[지식정보] 미국 기회 특구(Opportunity Zone)는 저렴한 주택과 일자리 창출 제도

미국의 기회 특구 OZ(Opportunity Zone)제도는 미국에서 저소득층이 거주하면서 경제적으로 어려운 커뮤니티(8,764개 지역)에 투자를 활성화하기 위한 경제 개발 도구다. 2017년 Tax Cuts and Jobs Act of 2017 (Public Law No. 115-97)에 따라 만들어졌다. 목적은 투자자에게 세금 혜택을 제공하면서 저소득 지역 사회에 적절한 가격의 주택공급과 일자리 창출을 촉진하는 것이다. 2017년~2026년 기간 중 한시적으로 운영된다.

자료: https://urbanland.uli.org/capital-markets/opportunity-zone-funds-boosting-surge-in-multifamily-construction/?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%2004%2E18%2E22

https://news.koreadaily.com/2014/02/27/economy/realestate/2363700.html

https://www.irs.gov/credits-deductions/businesses/opportunity-zones

국토연구원 국토정책 브리프 2017.03.06

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기회 특구 OZ(Opportunity Zone)제도 소개

COVID-19 전염병 확산 속에서도 2021년에 적격 기회 구역(Qualified Opportunity Zone) 기금이 가속적으로 모집이 되어 2021년 하반기에 거의 70억 달러의 신규 자본이 조성되었다. 이 자금 대부분은 공동주택 프로젝트에 투자되었다. 조지아 및 기타 Sunbelt 주 외에도 캘리포니아, 애리조나 및 태평양 북서부의 고성장 시장에서 완벽하게 투자되었다.

시애틀의 Pinnacle Partners 회사는 2017년 세금 개편의 핵심인 미국 세금감면 및 고용법(U.S. Tax Cuts and Jobs Act)에 근거하여 OZ 프로그램이 공식화되고 얼마 지나지 않아 2018년 설립되었다. 이 회사는 처음부터 빠른 속도로 고순도(高純度) 투자자들로부터 7개의 개별 단일 자산 펀드에 각각 1,500만~2,500만 달러씩을 모금했다. 현재 Pinnacle의 OZ 펀드인 ‘Fund 8’은 1억 달러나 된다. ‘Fund 8’은 애틀랜타, 덴버, 내슈빌과 같은 도시에서 4개의 규모 있는 프로젝트에 투자하기 위해 조성되는 기회 특구 자금이다.

Pinnacle 의견:

"4~5년 전 처음부터 다른 부동산 회사들은 기회 특구를 또 다른 투자 수단이며, 자본 조달이 필요한 기회로만 생각했다. 우린 처음부터 달랐다. 우리는 이러한 기회 특구를 매력적인 투자로 보았다. 우리는 이 영역에서 거래하는 디벨로퍼와만 일하기로 결정했다.”

Pinnacle의 OZ 펀드는 시애틀의 Canton Lofts, 캘리포니아 오클랜드의 Brooklyn Basin, 버클리의 Lair와 같은 아파트 프로젝트에 투자. 워싱턴 주 타코마 시내에 있는 역사적인 Astor 오피스 타워 18층을 156개 아파트로 전환.

공동주택이 OZ 지역의 필수 투자 수단으로 떠오른 것은 우연이 아니다. 공동주택은 OZ 투자자에게 만일의 경우 대응할 수 있는 대체 자산 클래스(fallback asset class)다. 아파트 가격이 모든 곳에서 상승하고 있기에, 공동주택에 초점은 당연. 공동주택 입주자들은 대개 1년 임대이기에, 10년 보유에 적합하다.

기회 특구는 모든 종류의 부유한 투자자들이 다른 부동산이나 보통주 또는 기업 매각으로 인한 자본 이득을 현금화하는 기회. 2026년 OZ 프로그램이 공식 종료될 때까지 세금을 유예할 수 있는 수단으로 생각.

투자가 10년 이상 유지되고 매각하는 경우 양도세는 면제. 이 자금은 2010년 인구 조사에서 확인된 평균 이하의 소득 인구 거주지역에만 적용하여 주 정부가 지정한 8,764 기회특구 내에만 투자해야. 기회 특구는 부동산 수익뿐만 아니라 모든 종류의 수익이 재투자될 수 있다. 이런 점에서 100년 된 1031 교환 프로그램보다 특정한 이점이 있다.

미국 1031-교환 프로그램(exchange program) 소개

1031은 투자자가 사망할 때까지 재산을 보유하는 한 세금 납부 연기가 가능. 이는 상속인에게 더 높은 자산 가치를 준다.

시카고의 잭슨 디어본 파트너스(Jackson Dearborn Partners)는 2014년에 설립되어 1031 교환 프로그램 펀드 프로젝트를 수행한 후 2019년 6월 첫 OZ 프로젝트로 전환. 그 이후로 피닉스 교외에 126세대 Chandler One 아파트, 374세대 Solace 콜로라도 스프링스의 목장에 374 세대 Solace, 애리조나 굿이어의 볼파크 빌리지 355세대 OZ 프로젝트를 시작. 이 회사는 지금까지 6개의 프로젝트를 포함하여 더 많은 프로젝트를 추진 중.

OZ 투자에서 사무실/리테일/물류 부동산은 인기가 적어

장기 임대(투자의 적시성을 결정짓는)에 의존하는 사무실, 소매, 기타 클래스 자산 등은 장기 임대에 의존하기에 핵심적인 출구가 없다. OZ 투자에서 사무실은 장기 임대로 자주 빌려주지 않는 것이 좋다. 사무실은 임대하는 그 순간 최고의 가치에 도달하는 시점이다. 5~10년 후 오피스 세입자의 임대 만료일이 가까워지면 실제로 가치를 잃을 수도 있다.

리테일 부동산 투자는 인터넷 머천다이징이 자리 잡으면서 사실상 요즘 유행에서 벗어났다. Amazon의 수요로 공급되는 산업용 창고는 현재 인기 있는 상품이지만 OZ에는 적합하지 않다. 아마존 같은 개발자는 산업에 많은 자본이 필요하지 않다. 그들은 이러한 건물을 일반 건설 대출로 지을 수 있고 적은 노력으로 임대한 다음 최고 가치에 판매할 수 있다. 10년을 보유할 이유가 거의 없다.

물론 절충안은 있다. 장기 보유는 일반적으로 약간의 이익을 희생. 3년 만에 프로젝트를 마무리하는 상가 개발자는 10년 동안 유지하는 사람보다 더 나은 수익을 얻을 수 있다. 10년 장기 프로젝트는 20% 이상의 내부 수익률 예상에서 2~3% 손실이 있을 수 있다. 그러나 최종 세금 혜택이 이를 상쇄할 것이기에 그 차이는 큰 의미가 없다.

LIHTC(저소득층주택 세금감면제도) 소개

처음에는 OZ 투자가 재개발이 절실히 필요한 빈곤하고 낙후된 도심 지역을 대상으로 할 수 있다는 약간의 기대가 있었다. 그런 식으로 해결되지 않았다.

시카고에서 Habitat Co.는 수십년 동안 저렴한 주택에 전념해 왔으며 도시의 공공 주택 재개발에 핵심적인 역할을 했다. Habitat은 North Lawndale 지역에 350개의 혼합 소득 주택을 포함하는 Ogden Commons라는 2억 달러 복합 사용 프로젝트의 파트너다. Ogden 프로젝트 OZ 지역에 위치해 있어, OZ 자금이 조달되기를 희망했다. 그러나 PNC Bank를 비롯한 여러 기관이 다른 저소득 주택 세액 공제 프로그램으로 프로젝트에 개입하여 인수하였다.

Habitat는 한때 OZ와 LIHTC(저소득층주택 세금감면. Low Income Housing Tax Credit) 투자가 도시 프로젝트에서 나란히 발생할 수 있다는 희망을 품었다. 이러한 세금 공제 개발은 세금 공제 투자 플랫폼을 갖춘 은행에 실행 가능한 장기 자산이 될 수 있다.

그러나 이러한 부동산은 많이 평가되지 않고 높은 수익을 가져오지 않는다. 그래서 Habitat은 투자자들이 OZ 수익률에 관심이 더 높다는 것을 발견하였다.

OZ 투자는 세금 혜택보다 수익성이 중요

캘리포니아 산호세에 본사를 두고 있는 Urban Catalyst 회사는 산호세에서 첫번째 6개 프로젝트에 자금을 조달하기 위해 1.3억 달러를 모았다. 투자 대상은 사무실, 소매점, 학생 주택, 메리어트, 노인 생활 시설 및 아파트를 포함하는 복합이다. 회사의 두 번째 펀드는 지금까지 모금된 금액의 절반인 2억 달러가 될 전망. 이 회사 투자자들은 OZ 수익률에 높은 우선순위에 관심. 이 회사는 OZ 세금 혜택을 그저 케이크 위에 올려놓은 장식으로 간주. 정말 중요한 것은 프로젝트의 핵심 요소.

투자자는 투자를 면밀히 살펴보고 부동산이 10년 동안 가치가 상승할 것인지 확인하려고 노력해야. 그렇지 않다면 세금 혜택은 의미가 없다. 하지만 평균적인 부동산의 경우 OZ의 이점은 엄청나다.

많은 전문가들은 OZ 투자가 투자자 보호를 위해 지리적으로 분산되어야 한다고 제안. 그러나 거래의 약 65%를 부채에 의존하는 Urban Catalyst 회사는 이를 단호히 거부. 수년 동안 실리콘 밸리의 중심부에서 사업을 하면서, 지역 대출 기관, 시 공무원, 계약자들과 친분이 있어서 편하다고 생각. 다른 지역은 잘 몰라 아는 지역에서만 사업

샌프란시스코의 회계 회사 Novogradac에 따르면, 2021년의 마지막 6개월 동안 68억 8000만 달러가 OZ 펀드에 쏟아졌다. 전국 1,300개 이상의 펀드를 추적하는 이 회사는 지난 5년 동안 총 244억 달러가 조성된 것으로 추정. 캘리포니아는 OZ 주에서 모금 금액 기준으로 가장 높은 순위를 기록. 애리조나, 텍사스, 뉴욕, 플로리다가 그 뒤를 있고 있다. Novogradac에 따르면, 상위 OZ 도시에는 워싱턴 D.C., 로스앤젤레스, 내슈빌, 텍사스 오스틴이 포함.

다른 연구에 따르면 단일 투자자 펀드를 혼합에 추가하면 OZ가 총 750억 달러 이상으로 증가할 전망. 2022년 OZ 시장이 30% 더 성장할 수 있을 것으로 전망. 투자자들은 자본 이득 세금을 피하려고 서두른다. 2021년에 주식 시장은 사상 최고치를 기록했고 인수 합병이 기록적이어서 부유한 사람들이 돈을 벌었다. 많은 이익이 있었지만, 투자자들은 재투자 옵션이 많지 않다.

OZ 프로그램의 미래

OZ 프로그램이 2년 연장하거나 영구적이 될 수도 있다. 그렇게 되면 OZ의 확대에는 제한이 없다. 투자자들을 위한 경제가 확장될 수 있다. 10년 동안 OZ 투자를 유지하고 면세 수익을 실현하는 투자자의 경우 세금 지원 수익률이 최소 23%.

투자자의 관심을 끌기 위해 많은 펀드가 자신만의 독특한 틈새시장을 채우고 있다. USG Realty Capital은 2019년 첫 번째 펀드에서 4천만 달러를 모금, 이후로 계속해서 모금했다. 이제 빈 땅(infill sites) 사업에 중점을 둔다. 새로운 공동주택 프로젝트가 경쟁에 직면할 가능성이 낮다는 것을 의미. USG 회사는 8년~10년 이내에 가치를 유지할 수 있는 빈 땅(infill sites) 사업을 찾는다. 호황이던 불황이던 피닉스와 같은 도시시장에 진입하면 신규 아파트 사업은 빈 땅 사업으로 갈 수 밖에 없다.

Integris Real Estate Investments는 라스베이거스 해리 리드 국제공항 옆 6,400평 부지에 526개 객실을 갖춘 Dream Las Vegas Hotel and Casino를 짓고 있다. 하지만 공항은 빈 땅을 완충지역으로 사들이고 있어, 미래에 주변에서는 아무것도 개발하지 못할 것 같다. OZ 법안의 원래 목표 중 하나가 일자리 창출이다. 호텔과 카지노가 있는 Dream Las Vegas는 호텔과 카지노를 관리할 4,000개의 단기 건설 일자리와 800개의 영구 일자리를 창출할 예정이다. 만약 이곳에 아파트를 짓는다면 일자리는 생기지 않을 것.

시카고 Origin Investments 회사는 펀드 모집 시점에서 이 회사가 관리하는 OZ 펀드에 문제가 될 수 있음을 인정. 법에 따라 양도소득세로부터 보호되는 OZ 자금은 수령 후 6개월 이내에 지정된 프로젝트에 투자해야. 이전 펀드에서 이 회사는 적절한 부동산 거래를 찾을 때까지 실제로 6개월 동안 모금 활동을 중단했다. 2021년 9월부터 개설된 최신 펀드는 이미 1억 달러를 훨씬 넘어섰다. 자금 현재 파이프라인은 풍부하고 투자 속도가 더 빨라졌다. 이 회사 전략은 기회특구 가장자리에서 "낚시"하는 것을 좋아한다. 피닉스와 애틀랜타의 프로젝트는 시장 가격 개발지의 길 건너편에 위치. 이 회사는 변동성이 적고 다양성이 좋은 공동주택을 선호. 만약 사무실에 투자했는데 세입자가 10년 만에 파산하면 골치아플 것으로 판단하여 아파트에 치중.

Calibre Wealth Development는 이 회사의 OZ 투자가 애리조나 기반을 넘어서 점점 더 커질 전망. 이 회사는 인구 이동을 연구하고 있으며 미래 프로젝트가 텍사스와 콜로라도, 유타, 심지어 아이다호에서도 이루어질 것으로 예측. 이 회사는 보이시는 미국에서 가장 빠르게 성장하는 도시 중 하나로 사람들이 시애틀과 포틀랜드 지역에서 이곳으로 이사하고 있다고 분석하고 있다.

그러나 비평가들은 이미 높은 성장률을 보이는 이들 지역이 더 많은 확장을 촉진하기 위해 세금 면제 투자가 필요한지 의문을 제기. 의회의 일부 민주당 의원은 고소득 인구로 젠트리피케이션된 일부 오래된 OZ 지역의 재편성을 요구. 텍사스 포트워스에 기반을 둔 OZ 후원자와 투자자를 위한 플랫폼인 OpportunityDb.com의 설립자인 Jimmy Atkinson은 "일부 기회 구역은 처음부터 OZ로 지정되어서는 안 될 것이었다."라고 강조. “그 과정이 완벽하지 않았으며, 최근에는 시장이 굳건해지고 훨씬 더 심각해졌다”고 비평. 하지만, “대부분 경우 OZ 펀드는 의도한 바를 달성하고 있다.”라고 언급