[지식정보] 미국 금리인상과 주택시장

미국 주택 시장은 2022년 3월에 시작된 연준(Fed)의 통화정책 조치들에 의해 가장 직접적으로 영향을 받은 영역 중의 하나다. 강력한 인플레 상승을 길들이기 위해, 연준은 통화에 대한 새로운 입장을 채택했다. 연준은 연방 기금 금리에 대해 제로에 가까운 금리 유지를 포기하고 금리를 빠르게 인상했다. 2023년 2월까지 기준금리는 4.50%에서 4.75% 범위로 설정되었다.

연준의 금리 인상은 경제를 완만하게 하기 위함이지만, 미국 경제의 여러 부문 중에서 주택시장만큼 빠르게 이 정책의 충격을 받은 부문은 없다. 주택시장이 더 확대된 경제 측면에서 볼 때 의미하는 바는 무엇인가? 투자자는 최근의 상황 진전에 대해 어떻게 대응해야 해야 하나? US Bank는 이러한 궁금증에 대해 다음과 같이 정리하고 있다.

자료: https://www.usbank.com/investing/financial-perspectives/investing-insights/interest-rates-impact-on-housing-market.html

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주택가격의 폭등은 멈췄다.

미국에서 집을 소유하는 것은 "아메리칸 드림"의 필수적인 인식으로 남아 있다. 주택시장이 가치 변동에 영향을 받고 있지만, 대부분의 주택 구매자는 시간이 지남에 따라 부동산 가치가 상승할 것으로 기대하고 있다.

모든 제품이나 서비스와 마찬가지로 주택가격은 대부분 수요와 공급에 의해 결정된다. 최근의 현실을 보면, 미국 전국의 특정 시장에서 공급이 수요보다 뒤떨어져 있다. 그래서 2022년 이전에는 이러한 수급 불균형에다가, 주택 모기지의 낮은 이자율에 힘입어 주택가격이 상승했다.

이때 소비자들은 주택을 구매하거나 업그레이드할 수 있는 강력 위치에 있어, 이는 주택에 대한 수요를 높였다. 코로나 19가 처음 강타하면서 목재와 콘크리트 같은 자재가 부족해지고, 심지어 건설 노동자와 공사 감리사까지 노동력 부족을 겪었다. 특히 2020~21년 기간 중 ​​일부 교외 지역에서 주택가격이 급등했다. 이유는 주택 소유자가 재택근무 확대 같은 변화하는 라이프 스타일을 수용하기 위해 더 큰 주택을 찾았기 때문이다.

2022년 초 연준의 새로운 통화 정책이 시작되면서 환경이 바뀌기 시작했다. 2022년 11월경 평균 30년 모기지 금리는 20여 년 만에 처음으로 7%를 넘어섰다. 이는 주택시장의 활동을 위축시켰고, 그 결과 미국의 평균 주택가격이 하락하기 시작했다. S&P CoreLogic Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index에 따르면 주택 가치는 2022년 7월부터 10여 년 만에 처음으로 하락하기 시작했다.

특히 2020년 초부터 2022년 6월 정점까지 주택 가치(Case-Shiller Index에 반영)는 45% 상승했다. 주택시장 전망 전문가 중 일부는 현재 환경에서 전국 평균 주택가격이 10-15%는 하락할 수 있다고 전망하고 있다. US Bank는 주택가격의 점진적인 하락 추세가 앞으로 2년 동안 지속될 수도 있다고 보고 있다. 실제로 Case-Shiller Index에 따르면 2022년 6월부터 12월까지(가장 최근 데이터) 전국 주택가격은 6.3% 하락했다. 심지어 향후 몇 개월 동안 주택가격이 10% 이상 하락하더라도 큰 후퇴(major setback)도 아니라고 US Bank는 지적하고 있다. 이는 지난 2년 동안 주택 가치가 40% 이상 상승한 후 약간의 조정으로 평가된다. 2022년 중반까지 극적인 주택가격 상승을 고려할 때, 주택 소유자는 여전히 상당한 주택 자산을 보유하고 있는 셈이다. 물론 가격 변동은 입지에 따라 다르다.

주택시장 둔화의 또 다른 징후는 2023년 2월 말에 신규 주택 구매 자금을 조달하기 위한 모기지 신청이 28년 만에 최저치로 떨어졌다는 것이다. 그러나 이러한 급격한 수요 감소에도 불구하고 시장에 나와 있는 주택 재고가 제한되어 있기에, 주택 가치는 급격한 가치 하락에 직면하지 않을 수 있다. 기존 주택 소유자는 현재 주택을 팔고 다른 부동산을 구입한 다음 현재의 더 높은 모기지 금리로 돈을 빌리는 것을 꺼리고 있다. 연준이 인플레이션을 완화하기 위해 주택 수요를 늦추려고 노력하고 있지만, 최근에 사용 가능한 주택 공급이 제한되어 있기 때문에 주택 가치가 크게 악화되지 않을 수 있다.

더 높은 차입 비용은 상승하는 모기지 금리로 인해 시장에서 밀려나는 잠재적 구매자에게만 영향을 미치지 않는다. 오늘날 모기지 환경이 또 다른 영향을 주고 있다. 즉, 개인의 주택 구매 능력에 대한 문제 외에도, 높아진 자금 조달 비용이 신규 주택 개발을 하는 건축업자에게 영향을 미치고 있다. 자금 조달이 너무 비싸면 건축업자에게 장벽이 되어 신축 공급을 저해할 수 있다.

미국 주택시장의 약세는 기존 주택 매매 및 단독주택 신축 데이터에 반영되어 있다. 기존 주택 판매는 2022년 1월 649만 채로 정점을 찍었다. 그 이후로 12개월 연속 판매 수가 감소하여 2023년 1월에는 400만 채 수준으로 떨어졌다. 최근 발표된 주거용 신규 주택건설 데이터에 따르면 2023년 1월 기준 지난 12개월 동안의 신규 개인 소유주택 착공이 21.4% 감소한 것으로 나타났다.

모기지 금리는 여전히 높다. 2022년 11월 7.08%로 정점을 찍은 후 미국의 평균 30년 모기지 금리는 2023년 2월 초 6.09%로 떨어졌지만, 이후 다시 상승하여 3월 초 6.65%를 기록했다. 높은 모기지 금리는 대출 비용을 증가시켜 주택시장 활동을 위축시킬 수 있다.

미국 주택시장의 미래

코로나19 대유행 이전에는 밀레니엄 세대(1981~1996년 출생)가 주택 구매를 시작하면서 주택 수요가 강하다고 여겨졌다. 그들은 주택시장에 순풍을 제공해야 했다. 그러나 코로나19 대유행은 시장을 다른 방향으로 움직였다.

2020~21년에 집값이 급등하면서, 특히 생애 첫 주택 구입자들에게 경제적 문제가 생겼다. 주택가격이 안정세를 유지하더라도 높은 모기지 금리는 다른 경제적 문제를 야기하고 있다. 잠재적인 생애 첫 주택 구매자가 주택 구매 계획을 1~2년 연기하고 대신 임차를 결정할 수 있다. 밀레니엄 세대가 주도하는 수요의 순풍은 일단, 현재의 '일시적인' 순간을 지나고 나면 다시 돌아올 가능성이 있다. 그러나 '일시적인' 상태가 얼마나 오래 지속될지 정의하기는 어렵다.

밀레니엄 세대는 주택 소유 시장으로 이동하는 마지막 상당한 규모의 세대 집단을 대표할 수 있다. 현재 인구통계학적 추세를 기반으로 할 때, 그 이상으로 많은 신규 주택 구매자가 발생할 것으로 보이지 않는다. 미래 세대에 대한 기대를 감안할 때, 주택 수요는 궁극적으로 안정화될 전망이다. 또한 이민 유입 추세에 따라 수요가 더 높아질지 안정적으로 유지될지가 결정될 것으로 보인다.

부동산 투자 시장에 미치는 영향

포트폴리오에 부동산을 포함하여 다각화를 추가하려는 사람들에게 일반적으로 사용되는 수단은 부동산 투자 신탁(REIT)이다. 그러나 2022년 초부터 금리가 인상되면서 REIT는 상당한 어려움에 직면했다.

US Bank는 자산 등급으로서의 부동산은 높은 이자율에 대한 반응으로 가장 먼저 가격이 낮아진 것 중 하나라고 강조한다. REIT는 종종 높은 인플레이션 위험을 해지하는 방법으로 간주된다. 하지만 불리해진 금리 환경으로 인해 REIT는 주식 시장의 다른 부분보다 실적이 저조해졌다. 미국 국채의 수익률 향상은 오늘날 시장에서 훨씬 더 매력적으로 보이는 현금 흐름을 창출하고 있다. 그 결과 단기적으로는 REIT에 대한 수요가 감소했다. 2023년 2월 기준으로 지난 12개월 동안의 S&P Global ended REIT Index는 -12.72%의 수익률을 기록했다. 이는 미국 주식 시장 실적의 벤치마크 척도인 S&P 500의 -7.69% 수익률과 비교하면 매우 낮은 수치다.

하지만 결과는 REIT 범주에 따라 다르다. 시장의 특정 부문에 대한 기본 수요는 REIT 성과에 영향을 미친다. 아파트 수요는 여전히 꾸준하고, 오피스 부동산 시장은 약간 부드럽고, 코로나19 이후 살아남은 리테일 부동산은 ​​매우 부드럽다. 이는 코로나19가 시작된 이후로 존재했던 역학(dynamic)이다. 부동산의 경우 입지가 부동산 가치에 영향을 미친다. 예를 들어, 미국의 경우 아파트 수요는 교외 지역에서 가장 강한데, 이는 명백한 코로나19가 주도한 추세이며, 반면, 도시 부동산은 수요가 낮은 상황에 직면해 있다. 물론 이런 미국의 현상은 우리와는 다른 모습이다.

REIT 투자자들에게 밝은 희망(silver lining)이 있다면 이미 상당한 가격 조정을 겪었다는 것이다. 아직 해결 과제가 남아 있지만, REIT 가격은 직접 부동산 시장의 경우보다 이미 훨씬 더 빨리 조정되었다. 그래서 그곳에서 더 나은 가치를 찾을 수 있다. 하지만 위험이 없는 것은 아니다.

재무 전략 측면에서의 부동산

연준의 인플레이션 억제 기조는 경제의 속도를 늦추고 인플레이션의 위협을 완화하려는 것이다. 그러나 이러한 노력의 최전선에 주택 및 기타 부동산 시장을 확실히 곤경에 빠트렸다. 따라서 이 시장은 사람들의 부동산 보유 규모와 상관없이, 더 넓은 경제 및 기타 자본 시장에 상당한 영향을 미치는 시장이다. 가계 구성은 경제 성장의 주요 동인으로, 경제에 큰 파급 효과가 있다. 가계는 건축이나 리모델링에 필요한 재료와 가정용 가구 등 종합적 산업에 영향을 준다.