르 주택 임대료 폭등후 최근 안정화


싱가포르는 금융 허브, 부와 인재의 유입, 코로나19로 인한 공급 부족으로 인해 부동산 열풍에 빠졌다. 2021년 이후 싱가포르 중심지 Orchard 지역 내외 아파트의 평균 임대 가격은 40% 이상 올랐다. 이제 Orchard에서 S$3,000 아파트를 찾는 것은 거의 불가능한 일이 되었다. 싱가포르는 2022년 상반기에 가장 높은 임대 성장률을 기록하며 뉴욕과 동률을 이루었다.

하지만 팬데믹 이후 외국인 유입 둔화, 신규 주택 물량 증가 등으로 임대료가 다소 진정세로 돌아섰다. 2023년초부터 둔화되어, 일부 지역에서는 가격이 약 5% 하락했다. 싱가포르 정부는 2023년 주택 준공이 지난 5년 중 가장 많은 4만 채, 2025년에는 약 10만 채가 된다고 강조하면서, 렌탈 시장의 압박이 앞으로 몇 분기 동안 완화될 것으로 보고 있다. 2022년 4월 27일부터 현지인과 외국인 구매자는 모두 더 높은 인지세를 납부해야 한다.

자료: https://www.asiarealestatesummit.com/singapore-rent-prices-stabilize-as-foreigner-influx-slows-and-housing-stock-grows/

https://www.bloomberg.com/graphics/2023-singapore-rent-surge/

델코지식정보

https://www.delco.co.kr/





싱가포르 일부 지역에서 주택 임대료가 2023년초부터 약 5% 하락

팬데믹 이후 외국인 유입이 둔화되고 신규 주택 재고가 늘어나면서 싱가포르의 치솟던 임대료가 다소 진정세로 돌아섰다.

전통적으로 싱가포르의 세입자들은 "오르는 것은 반드시 내려온다"는 말을 거의 받아들이지 않았기 때문에 싱가포르의 집값에 이 말이 적용되는 경우는 거의 없다. 하지만 수년간 치솟는 집값을 견뎌온 세입자들이 마침내 운이 좋아질지도 모른다.

싱가포르의 주택 시장은 2023년 초부터 둔화되어 일부 지역에서는 가격이 약 5% 하락했다.

인기 지역인 뉴튼 로드에서는 2022년 9월에 4,000싱가포르달러(미화 3,000달러)에 임대되던 스튜디오 아파트가 3개월이 채 지나지 않아 200싱가포르달러 정도 하락하였다.

싱가포르에서 부동산 중개업을 하는 무쿨 자인(42세)은 "예전에는 일주일이면 계약이 성사되던 콘도가 이제는 집주인이 세입자의 요구를 들어주지 않거나 중간에 포기하는 경우 한 달 정도 걸릴 수 있다."라고 말한다.

세입자들이 지난 2년간의 가격 상승에 반발하면서 거래가 둔화되고 있다. 공공 및 민간 주거용 부동산을 포함해 약 4만 채의 신규 주택이 곧 완공될 것으로 예상됨에 따라, 임차인에게 유리한 방향으로 흐름이 바뀌고 있는 것으로 보인다.

주목할 만한 프로젝트로는 이미 많은 찬사를 받은 Shun Tak Holdings 회사의 Park Nova가 있다. 펜트하우스 꼭대기에 위치한 수직 정원의 자연 친화적인 디자인은 녹지가 가득한 나비 모양의 발코니와 별이 빛나는 전망, 다양한 수영장을 갖추고 있다.



또 다른 흥미로운 신규 프로젝트는 부킷 티마에 위치한 주니퍼 힐로, 싱가포르 전역에 부동산을 보유하고 있는 많은 사업을 하는 개발사 Allgreen의 포트폴리오를 확장한 곳이다.



정부는 또한 "부동산 가격이 경제 펀더멘털보다 앞서 나갈 수 있다"는 우려에 따라 부동산 구매에 대한 세금을 인상하여 도움을 주었다. 2022년 4월 27일부터 현지인과 외국인 구매자는 모두 더 높은 인지세를 납부해야 한다. 이는 2021년 12월과 2022년 9월에 취해진 조치에 이은 정부의 세 번째 냉각 조치다.

팬데믹 초기 외국인 및 현지인이 유입된 후 새집을 기다리는 동안 임시로 주택을 임대하는 수요는 대부분 충족되었다. 임대료는 안정화되기 전에 조금 더 완화되어야 한다.

싱가포르 재무부와 통화청은 공동 성명에서 "이를 방치할 경우 물가가 경제 펀더멘털을 앞지르며 소득 대비 물가가 지속적으로 상승할 위험이 있다"고 말한다.

싱가포르 국립대학교의 부동산학과 부교수인 테이 카 포는 변화하는 시장 상황이 세입자들을 대담하게 만들고 있다고 말하고 있다. "세입자들은 우리가 본 20~30% 인상에 저항하고 있다. 팬데믹 이후 외국인 및 현지인이 유입된 초기에는 새 집을 기다리는 동안 주택 수요에 대한 임시 해결책으로 임대수요가 상당 부분 충족되었다고 생각한다. 임대료가 안정화되기 전에 조금 더 완화될 것으로 예상한다."

하지만 임대료가 얼마나 더 떨어질 가능성이 있는지가 관건이다. 많은 분석가가 임대료가 2021년 이전으로 돌아가지 않을 것이라는 데 동의한다. 이는 인재를 유치하고 세계 최고의 금융 목적지 중 하나로 경쟁하기 위해 홍콩과 경쟁하는 싱가포르의 능력에 타격을 줄 수 있다.

그러나 임대료가 너무 많이 완화되면 특히 고금리와 세계 경제 둔화 속에서 두 번째 또는 세 번째 주택 소유의 매력을 떨어뜨리는 효과가 있을 수 있다.

테이교수는 추가 구매자 인지세가 30%에서 60%로 두 배로 인상된 것에 대해 "심각한 문제"라고 말하고 있다. 하지만 현재로서는 어지러웠던 지난 2년간의 임대료가 정점을 찍고 이제 하락세에 접어들었다는 사실에 안도하는 사람들이 많을 것이다. 이 추세로 보면, 미친 입찰 전쟁을 멈추고 임대주로부터 약간의 권력을 되찾았다고 볼 수 있다.

싱가포르의 임대료 상승은 더 많은 주택 공급으로 2023년 남은 기간 중 약해질 것으로 예상된다.

Savills Singapore는 올해 임대료가 5~10% 증가할 것으로 예상합니다. 그러나 정부가 비현지 구매자에 대한 세금을 인상한 후 일부 부유한 외국인 개인이 임대를 선택할 수 있는 럭셔리 부문은 최소 10%의 가격 상승을 볼 수 있다. Savills Singapore의 CEO인 Marcus Loo는 "이는 현지인과 외국인 모두에게 마음의 편안함을 줄 것이다."라고 말한다. 마찬가지로 Bloomberg Intelligence는 하반기 성장률이 5% 미만으로 둔화될 것으로 예상한다.

싱가포르 정부는 2023년 주택 준공이 지난 5년 중 가장 많은 4만 채, 2025년에는 약 10만 채가 된다고 재차 강조하고 있다. 정부는 “세입자들 사이에 우려가 있다는 것을 알고 있다. 그러나 우리는 렌탈 시장의 압박이 앞으로 몇 분기 동안 완화될 것으로 기대한다. 향후 몇 년 동안 상당한 수의 개인 및 공공 주거 단위가 가동될 예정이다.”라고 주장하고 있다.




2022년 싱가포르 주택가격 상승 배경

뉴턴 로드에서 부동산 판매를 도운 또 다른 에이전트인 사만다 푸는 수요로 인해 2022년에 수수료 수입이 40%나 급증했다. 가장 좋은 날에는 20명씩 몰려드는 고객들을 일일이 응대하며 하루 만에 거래를 성사시켜야 했다.

싱가포르 사람들은 임금의 상당 부분을 임대료로 지출하는 데 익숙하다. 하지만 팬데믹 이후 임대료가 사상 최고치를 기록하면서 상황이 걷잡을 수 없게 되었다. 세입자들은 불과 몇 년 만에 20~30% 이상의 임대료 인상으로 타격을 받고 있다. 한 외국인 거주자 로렌은 방 4개짜리 아파트의 임대료가 61% 인상되어 가족을 홍콩으로 이주시키는 것을 고려하고 있다고 파이낸셜 타임즈가 전하고 있다.



이러한 주택 상승은 팬데믹으로 인한 건설 지연으로 주택이 부족해지고, 중국, 홍콩, 유럽에서 유입된 거주자들로 인해 발생했다. 여기에 코로나 19로 인해 재택근무가 증가한 원인도 있다.

주민들은 소셜 미디어를 통해 불만을 토로했으며, 일부 주민들은 중국 자본으로 인해 현지인들이 부동산을 살 수 없게 된 다른 시장들과 비교분석하기도 했다. 한 소셜 미디어 사용자는 "이민으로 주택가격이 상승한 밴쿠버를 생각해봐라. 이런 일이 바로 싱가포르에서 일어나고 있다."라고 말한다. "중국 자본이 들어와서 부동산에 엄청난 가격을 지불하고 전체 시장을 끌어올린다. 부동산 소유주들은 기뻐하고, 부동산을 소유하지 않은 나머지 싱가포르 국민들은 망하고 있다. 부자는 더 부자가 되고 가난한 사람은 더 가난해지고 있다."라고 덧붙였다.

데이터에 따르면 일부 중심 지역의 평방 임대료가 처음으로 홍콩을 추월했다. 2022년 4분기에 싱가포르는 전 분기의 23%에서 28%로 올라 뉴욕을 임대료 증가율 1위 자리에서 밀어냈다.

나이트 프랭크의 싱가포르 리서치 책임자인 레오나드 테이는 싱가포르의 임대료가 "더 오를 가능성이 있는" "집주인의 시장"이라고 말하고 있다.




2021년 이후 싱가포르 달러 S$3,000 미만의 임대용 싱가포르 아파트가 사라지고 있어

싱가포르의 안전과 안정의 저세금 보루라는 국가의 명성은 오랫동안, 특히 지난 몇 년 동안 중국의 부유층을 위한 지역 허브로 만들었다. 그러나 싱가포르의 주택 임대료 상승은 집중적인 사회적 관심이 되고 있다.

한 달에 S$3,000($2,200)에 임대하는 아파트가 도시 국가의 도심 지역에서 빠르게 사라지고 있다. Orchard는 고급 아파트와 고급 쇼핑몰로 유명한 싱가포르의 프리미엄 중심지다. 2021년 초만 하더라도 싱가포르의 개인 아파트 월세 중간값인 S$3,000로 Orchard와 같은 지역에서 집을 찾을 기회가 있었다.



싱가포르는 금융 허브, 부와 인재의 유입, 코로나19로 인한 공급 부족으로 인해 부동산 열풍에 빠졌다. 블룸버그의 2021년 이후 임대 계약 분석에 따르면, 오차드 내외 아파트의 평균 임대 가격은 40% 이상 증가했다. 이제 Orchard에서 S$3,000 아파트를 찾는 것은 거의 불가능한 일이 되었다.

2023년 1월 기술 산업에 종사하는 젊은 미국 국외 거주자의 임대 아파트 계약 체결 사례를 보자. 그가 싱가포르 중심 업무 지구에 있는 침실 1개짜리 아파트의 임대를 갱신하려고 했을 때, 집주인은 임대료를 50% 인상을 요구했다. 어쩔 수 없이 그는 "훨씬 더 많은 가치"를 위해 도시 변두리에 있는 침실 2개짜리 아파트로 이사했다. 이 금액도 2년 전에 비해 약 2배나 올랐다. 그는 1월에 계약을 체결한 이후 현재 위치의 시장 가격이 약 1,000싱가포르 달러만큼 급등했기 때문에 자신을 "행운"이라고 생각하고 있다.

전통적인 "프라임 지구"가 속해있는 싱가포르 중심부의 임대료는 40% 이상 상승했다. 많은 가족이 최고의 학군을 위해 이 지역의 부동산을 쫓고 있다.

싱가포르에서 S$3,000 아파트의 공급 감소가 전국적으로 퍼졌다. 2021년 첫 4개월 동안 신규 임대 계약의 54%가 S$3,000 이하였다. 2023년 같은 기간 동안 임차인은 시장에 나와 있는 아파트의 12%만 이용할 수 있다.



S$3000에 사용할 수 있는 옵션이 훨씬 적지만 현재 대부분은 침실 1개 아파트다. 가족을 위해 더 큰 아파트를 찾는 것이 훨씬 더 어려워졌다.

아파트 평균 임대료는 S$4,400로 뛰었다. 예산이 부족한 세입자는 중앙을 벗어난 외부를 살펴보고 있다. 싱가포르의 전체 면적은 710㎢다.

임대수요는 외국인이 주를 이룬다. 싱가포르 인구의 약 80%가 공공 주택에 거주하며, 주민 10명 중 거의 9명이 주택을 소유하고 있다 .

2021년 첫 4개월 동안의 평균 임대료는 S$3,580이었다. 현재는 S$5,200으로 올랐다.

싱가포르는 2022년 상반기에 가장 높은 임대 성장률을 기록하며 뉴욕과 동률을 이루었다. 라이벌 금융 허브인 홍콩에서 도시의 부동산 시장은 침체기에 있다. 그러나 홍콩 임대료는 여전히 싱가포르보다 평균적으로 비슷하거나 약간 내려가 있다.



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