[지식정보] 부동산 시장과 기후 위기·부동산 규제 정책

세계적인 도시부동산단체인 ULI에서 내년도 미국 부동산 시장을 전망하는 “Emerging Trends in Real Estate® 2023 United States l Canada”을 발표하였다. 그러면서 2023년 10대 미국 부동산 시장 트렌드를 정리하였다. 2023년 10대 미국 부동산 시장 트렌드는 다음과 같다.

① 정상화 Normalizing

②여전히 부동산 일부는 변화하고 있다 Still, We’ve Changed Some

③주변 부분 또는 다른 자산으로 자본이 이동 중이다 Capital Moving to the Sidelines—or to Other Assets

④주택은 너무 많은 사람에게 너무 많은 부담을 주고 있다 Too Much for Too Many

⑤부동산 품질을 높이고 틈새시장을 찾아야 한다. Give Me Quality, Give Me Niche

⑥더 높은 목적 찾기 Finding a Higher Purpose

⑦미국 선벨트에서의 보상과 성장통 Rewards—and Growing Pains—in the Sun Belt

⑧인프라 투자를 통한 더 스마트하고 공정한 도시 Smarter, Fairer Cities through Infrastructure Spending

⑨기후 변화가 부동산에 미치는 영향 증가 Climate Change’s Growing Impact on Real Estate

⑩부동산 규제의 효과는? Action through Regulation?

이번 델코지식정보는 ⑨기후 변화가 부동산에 미치는 영향 증가 ⑩부동산 규제의 효과는? 트렌드를 살펴본다.

자료: Emerging Trends in Real Estate® 2023 United States l Canada

델코지식정보

https://www.delco.co.kr/

http://www.retailon.kr/on/

1. 기후 변화가 부동산에 미치는 영향 증가

● 상업용 부동산(CRE) 부문은 기후 변화를 완화하는 데 중요한 역할을 한다. 그러나 기후 위험이 증가함에 따라 부동산 산업은 자산에 대한 기후 변화의 영향을 사전에 해결해야 한다.

● 기후 변화는 사람들이 살고 싶고 투자하기를 원하는 지역의 역동성을 변화시킬 수 있다. 계속 더워지는 기후에서 생활하는 불편함과 건강상의 위험 외에도, 온도에 따라 에너지 비용이 증가하고 전력망에 더 많은 부담이 가해지면 정전 위험도 증가한다. 확장되고 있는 가뭄 상황은 새로운 개발을 제한할 수 있을지 모른다. 정부가 물 부족으로 새로운 연결(hookups)을 제한할 수 있기 때문이다.

● 많은 투자자가 자신들의 투자를 보호하기 위해 자본을 투자하는 개선보다는 보험에 그동안 더 많이 의존해왔다. 하지만, 기후 위험에 대한 투자 심리의 변화가 강해지면서, 이는 더 긍정적인 변화로 가는 힘으로 작용할 수 있다.

지구는 점점 뜨거워지고 있다. 미국 국립해양대기청(NOAA)의 최신 지구 기후 보고서에 따르면, 2022년 7월은 “20세기 평균 이상의 기온을 기록한 451번째 연속 달이었다. 그리고 기록상 가장 따뜻한 7월 다섯 번은 모두 2016년 이후에 발생했다.”

그 결과 이상기후 및 기상이변이 빈번해지고 심해지고 있다. NOAA의 국립 환경 정보 센터(National Centers for Environmental Information)에 따르면, 미국에서 연간 10억 달러 규모의 사건(인플레이션을 감안)이 최근 수십 년 동안 급격히 증가하여, 1980년대에는 연간 약 3건에서 2020년대에는 20건 이상으로 증가했다. 더욱 불안한 것은 가뭄, 홍수, 산불과 같은 기후 현상을 제외하고도, 여름철에 심한 폭풍이 증가한다는 점이다. 10억 달러 규모의 심각한 폭풍의 발생 수는 1980년대에 연간 1회 미만에서 최근 10년 동안 12회로 급증했다.

2022년 여름에만 댈러스, 데스 밸리, 일리노이 중부 및 남부, 켄터키, 세인트루이스에서 "1000년에 한 번뿐인 폭풍우"를 다섯 번이나 경험했다. 이는 도시 역사 기록상 가장 심한 폭풍우들이다. 이러한 폭풍우는 기존 건물과 인프라가 기후 변화에 견디기 힘들다는 것을 보여주고 있다.

기후 변화에 대한 책임이 무엇인지, 그리고 무엇을 해야 하는지에 대해 국가 내부에서는 여전히 정치적 분열이 있다. 그러나 이제 그 우선순위에 대한 합의가 커지고 있다. 2021년 퓨 리서치 센터에서 조사한 결과를 보면, 미국인의 2/3는 미국 전역에서 극단적인 기상 현상이 과거보다 더 자주 발생한다고 믿고 있다. 거의 절반에 가까운 사람들이 살고있는 지역사회에서 최근에 홍수 및 격렬한 폭풍(43%)과 같은 심각한 날씨를 경험했거나, 장기간의 비정상적 더운 날씨(42%)를 경험했으며, 심지어는 지금도 집 근처에서 타격을 받고 있다고 응답하고 있다.

2021년에 ULI는 "기후 위험이 우리에게 닥쳐있다."라는 트렌드에서, 상업용 부동산은 기후 변화를 가속화 하거나, 반대로 잠재적으로 완화하는 역할을 할 수 있다고 강조했다. 물론 일부 CRE(상업용 부동산) 지도자들은 ESG 이슈 부담이 커지면서 이를 덜 강조해달라고 요청하고 있다. 그러나 ESG 문제는 현실적으로 우리가 증가하는 경제적 위협과 씨름하면서, 한편으로 탄소 발자국을 줄이기 위해 더 많은 일을 하라는 긴급과제다. ULI는 기후 위기가 부동산 소유자, 관리자, 사용자인 우리에게 미치는 영향과 산업을 통해 부동산에 미치는 기후 변화 영향을 사전에 해결하는 방법을 강조하고 있다.

더 뜨겁고 더 비싸지는 여름

여러 개의 주제가 눈에 띈다. 첫째, 기후 변화는 우리가 살고 싶은 곳의 역학(dynamics)을 바꿀 수 있다. 가장 더운 대도시 지역은 견딜 수 없는 날씨로 인해 곧 수요 감소와 잠재적인 탈출 상황에 직면할 수 있다. 미국인들은 전반적으로 추운 지역보다 따뜻한 남서부를 선호한다. 하지만 이들 지역도 마찬가지다. 텍사스와 미국 남서부의 많은 지역은 2022년 여름에 거의 매일 38℃의 최고 기온을 유지했으며, 야간 기온도 종종 27℃ 아래로 떨어지지 않았다. 이는 남서부에만 국한되지 않고 있다. "열돔(heat domes) 현상"은 지난 두 여름 동안 태평양 북서부에 정착하여 전례 없는 폭염의 기간과 강도를 가져왔다.

도시의 건축 환경은 건물과 도로가 열을 흡수하고 유지하기 때문에, 기후 변화를 더 심화시킨다. 이 '열돔 효과'는 주간 최고 기온뿐만 아니라, 특히 야간 온도까지 높여 식지 않는 밤은 인간을 위험하게 만들고 있다. Phoenix 및 Dallas와 같은 Sun Belt 도시는 나무 캐노피를 확장하고, 반사 코팅 또는 초목을 지붕에 추가하며, 차가운 포장도로를 사용하여 아스팔트 거리 및 콘크리트 보도의 열 흡수를 줄이고 있다. 열섬을 줄이기 위해 CRE 소유주와도 협력하고 있다. 이러한 접근 방식은 중요하고 필요하다. 하지만, 기후 변화로 인해 예상대로 온도가 계속 상승한다면 궁극적으로 이 정도로는 문제 해결에 부적합한 것으로 판명될 수 있다.

계속해서 더워지는 기후에서 생활하는 불편함과 건강상의 위험 외에도, 전력망에 더 많은 부담이 가해짐에 따라, 정전의 위험과 더불어 온도에 따라 에너지 비용이 상승하고 있다. 비용 분석이 덜 분명하지만, 더 높은 온도와 자외선 노출은 건물 유지 관리 비용을 증가시킬 수 있다. 기후 변화로 악화된 기상이변은 인플레이션까지 악화시키고 있다. 기상이변은 가뭄과 홍수로 나타나 미국 농작물 수확량이 감소하고 있다. 중국 정부도 전력 배급권을 행사하면서 공장 폐쇄 현상이 나타나고 있다. ULI는 2022년 보고서 Water Wise: Drought-Resilient Development에서 물 부족 해결전략에 대해 강조하고 있다.

물과 전력 Water and Power

상승하는 온도와 가뭄(종종 관련된)의 조합은 곧 우리가 부동산을 개발할 수 있는 입지를 제한할 수 있다. 남서부의 많은 지역에 걸친 가뭄으로 인해, 강과 호수의 수위가 수십 년 만의 최저치로 떨어지면서, 수도 당국은 여러 주에 대한 물 할당량을 삭감했다. 물 가용성이 떨어지면, 새로운 물 연결이 줄어들고 수력 발전원이 손상될 수 있다. 국가는 성장하는 도시와 농업 지역 중에서 어디를 선택해야 할지 고민하는 운명에 빠질 수도 있다. 미국에서 가장 빠르게 성장하는 일부 도시시장과 투자자들이 선호하는 도시시장에서 이미 심각한 물 부족을 겪는 곳이 많아지고 있다. 여기에는 선 벨트 지역도 포함된다. 이미 일부 미국 서부 주에서 가뭄으로 인해, 모든 새로운 개발을 중단하는 첫 번째 도시사례들이 나오고 있다.

회복력 구축 Building Resilience

2022년 인플레이션 감소법(Inflation Reduction Act of 2022)의 기후 관련 프로그램은 온실가스 배출을 감축하여, 궁극적으로 기후 변화를 되돌리거나 적어도 늦추기 시작하는 것이 목표다. 그러나 개선은 더디게 진행될 것이며, 예보에서는 가까운 미래에 기온이 계속 상승하고 날씨가 더욱 극심해질 것으로 전망된다.

그럼 우리는 어떻게 적응해야 할까? Bipartisan Infrastructure Law에는 물리적 시스템과 자연 시스템의 복원력을 개선하기 위해 특별히 고안된 주요 프로그램이 포함되어 있다. 여기에는 서부 8개 주에서 물 효율성 및 가뭄 복원력 프로젝트를 위한 자금 지원과 교통 시스템의 복원력을 높이는 프로그램이 포함된다. 인프라법은 또한 에너지부(Department of Energy)의 내후성(耐候性. weatherization. 기후 변화에 견디는) 지원 프로그램을 통해, 주택 소유자에게 에너지 효율 업그레이드를 위한 자금을 제공한다.

물론 이러한 프로그램 중 그 어느 것도 상업용 부동산(CRE) 소유자에게 직접적인 지원을 제공하지는 않는다. 하지만, 확인되지 않은 기후 변화의 막대한 잠재적 영향을 고려할 때, 상업용 부동산 부문이 자체적으로 조치할 수 있는 많은 동기가 있다. 그러나 건물 복원력 향상을 전문으로 하는 CRE 투자 회사의 대표는 “자산 소유주와 관리자가 건물 보호를 하는 비용 효율적 물리적 개선을 하도록 설득하는 일은 엄격하고 느린 판매"가 될 수 있다고 인정하고 있다. 극단적인 기상 현상은 어느 한 특정한 위치에서 발생하는 경우는 매우 드물기에, "특히 몇 년 동안만 자산을 관리하거나 보유하는 경우, 기후 변화로 어떤 일이 발생할 가능성은 희박하다." 따라서 일반적으로 몇 년에 한 번씩 교대하는 자산 관리자는 극단적인 날씨에 더 잘 견딜 수 있도록 건물을 업그레이드하는 것보다, 보험을 통해 건물을 보호하는 것을 선호한다. 건물 업그레이드는 단기적으로는 비용이 더 많이 들어간다.

하지만 기후 변화의 전체 위험을 반영하기 위해 보험 비용이 상승하도록 허용된다면 그 계산법은 바뀔 수 있다. 지금 많은 고위험 지역에서 보험에 보조금이 지급되거나 보험사가 보험료를 징수하는 금액이 제한되고 있다. 이는 도덕적 해이 현상(moral hazard)을 생성하여, 소유자가 여전히 위험한 지역에 위치하거나, 합리적 물리적 개선을 피하는 결과를 초래하고 있다. "나는 소유주들이 그 편의 시설과 위치의 가격을 완전히 부담하는 것을 선호하지만, 그들은 그렇게 하지 않고 있다."라고 한 학자는 주장한다. “하지만 우리는 그 방향으로 나아가고 있다고 생각한다. 보험 비용이 현실을 반영하고 모기지 위험이 현실을 반영해야 시장이 작동하기 시작한다.”

이는 한 걸음 앞으로 나아가는 것이지만, 그렇다고 전체 솔루션은 아니다. ULI의 2022년 보고서 Enhancing Resilience through Neighborhood-Scale Strategies에서 투자 관리 회사의 ESG 전략 글로벌 책임자는 보험이 복원력 구축을 대신할 수 없다고 설명했다. 보험은 피해 손실로부터 우리를 보호할 수 있지만, 인구통계학적 변화나 투자 심리 변화를 막을 수는 없다.” 이는 시간과 기후 변화와 비용과의 경쟁이다.

2. 부동산 규제 효과는? Action through Regulation?

● 부동산투자신탁 위원회 NCREIF(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries) 및 연금부동산협회 PREA(Pension Real Estate Association)와 같은 업계 그룹의 노력과 증권거래위원회 SEC(Securities and Exchange Commission)의 정부 규제로 인해 부동산 소유자와 투자자에 대해 ESG 공개를 확대하라는 압력이 강화되고 있다.

● 주거 비용이 가계 예산에서 차지하는 부담이 가중됨에 따라, 주 및 지방 정부는 적절한 가격의 주택 문제를 해결하기 위해 다양한 유형의 임대료 통제 및 공실세(vacancy taxes)를 규제에 담아 실행하고 있다.

● 건물 소유주와 개발자는 정부의 이런저런 인센티브 혜택을 받고 있다. 그러나 업계는 점점 더 어려워지는 환경 및 경제 규제에 직면해 있다. 특정 규제들이 결국 역효과를 낼까? 효과는 시점별 분야별로 긍정 아니면 부정일 수도 있다. 이는 더 지켜보아야 한다.

앞선 트렌드 정리는 점증하는 문제를 민간 시장이 해결하는 데 있어, 더딘 몇 가지 영역을 강조했다. 문제라고 함은 기후 변화와 주택가격의 적정성 등에 대한 거다. 산업계는 이들 문제의 해결을 시작하기 위해, 집단적 자발적 행동에 의존하려고 하고 있다. 그러나 연방, 주 및 지방 수준에서 각종 규제의 수가 증가하는 징후가 나타나고 있다. 이는 제한적인 진전 속도에 대해 정부가 조바심을 내고 있다는 의미다.

ESG 공시 ESG Disclosures

부동산 소유주와 투자자들에게 ESG 공개를 하라는 압력이 거세지고 있다. 2021년 10월, 기관 투자자를 위한 두 개의 주요 산업 그룹인 NCREIF(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries)와 PREA(Pension Real Estate Association)는 공동으로 ‘ESG 요인 보고를 위한 민간 부동산 리포팅의 ESG 원칙 핸드북(ESG Principles of Reporting for Private Real Estate handbook for reporting ESG factors)’을 발표했다. 이뿐만 아니라 민간 부동산 투자 매니저를 위한 DEI(다양성, 형평성, 포용성) 보고서도 발간했다.

핸드북은 “제시된 원칙은 ........하나의 모범 사례 중 하나일 뿐이며, 보고 기준(회원 회사가 고객과 업계에 실적과 포트폴리오를 보고하는 방법)을 준수한다고 주장하기 위한 요구 사항으로 간주되어서는 안 된다.”고 안내하고 있다. 그럼에도 이러한 원칙은 각 커뮤니티에서 NCREIF와 PREA의 영향력을 감안하면, 기관 투자자에 의해 널리 채택될 가능성이 높다. NCREIF/PREA 지침은 건축 환경에서 탈탄소화를 가속화하고 민간 부문의 광범위한 ESG 채택을 촉진하려는 투자자와 규제 기관을 돕기 위해 개발되고 있는 표준 및 도구 목록에 함께 포함되게 된다.

더욱이 연기금 및 기타 기관 투자자의 시장 규모로 인해, 이러한 공개 확대의 영향은 부동산 업계 전반에 걸쳐 더 광범위하게 체감 영향을 미치게 될 것이다. 기관 펀드의 한 선임 고문은 "우리 고객 중 일부는 ESG 프로토콜 적용을 거부하고 있지만, 자본은 근본적으로 채택을 요구하고 있다."라고 말하고 있다.

투자자들이 점점 더 새롭고 친환경적이며 에너지 효율적인 건물(특히 이러한 사무실)을 요구함에 따라, 오래된 "갈색" 건물들은 그 가치가 감소하고, 건물 소유자는 건물 판매에 어려움을 겪게 될 것이다. 글로벌 사모 펀드 회사의 미국 부동산 책임자는 다음과 같이 설명한다. “건물이 환경과 함께하도록 지속 가능하지 않으면, 건물을 주요 펀드에 매각할 수 없고, 주요 보험 회사나 다른 주요 업체에도 건물을 팔 수 없다. REITs도 건물을 사지 않을 것이다.”

투자자 수요가 건물들이 점점 더 지속가능하도록 시장을 밀어붙이더라도, 일부 투자자는 경기 침체로 인해 한동안 진행이 느려질 수 있다고 보고 있다. 한 글로벌 개발 회사의 선임 리더는 이렇게 말한다. “건물의 지속 가능화는 계속 진행될 것이고, 그것에 대해서는 의심의 여지가 없다. 반듯이 필요한 것이지만, 단기적으로는 미국 경제의 침체라는 현실로 인해 확실히 가려질 것으로 생각한다.”

특히 건물 소유자는 기후 행동 계획을 이행하는 시장에서 선택의 여지가 없을 수 있다. 여러 주도적 도시 시장에 있는 건물들은 이르면 2024년에 에너지 효율 목표와 온실가스 배출 제한을 달성해야 한다. 그렇지 않으면 상당한 벌금을 물어야 한다. 미국 증권거래위원회(SEC)의 방침에 따라 건물이 기후에 미치는 영향은 미국 전역에서 더욱 투명해질 것이다. SEC는 2022년 5월에 새로운 ESG 공시 규정을 발표했다. 규칙 및 보고 양식에 대한 수정 사항을 보면, “견실하고 비교할 수 있으며 신뢰할만한 정보를 투자자들에게 제공하는 것을 목표로, 정보의 내용은 펀드와 자문사들의 ESG 요인 동참에 대한 것이다.” 간단히 말해서, 업계의 자율규제가 요구하는 것 이상으로, 향상된 공개 및 투명성, 보고의 일관성을 향상하는 것이다. 여기에는 온실가스 배출량, 포트폴리오의 탄소 발자국, 소유자 또는 투자자가 부동산 포트폴리오에서 가질 수 있는 기후 위험 등에 대한 보고가 포함된다.

모든 투자자에게 적용되는 것은 아니지만 NCREIF/PREA 보고 원칙과 마찬가지로 SEC 규정은 구체적으로 적용되는 기업의 시장 규모를 고려할 때 더 광범위한 영향을 미칠 수 있다. 제안된 변경 사항은 “등록된 투자자문사, 등록이 면제된 자문사, 등록된 투자 회사 및 사업

개발 회사”에 적용된다. 여기에는 그린 빌딩 펀드와 같은 REIT가 포함되어, ESG 투자를 구체화하는 펀드들을 위해 추가적인 리포팅이 있어야 한다. 실제로 SEC와 유럽 연합 규제 당국은 이미 "친환경"이라고 주장하는 펀드에서 환경 영향을 잘못 전달한 혐의가 있는 기업들을 조사하고 있다.

그러나 여전히 이는 규정 초안에 불과하다. 특히 EPA(Environmental Protection Agency)의 기후 변화 규제 권한에 관한 최근 미국 대법원 판결을 고려할 때, SEC가 이러한 규칙을 시행할 권한이 있느냐 하는 의문 사항은 존재한다. 그럼에도, 지역 현지 수준을 포함하여 더 많은 규제가 다가오고 있음을 의심하는 사람은 거의 없다. ULI가 인터뷰한 몇몇 투자자들은 "뉴욕시의 새로운 지방법 97에 따라, 700평이 넘는 건물 대부분이 2024년까지 새로운 에너지 효율성 및 온실가스 배출 제한을 충족해야 한다. 하지만, 과연 이 규정을 그때까지 현실적으로 맞출 수 있을까?“라고 걱정하고 있다.

공정하게 말하면, 건물 소유주와 개발자는 건물이 이러한 공격적인 기후 목표를 달성하도록 돕기 위해 인플레이션 감소법(Inflation Reduction Act)의 수십억 달러를 포함하여, 연방, 주 및 지방 정부로부터 새로운 인센티브를 활용할 수 있다. 그러나 어떻게 보면, 이러한 "당근"은 이 업계가 점점 더 까다로워지는 일련의 환경 규제에 직면해 있는 현상을 강조하는 결과라고 해석된다.

지금까지의 ESG 공시 ESG Disclosures So Far

부동산 컨설팅 업체 RCLCO가 실시한 최근 ​​설문 조사는 업체 참여가 늘어나나 잠재력이 커지고 있음을 보여주고 있다. 조사 결과를 보면, 2022년 6월 현재 부동산 회사의 38%가 ESG 고려 사항을 투자 프로세스에 통합하는 정책을 시행하고 있다. 그러나 채택은 회사 유형에 따라 크게 다르며 일반적으로 민간 기업(23%)보다 공개 기업(61%)과 기관 투자자(55%)에서 훨씬 더 높은 수준을 보인다.

ESG 공개는 비용이 많이 들며, 탄소 영향을 줄이기 위한 건물의 자본 개선뿐만 아니라, ESG를 측정하는 시스템과 보고 요구 사항의 확산을 준수하기 위한 직원도 필요하다. 이러한 비용은 자본이 풍부한 투자자에게 유리할 수 있으며, 더 많은 산업 통합으로 이어질 수 있다. 한 수석 투자 은행가는 이렇게 결론을 내린다. "탄소 발자국 및 관련 문제에 대해 훨씬 더 많은 공개가 전개되는 것은 분명하다. 이는 공개 의무를 충족하고 탄소 문제를 해결할 수 있는 자원을 보유한 대형 REIT 및 시장 참여자에게 이익이 될 것이다. 이들은 공개 의무를 이행할 수 있고 탄소 상쇄 또는 기타 조치를 해결할 수 있다.”

적절한 가격의 주택 공급과 주택의 공실/황폐화(Blight) 방치 문제를 해결하기 위한 규제

임대료 통제. 부동산 데이터 분석 회사의 자문 서비스 책임자는 “규제는 많은 부동산 소유주들이 가장 먼저 염두에 두어야 할 사항이다. 그리고 우리는 훨씬 더 많은 임대료 통제법이 지역 및 지자체 수준에서 통과되는 것을 보기 시작했다. 이는 개별 부동산 소유자에게도 시간이 가면서 영향을 미친다.”라고 주장한다.

집 비용이 가계 예산에 부담을 주고 있기에, 일부 주 및 지방 정부는 경제성 문제를 해결하기 위해 규제에 의존하고 있다. 여기에는 두 가지 주요 형태가 있다. 집주인의 임대료 인상 제한과 집 공실세를 소유주에게 부과하는 것이다. 현재 California주와 Oregon주, 그리고 컬럼비아 특별구만이 주 전역에서 임대료를 통제하고 있다. California주의 약 25개 지자체도 자체 법률을 시행하고 있다. 다른 4개 주(메인, 메릴랜드, 뉴저지, 뉴욕)에서는 일부 또는 모든 지방 정부가 지방 정부의 자체 규정을 제정하도록 허용하고 있다. 하지만, 주 전체에 적용되는 법률은 없다. 대부분의 다른 주에서도 임대료 통제를 명시적으로 선제(先制)하거나, 주택 법규를 통해 제한하고 있다.

그러나 그것은 곧 바뀔 수 있다. National Multifamily Housing Council 추적에 따르면, 2022년 봄 현재 최소 17개 州가 임대료 통제 법안을 고려하고 있다. 미국의 모든 주는 공화 민주 양당으로 구분되어 걸쳐 있으며, 임대료 상승에 대한 불만들을 품고 있다. 임대료 통제 이니셔티브를 일부 州에서는 아직 입법부 회기 중에 통과하지 못하고 있다. 이러한 규제 움직임 사례는 많아서, 임대료 우려가 많이 확산되어 있음을 알 수 있다. 임대료가 식지 않으면 이러한 이니셔티브는 빠르게 확대될 수 있다.

또한 많은 도시에서 자체 임대법 제정을 고려하고 있다. 2021년 11월, 미네소타주 세인트폴 유권자들은 미국에서 가장 엄격한 임대료 통제라고 부르는 법안을 통과시켰다. 물가상승률과 관계없이 연간 임대료 인상을 3%로 제한하고, 신규 부동산과 개보수 같은 자본적 지출에 적용하는 예외 조항 불인정, 이사로 인한 공실 허용 조항 불인정 등을 실행하고 있다. 매사추세츠 州의 보스턴과 플로리다 州 마이애미와 탬파 같은 도시들도 새로운 법률이나 긴급 선언을 고려하고 있다.

공실 세금(Vacancy taxes). 공실세는 다양한 형태를 취할 수 있지만, 그 목적은 집을 비워두는 집주인에게 비용을 부과하여 효과적인 주택 공급을 늘리는 것이다. 상업용 부동산에서의 목표는 부동산 소유자가 건물을 생산적으로 사용하도록 장려하여 황폐화 방치를 해결하는 것이다. 예를 들어, 워싱턴 D.C.는 공실 건물에 평가 가치 $100당 $5의 세금을 부과하는 반면, "황폐화로 방치된" 부동산은 가치 $100당 $10의 세금을 부과한다.

브리티시 컬럼비아주 밴쿠버는 북미에서 최초로 공실세를 부과한 도시다. 공실세는 2017년에 제정되었다. 이는 보편화된 “삐에 아 떼르(pied-à-terre. 보통 도심지에 있는 임시 숙소용 작은 아파트)”가 공실로 방치되는 것을 퇴치하기 위해 제정되었다. 이 아파트들을 저렴한 주택 이니셔티브로 활용하는 펀드를 위해 세금감면을 해주었지만, 회의론자들은 세금으로 인해 빈 아파트가 임대 주택으로 활성 전환되지는 않고 있다고 지적하고 있다.

캘리포니아주 오클랜드는 주택 및 비주거용 부동산에 대해 $6,000의 세금과 "연간 1년에 50일 미만 사용"하는 분양주택에 대해 $3,000의 균일한 공실 재산세를 제정했다. 버클리와 샌프란시스코도 비슷한 버전의 제도 채택을 고려하고 있다. 다른 여러 도시도 최근 몇 년 동안 이를 고려했지만, 거부되거나 아직 투표도 못 한 곳들이 있다. 이런 도시 대부분은 캘리포니아(예: 샌디에고, 롱비치, 웨스트 할리우드, 로스앤젤레스)외에, 호놀룰루와 뉴욕도 포함된다.

샌프란시스코도 2020년 빈 소매점에 대한 상업용 공실세를 제정했지만, COVID-19 대유행으로 인해 거의 2년 동안 시행을 중단했다. 이 조치는 1년에 182일 이상 비어 있는 상업 공간에 대해 2022년에 마침내 발효되었다. 이 세금은 폭이 7.62m인 일반적인 상점이 공실로 있는 경우 평균 연간 추가 부담금 $6,250가 적용되며, 3년 차에는 $25,000로 인상된다. 지역 언론 보도에 따르면 소유주들은 당연히 이 세금을 싫어하며, 효과를 측정하기에도 기간적으로 너무 촉박하다고 불평한다. 오히려 소유주들은 시의 느리고 비용이 많이 드는 허가 절차에 불만이 높다. 얼마나 많은 지방 또는 주 정부가 이러한 얼리 어답터를 따를지는 아직 불확실하다. 하지만, 적절한 가격의 주택이 개선되지 않는다면, 이를 따르는 사례가 늘 거라는 점은 확실하다.

ULI가 인터뷰한 몇몇 업계 지도자들은 “워싱턴의 분열된 정치 환경이 상업용 부동산을 지배하는 필수 세금 구조 및 회계 규정에 중대한 변화를 줄 가능성이 낮다”고 언급하고 있다. 그러나 연방 정부와 지방 정부 모두 산업계가 핵심 문제(특히 기후 변화 및 적절한 가격의 주택 가능성과 관련된 사회적 문제)를 해결할 의향이 있는 것은 확실하다.