[지식정보] 미국 메디컬 오피스의 밝은 미래

미국 의료 시스템은 3억 명 이상의 피보험 인구를 지원하고 미국 국내 총생산(GDP)의 18% 이상을 차지한다. 이 산업을 지원하는 의료 부동산은 일반적으로 입원 환자를 위한 병원과 외래 환자를 위한 메디컬 오피스 빌딩(MOB. medical office buildings)의 두 가지 범주로 나뉜다. 의료 임차인이 점유하는 MOB는 외래 환자 기반으로 서비스 및 절차가 수행되는 시설들이다. 이러한 건물은 병원 캠퍼스에 있거나 병원 건물에 붙어 있을 수 있다. 이 시설들은 또한 환자가 운전해서 갈 수 있는 더 편리한 지역 사회에 위치할 수 있다. MOB는 긴급 치료에서 투석 센터, 외래 수술 센터, 물론 정규 의사 사무실에 이르기까지 다양한 전문 분야의 개업의가 점유할 수 있다. 이들 건물은 일반적으로 의료용으로 제작되었으며 지붕이 있는 하차방식인 드롭오프(drop-off) 또는 비상 전력용 백업 발전기와 같이 의료 세입자를 끌어들이는 기능을 갖추고 있다. ULI가 발표한 자료를 중심으로 미국 메디컬 오피스 시장을 정리하였다.

자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estate ® 2023

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미국은 2010년 건강보험개혁법(Affordable Care Act) 도입에 따른 피보험자의 증가와 인구 고령화로 인해 의료 서비스에 대한 상당한 수요가 계속해서 증가하고 있다. 또한 의료 기술의 발전으로 많은 입원 환자 절차를 보다 저렴하고 효율적인 외래 환자 환경으로 이전할 수 있게 되었다. 이 부문은 또한 병원 시스템과 공급자가 새로운 환자를 유치하고 새로운 영역에서 시장 점유율을 구축하여 고품질 의료 공간에 대한 수요 증가에 대응하는 소매 사고방식으로 전환하고 있다.

메디컬 오피스 건물의 임차인은 다른 유형의 상업용 부동산 임차인보다 훨씬 더 긴 임대 기간(때로는 최대 15년 또는 20년)에 계약 서명하는 경향이 있다. 너무 멀리 이사하면 현지 환자 시장 점유율이 위태로워지기에, 갱신할 가능성이 더 높다. 이러한 환자/의료인의 역동성과 공간에 대한 수요 증가로 인해 해당 부문에서 현저하게 안정적인 성과를 거두었다. 메디컬 오피스 부문의 갱신율은 일반적으로 80% 이상이며 임대료 증가율은 일반적으로 연간 2~3% 범위로 매우 안정적이다. 이러한 역학 관계는 장기적으로 안정적인 점유 추세로 이어진다. 2008~2009년 금융 위기 이후에도 점유율이 90% 이하로 떨어지지 않았다. 팬데믹 관련 폐쇄 이후 의사 고용은 놀라울 정도로 빠르게 회복되었고, 일정 기간 많은 서비스가 갑작스럽게 중단되었음에도 갱신률이 증가했다.

투자자들도 메디컬 오피스에 대한 관점을 바꾸고 있다. 이전에는 전문가만 투자할 수 있는 틈새 투자로 간주되었지만, 이제는 시장 주기 동안 얼마나 분리된 영역이고 탄력적인지 인정받고 있다.

MOB의 본질에 대한 인식이 높아지면서, 최근 5년간 판매량이 비약적으로 증가하고 있다. 이전에는 대부분의 인수 활동이 건강 관리에 초점을 맞춘 부동산투자신탁(REITs)과 소규모 개인 투자자들에 기인했다. 최근 몇 년 동안 더 많은 기관 및 다각화된 투자자들이 이 공간에 진입했다. 2021년 거래 활동은 기관 사모펀드가 대부분의 활동을 차지하면서 연평균 실행금액이 200억 달러를 초과하는 수준으로 성장했다. 이 기간 자본화 비율(cap rates. capitalization rates)이 상당히 압축되었다. 평균 MOB cap rates는 2015년 6.5% 이상에서 2022년 초 6.0% 미만으로 압축되었다. 앞으로 메디컬 오피스 거래 활동도 다른 부동산과 마찬가지로 금리 상승, 인플레이션 및 잠재적 경기 침체와 같은 역풍에 직면할 것이다. 그러나 많은 기업이 투자에 관심이 있고 섹터 펀더멘털이 견고하기에, 향후 활동은 계속 강세를 보일 것이다.

2021년 말 현재 미국에는 약 4,500만 평 이상의 공간을 구성하는 36,000개 이상의 MOB가 있다. 이는 시장 가치로 약 4,980억 달러에 달한다. 이 부문의 절반 이상이 부동산 사용자(병원, 메디컬 제공자 및 의사 그룹)가 소유하고 있다. 나머지는 REITs와 개인 투자자가 소유하고 있다. 이는 투자자가 더 많은 소유권을 가질 수 있는 상당한 양의 기회를 보여주고 있다.

재고 증가는 수년 동안 안정적으로 유지되었으며 일반적인 연간 인도량은 기존 재고의 1.5~2.0%다. 건설되는 대부분의 메디컬 오피스는 대부분 착공 전에 미리 공개된다. 투기적 건설은 제한적이고 지리적으로 특수한 곳에서 진행된다. 병원과 의료 시스템이 자신들의 병원 캠퍼스에 외래 환자 시설을 계속해서 구축 및 확장하고 있지만, 캠퍼스 외부 구축에도 관심이 높아지고 있다. 실제로 2022년 상반기에 시작된 면적의 76%는 병원 내 캠퍼스가 아니었다.

역사적으로 대부분의 건설 활동은 병원 시스템이나 메디컬 제공자 그룹에 의해 자체 개발되었다. 그러나 다른 개발자가 더 많은 활동을 고려하면서 변화하고 있다. 제3 자가 개발한 이러한 프로젝트 중 다수는 개발자 또는 파트너 투자자가 소유하고 있다. 2021년에 시작된 외래 환자 수용면적의 45%는 제3 자에 의해 개발되었다.

앞으로 많은 요인이 계속해서 메디컬 사무실 공간에 대한 수요를 상승 궤도로 밀어붙일 것이다. 인구 노령화 및 돌봄이 필요한 보험 가입자가 증가하고 있다. 더 편리한 지역 사회 기반 지역에 서비스를 제공하려는 의료 시스템과 병원도 증가하는 움직임이다. 이를 지원할 공간이 필요한 의료 기술 및 의료 제공도 발전하고 있다. 신뢰할 수 있는 성능과 투기적 구성이 거의 없고, 산업별 데이터의 가용성과 결합하여, 메디컬 오피스는 매력적이고 안정적인 상업용 부동산 자산 등급으로 성숙해 왔다. 이것은 광범위한 투자 커뮤니티의 관심을 끌었고, 메디컬 오피스의 노출 욕구도 계속 커졌다. 이러한 역학은 미래를 위한 좋은 징조이며, 더 넓은 부동산 시장 주기에서 해당 부문을 분리하는 데 도움이 되고 있다.

생명과학 Life Sciences

생명과학 산업은 기록적인 수준으로 번성하고 있다. 벤처 캐피탈 펀딩, 지속적인 R&D, 지역 현지 생태계 등에 대해 투자가 급성장하고 있다. 이를 통해 핵심 클러스터와 이머징시장 모두에서 장기적인 산업 확장이 강화될 것이다.

상업용 실험실(laboratory) 부동산은 지난 2년 동안 생명과학 회사가 운영을 확장하면서 수요가 높아졌다. 이는 기록적인 벤처 캐피탈 자금 지원과 엄선된 상장 기업의 강력한 수익 증가에 힘입은 것이다. 사무실 복귀 모멘텀이 지체되어 사무실 부문 전망이 불확실한 가운데, 대체 부동산 투자 기회에 대한 욕구가 가속화되면서, 부동산 투자자들도 유사한 방식으로 메디컬 부문 내 기회를 겨냥했다.

보다 최근에는 불안정한 거시 경제 상황이 투자자들에게 압박 요인으로 작용하면서, 벤처 캐피털 흐름에 관심이 집중되고 있다. 불확실한 공개 시장(public market) 실적으로 인해, 2021년에는 보다 공격적인 투자였다면, 2022년에는 보수적인 투자가 대세다. 2021년에는 벤처 캐피털은 바이오테크와 제약 스타트업에 사상 최고치를 기록하는 투자를 하였다. 2022년 중반부터 눈에 띄게 증가한 현금 보유와 확장 신중 활동은 메디컬 공간에 대한 부동산 수요 배경을 함께 물들여 압박하고 있다. 그렇지만, 메디컬 업계는 장기적인 기대로 인해 불확실성의 환경 속에서 계속 번창하고 있다.

불확실한 거시 경제 환경에도 불구하고 견고한 기반을 갖춘 벤처 캐피탈

Venture Capital on Solid Footing Despite Uncertain Macroeconomic Environment

벤처 자본 흐름은 실험실 공간에 대한 수요의 주요 동인이며 임대 활동과 높은 상관관계가 있다. 자본 조달 이벤트는 일반적으로 6~9개월 이내에 상업용 실험실 임대 거래로 이어진다. 2021년 미국에 기반을 둔 제약 및 생명공학 스타트업은 총 450억 달러에 달하는 기록적인 수준의 자금 지원을 받았다. 이로써 2011년부터 2020년까지 연간 자금지원금은 평균 153억 달러를 훨씬 초과했다. 덩달아 실험실 공간에 대한 수요도 크게 늘었다. 자본 흐름은 2022년에 다소 냉각되었지만, 2019년에 달성한 전체 연간 총액인 200억 달러를 초과하는 총 220억 달러의 연간 자금 조달로 역사적 추세에 비해 상승세를 유지하고 있다.

COVID-19 팬데믹이 메디컬 분야 스타트업에 투자할 기회에 대해 더 밝은 빛을 주었지만, 업계는 2020년 이전부터 탄력을 받고 있었다. 과학과 기술의 융합은 지난 10년 동안 이 업계의 궁극적인 성장 동력이었다. 이는 획기적인 약물 및 혁신적인 치료법의 빠른 개발을 리드하였다. 추가된 펀딩 규모는 대유행 이전에 발생한 것보다 더 빠르게 활동 가속화에 사용되었다. 이 사이클은 초기 단계 및 임상전 스타트업에 대한 더 강한 욕구로 특징 지어졌다. 그러나 이 혁신적인 부문에 투자하려는 벤처 자본가의 욕구가 너무 강조되면서, 거품이 들어간 시장 조건도 만들어졌다.

지금 투자자들은 단기적으로 임상 끝 단계(1단계 또는 2단계 임상 시험을 이미 거친)에 가까운 기업에 더 관심을 둘 것이다. 그러면서 불확실한 경제 환경 속에서 현금 보유에 초점을 맞추고 있다. 그럼에도 불구하고, 2022년 상반기에 벤처 캐피탈 회사의 총 자금 조달이 1,200억 달러에 도달하여 2021년 전체 자금 조달 노력과 거의 일치한다. 그러므로 그 어느 때보다 배치할 자본이 더 많아졌다. 이 자본은 지속적인 회사 확장, 새로운 회사 형성, 실험실 공간에 대한 꾸준한 수요 등을 주도할 것이다.

매력적인 부동산 펀더멘털이 지속적인 부동산 투자를 주도

Attractive Property Fundamentals Drive Continued Real Estate Investment

지난 2년 동안 가속화된 개발 활동에도 불구하고 실험실 공간(lab space)에 대한 부동산 펀더멘털은 여전히 ​​매우 타이트하다. 상위 생명과학 클러스터 시장 전체의 총 임대 활동은 2021년에 51만 평(기존 재고의 15%)를 초과하여 새로운 최고치를 기록했다. 2021년은 자본이 넘치면서 부동산 수요에서 유례가 없는 한 해가 되었다. 이로 인해 세입자들은 임차공간이 고갈되고 있다는 긴박감을 느꼈다. 2022년 들어, 거시 경제 문제가 발생한다는 초기 징후에도 불구하고, 일부 투자자들 모멘텀은 2022년 중반까지 계속되었다.

2022년 중반 기준, 미국에서 진행 중이거나 전환 중인 개발은 총 75만 평이며, 이 중 40.4%가 사전 임대되었다. 계획 및 제안된 프로젝트가 포함되면 개발 규모는 1,967만 평으로 증가한다. 그러나 이러한 계획 및 제안된 프로젝트 중 다수는 높은 인플레이션 속에서 경제적 여건이나 비용을 둘러싼 확실성이 더 높아질 때까지는 시작되지 않을 것으로 보인다. 그동안 투기적 개발이 메디컬 공간 내에서 이렇게 활발한 적이 없었다. 급속한 임차인 성장으로 인해 투자자와 개발자는 특히 성장하는 회사의 시장 출시 요구 사항을 고려하여, 수요를 포착하기 위해 신속하게 움직여야 했다. 리스 활동의 대부분은 확장 및 신규 리스에 의해 주도되었으며, 팬데믹 발병 이후 리스 볼륨의 62%를 차지하면서 전반적인 산업 성장 추세를 반영했다.

시장에 불확실성이 스며들면서 2022년부터 전대(sublease) 공간의 양이 늘어나기 시작했다. 2022년 중반까지 전대 임대 가용성은 재고의 2.1%로 증가하여 총 9만 평에 이르렀다. 전대 가용성이 4.2만 평에 도달한 2018년 가장 최근 최저치보다 60%가 상승했다. 신규 개발 물량은 이 주기 동안 전체 실험실 재고를 증가시켰고, 따라서 전반적으로 전대 공간 가용성도 증가하게 되었다. 최근의 전대 활동은 예상치 못한 일이 아니다. 2021년 임대 경쟁이 치열했던 가운데 공간 부족으로 인해, 일부 세입자가 짧은 기간 동안 공간의 일부를 전대 시장에 공개하려는 의도로 과잉 약정을 하게 되었다. 이는 향후 확장 활동을 재흡수하려는 계획을 갖고 진행되었다.

Lab 부동산 펀더멘탈은 지난 2년 동안 꾸준한 회사 설립 및 확장으로 인해 상대적으로 타이트한 상태를 유지하고 있으며, 강력한 개발 활동과 쉽게 보조를 맞출 수 있다. 전체 상위 생명과학 클러스터는 2022년 중반에 5.6%의 연구실 공실률을 기록했으며, 이는 긴박한 시장 상황을 반영한다. 시장 균형은 일반적으로 공실률이 8~10%일 때다. 전대 공간 중 일부는 온라인으로 제공된다. 이는 부족한 부동산 환경에서 성장을 관리하려는 임차인에게 기회를 창출하는 데 도움이 된다.

새로운 개발, 제품의 희소성, 적극적인 임차인 수요 추세로 인해 상업용 실험실 시장에서 임대료가 사상 최고치를 기록했다. 요구 임대료는 2020년 1분기부터 2022년 중반까지 절대 기준으로 45.4% 증가하여 트리플 넷(NNN) 기준으로 평당 $2,813(제곱피트당 평균 $79.08)에 도달했다. 핵심 생명과학 클러스터는 임대료가 시장 평균보다 훨씬 높게 치솟았다. 보스턴의 이스트 케임브리지는 2022년 중반에 NNN 요구 요율이 평당 $4,448에 도달하여 2019년 이후 23% 증가했다. 샌디에이고의 UTC 거리는 2019년 이후 임대료가 69.7% 증가하여 평당 평균 NNN 요구 비율이 $3,135로 가장 높은 가속도를 기록했다. 임대료 상승세는 둔화될 것으로 예상되지만 전반적으로 강세를 이어갈 전망이다.

*트리플 넷 리스(트리플 넷 또는 NNN):

세입자 또는 임차인이 부동산 세금, 건물 보험 및 유지 보수를 포함하여 부동산의 모든 비용을 지불할 것을 약속하는 부동산 임대 계약이다. 이러한 비용은 임대료 및 유틸리티 비용에 추가된다. 대조적으로, 표준 상업 임대 계약에서는 이러한 지불금의 일부 또는 전부가 일반적으로 집주인의 책임이다.

생명과학은 회복력이 있는 장기적 기회

Life Sciences Is a Resilient Long-Term Opportunity

혁신은 그 어느 때보다 빠른 속도로 일어나고 있으며 메디칼 및 생명과학의 발전을 위한 무한한 가능성을 열어준다. 맞춤형 및 재생 의학(personalized and regenerative medicine) 영역 내에서 새로운 치료법은 계속해서 확장되어 업계에 혁명을 일으킬 것이다. 성장의 씨앗은 과학, 기술, 제도적 지원 및 자금 지원이 모두 만나 발전을 주도하는 혁신적인 생명과학 시장 클러스터에서 일어나는 연구 개발 활동에서 시작된다.

가장 성숙한 시장 클러스터는 가장 큰 수준의 수요와 투자 활동을 창출하고 있지만, 이머징 시장으로의 확장은 더욱 확고해지기 시작했다. 기관, 대학 및 지역 사회가 성장하는 스타트업을 위한 혁신 커뮤니티, 인재 파이프라인(talent pipelines) 및 인큐베이터 공간 개발에 투자함에 따라 더 많은 시장이 생명과학 산업의 성장을 포착할 것이다.

상위 클러스터는 수십 년 동안 발전해 왔지만, 오늘날 산업 인프라의 씨앗을 심는 이머징 시장은 장기적으로 혜택을 보게 될 것이다. 휴스턴, 볼더, 애틀랜타, 댈러스 등에서 성장 지역이 부상하면서 시장 전반의 혁신 커뮤니티 내에서 과학과 기술의 융합이 일어나고 있다.

생명과학 분야에 대한 장기적 관점은 매우 긍정적이다. 과학의 발전, 지속적인 자본 흐름, 핵심 클러스터 외부 시장의 생태계 개발은 장기적으로 산업의 꾸준한 확장을 강화할 것이다.