[지식정보] 미국 부동산시장에서 인플레와 이자율이 미치는 영향

미국 부동산 업계에서 인플레이션과 이자율의 동반 상승은 지금 최고 혼란 요인이다. 그런 가운데 수요가 증가하고 있는 부동산시장은 개발 비용, 인건비, 공급망 등 여러 갈래에서 영향을 받고 있다. 시장은 연준 금리가 2022년 말까지 최고 3.509%까지 오를 것으로 전망한다. 연준은 긴축을 가속한 후 2023년 상반기에 금리를 내릴 것으로 보인다. 금리 인상은 장기대출보다 단기 대출이 더 영향을 받고 있다.

팬데믹 이후 건물형 상가와 호텔 거래는 감소했지만, 물류와 주택은 증가했다. 2022년 4월 부동산 거래가 전년 4월보다 16% 감소했으며 13개월 연속 증가 이후 처음으로 하락했다(월스트리트 저널). 물론 금리 인상 영향이 크다. 하지만 거래량이 감소한 것이지, 수요는 여전히 공급을 압도하고 전자 상거래 인기도 여전하다. 올 1분기 임대 아파트 순 수요는 직전 분기보다 8% 증가했다(GlobeSt.com). 기존 임대 아파트는 이미 감가 상각된 비용이 상당해 부동산 가치의 50~60%나 된다. 이는 투자자들이 부정적이던 자산에 지분투자를 촉진하는 계기가 되면서, 임대수요도 충족시키는 효과를 내고 있다. 물론 금리 상승은 일반 가구에는 부담이지만, 수요가 있다는 것은 안정성을 제공한다.

미국은 원격 근무가 증가하면서 회사 본사는 직원 수의 50~70% 정도 오피스 공간만 확보하는 사례가 늘고 있다. 펜데믹으로 대량 퇴직 현상이 발생하면서, 회사들은 인재 확보 수단인 원격 근무를 채택하고 있다. 대량 퇴직의 배경을 보면 우선 개인의 우선순위가 달라져 꿈꿔오던 일에 도전하거나, 집에서 아이를 돌볼 수 있는 직업으로 전환, 팬데믹 이후 회사가 보여준 처우 때문에 사표를 쓰는 이들이 많아졌다.

좋은 입지에 있는 오피스의 투자와 거래는 안정적이다. 오피스 입주율은 팬데믹 이전보다 30% 정도 내려가 있지만, 입지가 좋은 오피스는 별 영향이 없다. 이미 보유한 부동산은 인플레이션 리스크를 줄이는 다양한 보호 장치를 갖추고 있다. 단, 신규로 구매를 결정할 때는 장기 투자를 생각해야 한다. 시간이 지나면 부동산시장은 다시 사상 최고치를 기록할 것이다.

신규 부동산 구매 시 이자율 외에도 고려해야 할 요소들이 있다. 잘나가는 도시에서 주택 (특히 저렴한 주택)은 여전히 부족하고 수요가 공급을 앞지른다. 사람들이 교외에서 도시나 중심지로, 직장 근처의 주택으로 이주하는 현상이 늘고 있다. 신규 공급 판단 시 현지의 수요와 공급을 따져 결정해야 할 일이다. 지금 같은 금리 상승 시기에는 각 부동산의 투자 수익률을 비교해 보는 것이 중요하다.

산업용 부동산의 임대시장은 최고였던 2021년 이후에도 여전히 긍정적이다. 유통 기업들은 팬데믹 기간 중 겪은 배송 혼란 경험으로 인해 만일에 대비하는 시설을 확보하고 있다. 미국 전국 평균 요구 임대료는 2021년 4분기보다 7% 증가해, 2000년 이후 분기 대비 가장 크게 올랐다. 미국 항만 도시의 물류 시장은 전년 대비 임대료 상승률이 23%를 넘어, 비항만 시장의 16%와 격차를 벌리고 있다. 노동력 확보와 운송비도 입지 결정에 중요한 요인이다. 제3급 입지로 이주해서 얻는 임대료 절감보다 운송비 부담이 더 크기에 게이트웨이 시장을 선호한다. 노동력 확보에서도 마찬가지다.

자재와 인력 부족으로 프로젝트의 지연은 계속되고 있지만, 자재 가격의 변동성은 진정되고 있다. 그러나 그 외의 요인인 노동력과 주택 부족, 공급망 제약, 생산과 에너지 비용 상승, 소비 수요 증가 등에서 인플레이션 상승 요인은 여전하다. 2022년 2분기부터 자본 비용 부담을 반영한 자산 가격 재평가가 많아지고 있다. 초기 자본이 상대적으로 적은 투기적 개발은 차입금 과다로 금리 비용이 수익보다 높아지는 네거티브 레버리지가 발생할 수 있다. 물론 입지가 양호하고 부가가치가 있는 부동산은 별문제가 없다.

자료:

CBIZ의 file:///C:/Users/userWM/Desktop/inflationinterestratesandthedisruptiontocre-220617163256-e1eb4ec8.pdf. ‘Inflation, Interest Rates & the Disruption to Commercial Real Estate’

https://www.jpmorgan.com/commercial-banking/insights/rising-interest-rates-effect-on-commercial-real-estate

https://www.commercialsearch.com/news/the-impact-of-interest-rates-and-inflation-on-industrial-real-estate/

주간한국(http://weekly.hankooki.com)

델코지식정보

https://www.delco.co.kr/

http://www.retailon.kr/on/

1. 미국 인플레이션, 이자율, 상업용 부동산의 혼란

자료:CBIZ의file:///C:/Users/userWM/Desktop/inflationinterestratesandthedisruptiontocre-220617163256-e1eb4ec8.pdf. ‘Inflation, Interest Rates & the Disruption to Commercial Real Estate’

2022년 5월 현재 미국 인플레이션 계산기(U.S. Inflation Calculator)는 연간 인플레이션율을 8.6%로 보고하고 있다. 1981년 12월 이후 가장 큰 연간 증가율이다. 인플레이션과 이자율 상승이 한 쌍으로 움직이면서 상업용 부동산 업계에 최고 혼란 중 하나가 되고 있다.

상업용 부동산의 거래 흐름은 네트워킹, 투자 표준 및 데이터 분석을 기반으로 구축된 정교한 적격 심사 프로세스에 토대를 두고 있다. 지속적인 실업과 수요 증가로 인한 인플레이션 상승으로 인해, 상업용 부동산 시장은 개발 비용, 인건비, 공급망 등 여러 갈래로 영향을 받고 있다.

상업용 부동산 부문 평가

팬데믹 이후 상업용 부동산 판매 중에 오프라인 상가와 호텔 등은 감소했지만, 물류와 주택의 판매 규모는 눈에 띄게 증가하였다. 특히 전자 상거래가 계속 호황을 누리면서 산업용 부동산 수요가 증가했다. 그러나 2022년 6월 7일 월스트리트 저널은 2022년 4월 부동산 판매가 394억 달러로 2021년 4월보다 16% 감소했으며 13개월 연속 증가 후 처음으로 하락했다는 기사를 내놨다. 우리는 대개 금리 인상에 관심의 초점을 둔다. 하지만 수요가 여전히 공급을 압도하고 있고, 전자 상거래의 인기는 여전하다.

임대 아파트도 인기 있는 투자 부문이다. GlobeSt.com에 따르면, 2022년 3월까지 12개월 동안 임대 아파트 순 수요가 71만 채에 달하면서 1분기 전 최고치보다 8% 증가했다. 이는 팬데믹 이전 최고치였던 2000년보다 76% 높은 수치다.

이것이 투자 기준에 미치는 위험을 고려해 보자. 리스의 무형 가치(intangible value)를 감안할 때, 현재까지 감가 상각된 대체 비용은 투자자가 부동산에 지출하는 가치의 50~60%가 된다. 이런 요인은 투자자들에게 매력으로 작용하여 부정적으로 기대되던 자산에 지분투자를 하게 만든다. 그러면서 임대수요를 충족한다. 그러나 여전히 이자율 상승은 일반 가족들의 주택 구매를 더 어렵게 만든다. 하지만 여전히 구매 수요가 있다는 것은 주택 부문에 어느 정도 안정성을 제공하고 있다.

판매 감소에도 불구하고 대부분의 상업용 부동산 부문은 비교적 안정세를 유지하고 있다. 기업들은 코로나19 이후 새로운 노멀을 받아들이는 준비를 마쳤다. 하지만, 코로나19로 인해 발생한 대량 퇴직(Great Resignation) 현상은 오피스 부문에 대한 새로운 전환과 도전을 불러일으켰다. 경제학자들이 대량 퇴직이라고 부르는 몇 가지 이유가 있다. 우선 팬데믹으로 우선순위가 달라졌다. '꿈꿔오던 일'을 시도하거나, 재택을 하며 아이를 돌볼 수 있는 직업을 선택하기 위해 퇴직을 하는 것이다. 하지만 팬데믹 속에서 회사가 보여준 처우 때문에 사표를 쓰는 이들도 많아진 것도 사실이다.

코로나19는 노동력 부족 현상을 초래했다. 어쩔 수 없이 회사는 인재를 유치하고 유지할 수 있는 새로운 방법을 모색하게 되었다. 회사 오피스 근무를 원칙으로 하지만, 재택근무나 집 가까운 중심지에 있는 위성 오피스에서 여러 부서 직원들이 함께 근무하는 유연한 원격 근무가 이뤄지고 있다. 원격 근무는 직원 만족도의 핵심이 되면서, 본사 사무실 공간에 대한 필요성이 불가피하게 감소하고, 원격 오피스 필요성이 증가하는 현상으로 나타났다. WSP Nordics & Continental Europe의 매니징 디렉터인 Magnus Meyer는 ‘일반적인 입주회사들은 직원 100%의 공간이 필요하지 않고, 75%, 60%, 혹은 50% 이하의 직원들을 위한 공간만 필요하다고 생각하기 시작했다.‘라고 말하고 있다.

오피스 입주율은 팬데믹 이전 평균보다 30% 정도 내려가 있지만, 오피스 투자 판매는 안정적으로 유지될 것으로 예상된다. 그러나 입지는 건전한 상업 투자에서 매우 중요한 요인이다. 소매점, 식료품점, 아파트 등은 계속 증가한다. 이에 따라, 성장하는 이들 근처의 인구 밀집된 도시 중심지는 회사와 직원들에게 매력적인 제안을 제공할 것이다. 아직 건설되지 않은 상업용 개발에 대해 일부 사람들은 추가 공간이 필요한지 궁금할 수 있다. 그 해답은 결국 모두 특정 시장에서의 수요와 공급에 달려 있다.

미래 투자 분석

높은 인플레이션 기간은 업계에서는 상대적으로 드물은 현상이다. 그렇기에 상업용 부동산은 자산 등급과 분야에 걸쳐 인플레이션에 대한 다양한 보호 장치를 갖추고 있다. 단, 구매하기에 좋은 시기인지를 결정할 때 장기 투자로 구매를 고려해야 한다. 많은 미지의 현상(unknowns)들이 올 수 있기에 투자자들은 기대수익률을 조정할 필요도 있다. 그러나 거래 흐름이 다시 사상 최고를 기록하게 되면, 매력적인 기회가 생기고 시장 혼란은 줄어들며 최상의 투자를 찾을 수 있다.

2. 금리 인상이 공동주택 부동산 투자자에게 무엇을 의미하나?

자료: https://www.jpmorgan.com/commercial-banking/insights/rising-interest-rates-effect-on-commercial-real-estate

인플레이션은 40년 만에 최고 수준이지만 금리는 그렇지 않다. 금리 인상이 부동산 투자자에게 어떤 영향을 미칠 수 있나? 인플레이션과 금리 인상은 미국 경제에서 항상 대화의 중심에 있다. 2022년 6월, 미 연방준비제도(Fed. 이하 연준)는 이자율을 75bp 인상했다. 이는 1994년 이후 가장 큰 조치다. 목표 연방 기금 범위는 현재 1.5%에서 1.75%이며 연준은 더 많은 인상이 필요하다고 예상한다.

역사적 관점에서 금리 유지

인플레이션은 1980년대 초반 이후 최고다. JP모건 체이스의 상업 은행 연구 책임자인 진저 챔블레스(Ginger Chambless)는 팬데믹 동안 데이터의 큰 변동성과 함께 "우리는 미지의 영역에 있다"고 말한다. 그녀는 "연준은 올해까지 금리를 인상함으로써 인플레이션을 통제하고 경제에서 과잉 유동성을 천천히 끌어내려고 노력하고 있다. 연준은 그 길을 따라 경제를 지켜내는 방법을 알고 있다. 그 방법은 시장이 패닉에 빠질 정도의 더 이상의 급격한 인상은 아니다."라고 언급한다.

인플레이션은 40년 만에 최고치를 기록했지만, 이자율은 2000년의 6.5%에 거의 미치지 못했으며, 1980년의 20%에 육박했던 사상 최고치에도 미치지 못했다. 이율은 팬데믹 이전 수준으로 돌아왔다.

JP모건 체이스의 CRE 재무 책임자인 마이크 크래프트는 "절대 수준과 역사를 고려할 때 현재 금리는 여전히 매력적인 수준"이라고 말한다. "일반적으로 추가 금리 변동이 시작되기 전 지금이 사업을 하기에 좋은 시기라고 말하고 싶다."

공동주택 투자자에게 금리 인상의 의미는?

공동주택 부동산 구매를 위해 대출을 받거나 고정된 이율로 아파트 단지를 리파이낸싱 하는 것은 여전히 ​​현명한 의사결정이다. 그러나 이자율 말고도 더 많은 요소를 고려해 보자.

공급, 수요 및 인구 통계학적 변화:

잘나가는 도시에서 주택 재고(특히 저렴한 주택)는 여전히 부족하고 수요가 공급을 앞지른다. 경제가 회복되고 더 많은 사람이 외출을 늘리면서, 교외에서 도시로의 이동이 증가하고 있다. 이런 현상을 투자자들은 고려해야 한다. 마찬가지로, 더 많은 사람이 국가의 중심지로 이사했고 직장 근처에서 주택을 찾고 있다.

현지 시장:

부동산은 대부분 현지 비즈니스다. 따라서 구매 또는 리파이낸싱 하기 전에 현지 시장의 세부 사항을 자세히 살펴보는 것이 좋다. 또한 일반적으로 이자율이 상승할 때 올라가는 각 부동산의 자본화율(capitalization rate) 비율을 평가하는 것도 중요하다.

현재 파이낸싱 구조:

금리 인상은 변동금리 금융과 마찬가지로 장기 대출보다 단기 대출에 더 큰 영향을 미칠 수 있다. 또한 모기지 이자율을 결정하는 데 도움이 되는 10년 만기 국채 수익률(10-year Treasury yield)을 주시하고 싶을 수도 있다. 수익률은 또한 경제에 대한 투자자 심리의 신호로 간주된다. 수익률 상승은 장기적으로 더 높은 수준의 예상 인플레이션을 반영할 수 있다. 반면, 수익률 하락은 경기 침체 또는 경기 침체의 가능성과 함께 더 낮은 인플레이션을 나타낼 수 있다.

금리, 인플레이션 및 경제에 대한 다음 단계는?

미국 경제의 대부분 징후는 여전히 강하지만 항상 불확실성은 존재한다. 우크라이나 전쟁과 새로운 코로나바이러스 변종의 가능성은 금리 진행 과정에서 지켜봐야 할 외부 요인 중 일부에 불과하다. 다른 불확실성이 발생할 수도 있다.

JP Morgan Chase & Co.의 회장 겸 CEO인 Jamie Dimon은 최근 주주들에게 보낸 편지에서 경제적 어려움에 대해 토로하고 있다. 그는 "지금까지의 연준 조치는 결코 전통적인 연준 긴축이 아니다. 우리에게 답을 줄 수 있는 모델도 없다. 현재 상황에서 연준은 공급망 문제, 제재, 전쟁, 전례 없는 인플레이션에 직면하여 있다. 연준은 양적 완화의 역전을 포함하여 이전에 처리한 적이 없고 모델링할 수 없는 문제를 처리해야 한다."고 적고 있다.

3. 이자율과 인플레이션이 산업용 부동산에 미치는 영향

자료: https://www.commercialsearch.com/news/the-impact-of-interest-rates-and-inflation-on-industrial-real-estate/

좋은 뉴스

산업용 부동산 임대 펀더멘털은 최고의 2021년 이후에도 여전히 긍정적이다. 신규 공급 물량이 많이 급증했음에도 불구하고, 2022년 1분기에 입주자가 312만 평을 흡수하면서 전국 공실률은 6분기 연속 하락하여 3.4%를 기록했다.

따라서 전국 평균 요구 임대료는 제곱피트당 $7.62로 상승하여 2021년 4분기보다 7% 증가했으며 최소 2000년 이후 분기 대비 가장 큰 증가가 되었다.

또한 2022년 1분기 투자자 거래 규모는 332억 달러에 달해 1분기 실적 사상 두 번째로 높은 총액을 기록했다. 산업 부문에서도 사상 최대 규모의 자본이 유입된 한 해에 이어 주목할만한 성과를 거두었다. 미국 국내 시장에는 여전히 기록적인 수준의 유동성이 있으며 해외자본은 훨씬 더 긴 활주로를 가지고 있다.

2022년 1분기에 개발업체는 253만 평의 공급을 제공했으며 이는 2021년 1분기 실적과 동일하다. 역사적 기준으로는 강력하지만 이러한 새로운 공간의 유입은 대부분 시장에서 공실률을 높이지 않았다. JLL 연구에 따르면, 공사 중인 물량의 파이프라인은 1500만 평으로 증가했으며 그중 1/4 이상이 28,000평 이상의 건물 규모다.

연안/항만 시장(coastal/port markets)과 비항만 시장 사이에 시장이 분기되는 것으로 보인다. 항만 시장은 전년 대비 임대료 상승률이 23%를 넘어, 비항만 시장의 16%와 비교된다. 또한, 40 basis-point(0.04)에 가까운 가격 프리미엄의 부담에도 불구하고, 이러한 해안 도시는 장기적인 순 영업 이익 성장을 확보하려는 투자자에게 매력적인 기회를 제공하고 있다.

덜 좋은 소식

자재 및 인력 부족으로 인해 프로젝트가 계속 지연되는 동안 자재 가격 자체의 변동성은 진정되기 시작했다. 그러나 이러한 재료의 가격은 인플레이션 압력으로 인해 여전히 상승하고 있다. 인플레이션 상승의 주요 요인은 타이트한 노동 및 주택 시장, 공급망 제약, 증가하는 생산 및 에너지 비용, 급증하는 소비자 수요 등으로 정리할 수 있다. 2022년 5월 미국 인플레이션은 1981년 8.6% 이후 최고 수준에 도달했다.

인플레이션과 이자율 상승을 둘러싼 실질적인 우려로 인해 투자자들은 비용부담을 평가하고 있다. 네거티브 레버리지(차입금의 과도 사용으로 금리부담 비용이 창출 수익보다 높아지는 현상)는 자본 비용으로 인해 자본화율의 주요 동인이 되기 시작했다. 많은 시장에서 여전히 발생하고 있는 기하급수적인 임대료 상승으로 이러한 네거티브 레버리지 중 일부를 완화하는 것이 가능하다. 그러나 임대료 상승이 완화되면 가치에 대한 하향 압력이 있을 수 있다.

전반적인 전망

JLL은 산업용 부동산 공실이 계속 감소하여 3.0% 미만에서 바닥을 보일 것으로 전망한다. 부동산 소유주 관점에서 볼 때, 이자율 변화는 공간 확보 필요성에 영향을 미치지 않는다. 공급망은 항상 ​​우상향으로 늘지만은 않는다. 그리고 임차인의 창고 수요는 팬데믹 이전 공급 수준에 머물고 있지 않다. 소비자 지출이 줄어들더라도 전국적으로 창고 공간이 크게 부족할 것이다.

기업들은 또한 팬데믹 기간 중 발생한 공급망의 대규모 혼란에 전쟁과 같은 노이로제 충격을 받고 있어, 유통 모델을 재고하고 있다. 종전 의사결정 기준은 "적시(Just in time)" 배송이었다. 그러나 그 이후로 임대료가 빠르게 상승함에 따라 제품 및 공간 뱅킹(space-banking) 측면 모두에서 "만일에 대비(just in case)" 개념으로 중심축이 바뀌었다.

노동력 고려 사항도 입지 결정을 주도하고 있다. 입지는 인플레이션으로 인한 연료 비용 상승으로 이미 중요해졌다. 세입자는 특히 비 게이트웨이 시장(non-gateway)으로의 확장에 더 신중하게 접근하고 있다. 제3급 입지로 이사해서 얻는 임대료 절감액이 더 높은 운송 비용으로 오히려 손해볼 가능성이 높기 때문이다.

그러나 부동산 비용은 이들 기업의 전체 비용에서 극히 일부에 불과하다(추정 3~6%). 부동산 비용 측면에서 인플레이션 압력은 나머지 비즈니스에 미치는 인플레이션 및 이자율 영향에 비해 미미할 전망이다.

이러한 요인을 감안할 때, 시장 임대료는 산업 부문 전반에 걸쳐 계속 증가할 것으로 예상된다. 대부분 투자자는 대부분 시장에서 7.0% 이상을 받고 있으며 2023년까지 임대료가 인상될 것으로 전망된다.

투기적 개발은 계속된다. 하지만 공급망 및 규제 제한의 영향을 받을 것이다. 허가가 나지 않거나 단계적 개발(완료까지 2~3년)의 경우 자본이 사실상 존재하지 않는다. 건설 부채에 대한 사전 실사는 평가와 비용부담 가정에서 초점의 대상으로 더 강해지고 있다.

자본 시장의 비용부담 평가는 2022년 2분기에 크게 변경되었다. 많은 자산의 가격이 재결정되고 있다. 가격 재결정은 처음에는 부채 시장의 변화에 ​​의해 주도되었지만, 이제는 전반적인 위험 평가에 의해 주도되고 있다. 산업용 부동산에서 가장 매력적인 유형은 단기 임대나 공실이 있지만, 부가가치가 있는 부동산이다.

산업용 자산의 구매자 풀이 감소하고 있다. 투자자들이 가격의 정점에 근접하지 않은 자산군(예: 소매)에서 멀어지고 있기 때문이다. 투자자 대부분은 투자 수익률이 약간 더 높은 자산(특히 예상 보유 기간이 끝나는 시점)에 관심이 있다.

전반적으로, 전체 부동산 클래스는 이 경제적 변동성 기간의 혜택을 받을 수 있다. 그리고 계속해서 광범위한 자본투자 시장을 능가하고 있다. 일부 시장 참여자들은 이러한 변동성이 단기적이라고 가정하고 있다. 다른 사람들은 경기 침체가 차익 거래 기회를 창출할 수 있다고 믿고 있다. 투자자들은 인플레이션 환경, 금리 인상 및 잠재적 경기 침체에 대한 스트레스 테스트를 하고 있다. 이는 2022년 하반기 경제 방향이 명확해질 때까지 계속될 가능성이 높다.