[지식정보] 미국 80개 도시 시장 그룹화하여 분석

ULI는 최근 발표한 ‘Emerging Trends in Real Estate ® 2023’ 자료에서 미국의 대표적 80개 도시를 그룹화하여 분석하고 있다. 그룹화의 기준은 인구 규모와 성장 정도, 경제 생산과 일자리 증가 정도, 적절한 가격의 주택 공급(분양 및 임대 포함) 등의 정도에 따라 구분된다.

80개 도시 시장은 우선 메이저 그룹(major group)으로 구분하고, 이를 다시 서브그룹(subgroup)으로 하며, 서브그룹 내에 도시(markets)들을 배분하여 분석하고 있다. 메이저 그룹은 크게 Magnets, The Establishment, Niche, Backbone 4개 그룹으로 나뉜다.

다시 Magnets의 서브그룹은 Super Sun Belt, 18-Hour Cities, Supernovas 등 3개로 구분.

The Establishment 서브그룹은 Multitalented Producers, Knowledge and Innovation Centers, Major Market Adjacent 등으로 구분.

Niche는 Boutique Markets, Eds and Meds, Convention and Visitor Centers 등으로 구분.

Backbone은 The Affordable West, Determined Competitors, Reinventing 등으로 구분.

자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estate ® 2023

델코지식정보

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1. Magnets

Magnet 시장은 사람과 기업 모두가 이주하는 목적지이며 대부분 인구와 일자리 측면에서 미국 평균보다 빠르게 성장하고 있다. 이 대도시 지역은 또한 투자자와 건축업자가 선호하는 시장으로 Emerging Trends 조사에서 가장 높은 평균 "전반적인 부동산 전망(Overall Real Estate Prospects)" 등급을 받았다. 전체적으로 이러한 시장은 Emerging Trends 적용 범위 분야(coverage universe)에서 인구 기반의 거의 1/3을 차지하며 "주목할 시장(Markets to Watch)"에서 두 번째로 큰 그룹이다.

Super Sun Belt. 이 서브그룹 시장들은 규모가 크고 다양하지만, 여전히 주택 가격이 적절하며, 다양한 비즈니스를 끌어들이는 발전소 같은 경제(powerhouse economies)를 형성하고 있다. 대규모 인구 기반에도 불구하고, 대부분은 미국에서 가장 빠르게 성장하는 시장에 포함되어 있다. 더구나 이들의 경제적 성과는 두껍고 얇은 과정을 겪으며 견실해졌다. 팬데믹 경기 침체 동안 모든 시장이 일자리를 잃었지만, Super Sun Belt 시장의 회복은 훨씬 빠르고 완벽했다. 이 대도시 지역은 지난번 조사와 마찬가지로 모든 서브그룹에서 평균 등급이 가장 높다.

18-Hour Cities. 이 범주의 대도시 지역은 팬데믹 불황 동안 상대적으로 좋은 평가를 받았다. 이는 지속적인 매력이 있다는 증거다. ULI 인터뷰에 따르면, 시간이 지나면서 주택 가격의 적절성이 떨어지고 있지만, 그럼에도 이들 중형 도시는 라이프스타일, 노동력의 질, 개발 기회 덕분에 계속해서 인구 이주 유입이 늘고 있다. 1인당 GMP(Gross Metro Product)로 측정한 이곳의 노동 생산성은 빠르게 성장하는 Magnets 카테고리의 모든 서브그룹 중에서 가장 높다. 18-Hour Cities는 12개 서브그룹 중 세 번째로 높은 등급을 기록했다. 하지만, 평균 시장 랭킹은 이번에 4개 시장이 하락하고 반면 3개 시장이 상승하면서 전체로는 하락했다.

Supernovas. 그 이름의 천문학적 출처와 마찬가지로 Supernova 범주 시장의 5개 대도시 지역은 지난 10년 동안 폭발적으로 유명해졌다. 모두 인구가 100~200만 명의 비교적 소규모 시장이지만, 이들 시장의 특징은 전국 평균을 훨씬 상회하는 막대하고 지속적인 인구 증가와 일자리 증가다. 상대적으로 작은 규모에도 불구하고, 모든 Supernova는 평균 이상의 경제적 다양성과 사무직 고용을 보유하고 있다. 이는 강력한 투자 매력 요소이며, 향후 몇 년 동안 높은 성장을 지속하는 데 도움이 될 것이다.

내슈빌은 2013년과 2014년 샌프란시스코 이후 처음으로 Emerging Trends 테이블에서 1위를 차지하면서, 미국 최고의 시장으로 거듭났다. 오스틴은 네 번째로 최고 등급 시장으로 거듭났다. 그럼에도, 이 카테고리의 불꽃은 제한 없는 성장으로 인해, 혼잡 및 생활비 상승과 같은 일부 대도시 문제를 불러일으켜 다소 희미해졌다. 작년의 流星(shooting star) 보이시(Boise)는 상위 20위권에서 2년 만에 급락(39위)했다. 롤리(Raleigh)는 2021년 최고 등급 시장에서 2023년 조사에서 6위로 완만한 하락세를 이어갔다. 그러나 Supernovas 서브그룹은 광범위하게 성장통을 겪고 있다. 주택건설은 가구 증가에 보조를 맞추지 못하고 있어, 주요 매력 중 하나인 적절한 주택 구입 능력에 부담을 주고 있다.

2. The Establishment

The Establishment 시장은 오랫동안 미국의 경제적 엔진이었다. 이 카테고리의 20개 시장은 인구 기반에서 80개 시장의 34%만의 비중으로 80개 전체 GMP의 거의 43%를 생산한다. 우리가 Knowledge and Innovation Centers라고 부르는 국가 관문 시장에서도 규모를 초월하여 근본적으로 기여하고 있다.

The Establishment 시장은 Magnet 시장보다 더 느리게 성장하지만, 여전히 ​​엄청난 기회를 제공한다. 이 그룹의 평균 평점은 4대 메이저 그룹 중 2위다. 그러나 최근 몇 년 동안 많은 시장에서 성장이 둔화하고 풀어야 할 과제가 증가함에 따라, 투자자와 개발자에게 이들 시장의 매력이 줄었다.

Multitalented Producers. 모든 The Establishment 시장은 규모가 크고 경제적으로 다양하다 하지만, Multitalented Producers 시장은 일부 The Establishment 시장보다 덜 다양하다. Multitalented Producers 시장의 근로자는 생산적이어서 1인당 GMP는 서브 그룹 중 두 번째로 높다. 비즈니스와 거래 성사 비용의 상승으로 일부 부동산 전문가들에게는 매력이 제한적이지만, 불균형적이나마 투자 금액은 꾸준히 유치되고 있다. 이러한 시장 평가는 최근 몇 년 동안 변동이 심했다. 특히 경제에서 비중이 높은 기술 부문의 浮沈 변화에서 기인했다. 이로 인해 이번 랭킹에서 시애틀과 산호세는 하락하였다.

Knowledge and Innovation Centers. 이 서브그룹은 소셜 미디어(샌프란시스코), 금융(맨해튼), 생명과학(보스턴) 또는 싱크 탱크(워싱턴 D.C.) 등 경제에서 지적 자본(intellectual capital)의 초점 역할을 한다. 미국에서 가장 교육 수준이 높은 인력이 있는 이 혁신 센터들(innovation centers)은 미국에서 가장 비싼 주택과 가장 높은 비즈니스 비용과 함께, 1인당 GMP가 다른 하위 그룹의 두 배 이상으로 생산성이 높다. 이 그룹은 얼마 전의 이전 영광과 비교해 볼 때, 지금은 투자자들에게 다소 호의적이지 않다. 보스턴만이 상위 20개 시장에 남아 있다. 보스턴은 세계 수준의 고등 교육 집중을 활용하여, 생명 공학 분야의 세계적 리더가 되었다.

Major Market Adjacent. 이 서브그룹에는 로스앤젤레스, 마이애미, 뉴욕, 샌프란시스코 및 워싱턴 D.C.의 고가 CBD를 둘러싼 시장이 포함된다. 대부분은 교외에 있지만 일부는 더 도시적이다. 더욱이 몇몇은 그 자체로 대도시 통계 영역이 된다. 이러한 시장 중 다수는 대유행 기간 중 이웃 CBD로부터의 이주 혜택을 받았으며, 조사 응답자의 눈에는 전망이 다소 개선되었다. 그러나 여기에서도 12개 시장 중 7개 시장이 개선되고 5개 시장이 하락하여 트렌드의 다양성이 존재하고 있다. 개선의 대부분은 뉴욕 대도시 지역이 해당되며, 반면 하락시장은 주로 캘리포니아가 해당된다.

3. Niche

이름에 걸맞게 Niche 시장은 일반적으로 Magnets 시장과 Establishment 시장보다 규모가 작거나 경제적으로 다양하지 않지만, 안정적인 경제 성장을 지원하는 지배적인 경제 동인(economic driver)을 가지고 있다. 이 그룹은 투자자 전망 측면에서 4대 메이저 그룹 중 3위를 차지하지만, Magnet 및 Establishment 그룹보다 훨씬 뒤떨어져 있다.

Boutique Markets. 이들 시장은 활기찬 시내가 있는 소규모 시장이다. 레저, 문화, 자연/야외 편의 시설의 다양성이 있다. COVID-19 침체를 많은 시장보다 더 잘 견뎌낸 안정적인 경제 기반이 있다. 이들 시장은 주로 비해안(noncoastal) 지역의 다양한 환경에서 낮은 생활비와 사업 비용을 제공한다. 모두 인구가 100만 명 미만이고, 팬데믹 기간에도 예전에 적극적으로 유입된 인구를 그대로 유지하여, 도시의 매력을 나타내고 있다. 이 서브그룹은 이번에 상대적으로 낮은 전체 점수를 받았다. 리치몬드(Richmond)는 이 서브그룹 중에서 등급이 여전히 가장 높다.

Eds and Meds. 대유행 이전에 Eds 및 Meds 시장은 안정성(대규모 대학)과 성장(의료 서비스)의 바람직한 조합으로 인해 부러움을 받았다. COVID-19 동안 교육과 의학이 불균형하게 고통을 겪으면서 처음에는 그들의 명성을 훼손했다. 그러나 교육 및 의료 서비스와 이를 수용하는 시설에 대한 수요는 다시 증가했다. 이 서브그룹 시장 등급은 이번 하위 그룹 중 가장 많이 상승하여, Super Sun Belt 시장과 타이를 이루었다.

Convention and Visitor Centers. 이러한 Sun Belt(또는 호놀룰루와 라스베거스의 경우 햇살이 좋은) 시장은 컨벤션이나 레저를 위해 상당한 수의 방문객을 끌어들이고 있다. 한편 이 카테고리의 여러 시장은 은퇴/세컨드 홈 시장의 상당한 기반이 있다. 모든 시장이 사이즈에 비해 미국 평균보다 훨씬 더 많은 관광 고용(tourism employment)을 보유한다. 라스베이거스는 미국에서 가장 여행 의존도가 높은 시장이다.

이 시장들은 모두 COVID 관련 제한, 특히 항공 여행, 비즈니스 수요 또는 둘 다에 의존하는 제한으로 인해 상당한 어려움을 겪었다. 이 그룹의 여러 시장, 특히 Deltona/Daytona 및 Virginia Beach/Norfolk는 이번에 견조한 ​​회복세를 보였으며, 두 시장 모두 순위에서 10계단 이상 향상되었다. 그러나 호놀룰루와 찰스턴은 상당한 하락세를 겪었다. 이 두 시장을 제외하고는 전반적으로 등급이 적당히 증가했다.

4. Backbone

마지막 그룹은 생활하고 일할 수 있는 흥미롭고 즐거운 다양한 시장으로 구성된다. 설문조사에서 상대적으로 낮은 평가를 받았지만, 이러한 대도시 지역 중 다수는 엄선된 투자 개발/재개발 기회를 제공한다. Affordable West 서브그룹 시장이 급격히 성장하고 있다. 하지만 대부분의 Backbone 시장은 성장 속도가 느리다. 전체적으로 적절한 주택과 비즈니스 비용 덕분에 이익을 내고 있다.

The Affordable West. 값비싼 서해안 시장 외에도 몇몇 중소 도시는 보다 저렴한 가격으로 생활할 수 있는 매력적인 장소를 제공한다. 특히, 이들 시장은 Magnets 외곽에 위치하여 가장 빠르게 성장하는 메트로 지역에 포함되어 있다. 그럼에도, 급속한 인구 증가로 인해 소득 대비 주택 가격이 전국 평균보다 높아짐에 따라 이곳의 주택 적절성은 사라지고 있다. 투자자들은 이번에 각 시장의 순위가 떨어졌기 때문에 이러한 시장에 신이 난 것 같다. 전반적으로 이 서브그룹의 순위는 다른 서브그룹보다 더 많이 하락하여, 전체 등급은 가장 낮다.

Determined Competitors. 이들 다양성 시장은 여러 곳의 도심과 동네가 성공적으로 활성화하면서, 자신의 지역에서 강력한 보조 시장이 되고 있다. 이들 시장은 알맞은 삶의 질과 함께 매우 적절한 주택 가격 경향을 유지하고 있다. 의미심장하게도, 모두 팬데믹 동안 긍정적인 인구 성장을 유지했다. 향후 일부 시장에서는 인구 증가 둔화가 예상되지만, 이번 조사에서 이 그룹에 대한 전반적인 평가는 크게 상승했다.

Reinventing. Reinventing 시장은 경제 기반을 현대화하려는 동부 및 중서부 도시들로 정리된다. 많은 곳이 제조업 센터(manufacturing centers)였으며, 이제 교육, 헬스케어, 기술 등의 지속 가능한 믹스로 이동하고 있다. 대부분 시장에서 경제 반등이 국가 회복보다 뒤처지지만, 연방 정부의 경기 부양 프로그램은 경기 침체를 완화하는 데 도움이 되었다. 그러나 인구 증가의 빈혈 현상은 여전히 문제다. Emerging Trends 응답자들의 관점에서 볼 때, 전반적으로 이들 시장 전망에서 실질적인 변화는 없었다. 하지만, 디트로이트는 이번에도 상당한 개선을 보여 2년 전에 처음 본 상승세를 이어갔다.