[지식정보] 미국 금리가 미국 주택시장에 미치는 영향

연방준비제도(연준·Fed)가 물가안정을 위해 사상 최초로 4연속 자이언트스텝(기준금리 0.75%p 인상)을 하였다. 2022년 11월 3일 연준은 기준금리를 기존 3.00~3.25%에서 3.75~4.00%로 0.75%p 올린다고 발표했다.

미국 모기지 은행가 협회(MBA. Mortgage Bankers Association)는 연준이 궁극적으로 인플레이션을 억제하기 위한 지속적인 노력을 할 것이기에 2023년 주택 구매자의 모기지 수요가 둔화할 것으로 보고 있다. 하지만 MBA는 모기지 이자율이 2023년에 약 5.4%로 끝날 것으로 전망하고 있다. 모기지 대출 규모는 2022년 2조 2600억 달러에서 2023년 2조 500억 달러로 감소할 것으로 예상된다. 구매 모기지는 내년에 3% 감소하고 재융자 규모는 24% 감소할 것으로 전망하고 있다. MBA는 주택 활동의 둔화와 높은 모기지 이자율은 주택 가격 상승 속도를 낮출 것으로 보고 있다. 예측은 전국 주택 가격이 2023년과 2024년에 거의 비슷할 것으로 예상한다. MBA는 주택 공급은 2020년과 2021년의 기록적인 수준에서 줄어들고 있다고 경고하고 있다. 이를 감안할 때 모기지 산업 고용은 25%~30% 감원이 예상된다고 보고 있다.

미국 경제는 금리 인상에도 불구하고 올 3/4분기에 2.6% 성장하였다. 지난 1분기와 2분기에 각각 -1.6%, -0.6%를 기록했다가, 3분기 만에 플러스 성장으로 돌아섰다. 하지만 이러한 회복 실적은 연준의 공격적인 금리 인상으로 향후 성장세가 둔화될 전망이다. 미국 2022년 9월 신축 주택 판매는 8월보다 10.9%, 1년 전보다 17.6% 감소했다. 미국 주택 건설과 주택 판매의 지표로 대표되는 주택 투자 수치는 올 6월과 9월 사이에 연간 26.4%나 감소하였다. 미국의 주택 투자는 경제에서 차지하는 비중이 4%에 불과하지만, 급격한 주택 위축은 이번 3/4분기에 큰 영향을 미쳐 총 성장률을 1.37%나 마이너스로 차감시켰다. 주택 부문의 건전성은 차입 이자와 밀접하게 관련되어 있다. 그래서 연준의 정책은 다른 부문보다 먼저 주택가격과 판매에 직접적 영향을 미친다. 주택은 모든 일반 가구의 전 재산이 들어가는 가장 큰 생활필수품이기에 주택 부문은 나머지 다른 경제 부문의 길잡이 역할을 한다.

지금 같은 주택 부문의 위축은 필연적으로 더 넓은 미국 성장에 부담을 주는 요인이 될 것으로 보인다. 미국 3분기 반짝 경제 수치는 변동성이 큰 국제 무역 수치로 인해 전반적인 수치가 상승했기 때문이다. 순 수출은 강했지만, 내수가 위축되면서 미국이 더 적은 수의 상품을 수입하고 있다는 사실이 가려져 있다. 실제로 미국 소비 수요는 후퇴하기 시작했다. 올 3분기 가계 지출은 전년 동기 3.0%에 비해 1.4%만 증가했을 뿐이다. 미국의 내노라하는 빅테크 기업들도 소비위축으로 큰 폭의 주가 하락을 경험하고 있다. 결국은 미국 경기가 제대로 살아나려면 주택경기를 살려야 한다.

자료: https://n.news.naver.com/mnews/article/031/0000707749?sid=101

https://edition.cnn.com/2022/10/24/homes/mortgage-rate-forecast-2023/index.html

https://edition.cnn.com/2022/10/28/investing/premarket-stocks-trading/index.html

델코지식정보

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1. 미국 연준, 최초 4연속 자이언트스텝 금리인상

https://n.news.naver.com/mnews/article/031/0000707749?sid=101

연방준비제도(연준·Fed)가 물가안정을 위해 사상 최초로 4연속 자이언트스텝(기준금리 0.75%p 인상)을 하였다. 2022년 11월 3일 연준은 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 직후 성명을 내고 기준금리를 기존 3.00~3.25%에서 3.75~4.00%로 0.75%p 올린다고 발표했다. 사상 최초로 4연속 자이언트스텝이다.

금리인상의 목표는 물가 안정이다. 미국의 9월 소비자물가지수(CPI)는 전년동월 대비 8.2%, 전월대비 0.4% 올랐다. 근원 개인소비지출(PCE) 가격지수도 5.1% 상승했다. 연준은 성명서에서 "위원회는 장기적으로 물가상승률을 2%로 되돌리고자 한다"면서 "이를 위해 기준금리를 4%로 올리기로 결정했다"고 밝혔다.

동시에 연준은 이르면 내달 속도 조절에 나설 것을 시사했다. 제롬 파월 연준 의장은 이날 FOMC 정례회의를 마친 뒤 기자회견에서 "금리 인상 속도를 줄일 시기가 다가오고 있다"며 "이르면 다음 회의가 될 수도, 아니면 그다음 회의가 될 수도 있다"고 말했다.

그렇다고 속도 조절이 금리 인상 중단은 아니다. 파월 의장은 "금리 인상 중단에 대해 생각하거나 언급하는 것은 매우 시기상조"라며 "최종 금리 수준은 예상한 것보다 높아질 것"이라고 강조했다.

시장에서도 연준이 금리 인상을 지속할 것으로 내다봤다. 파월 의장의 발언은 인상 폭을 조절할 수는 있지만, 금리는 장기간 높은 수준을 유지할테니 시장이 긴축적인 스탠스를 받아들이라는 취지다. 금리를 덜 올릴 수도 있지만, 긴축은 멈추지 않을 것이라는 의미다.

한국은행은 연준의 금리 인상으로 시장 불확실성이 커질 것을 우려하고 있다. 파월 의장이 금리 인상에 관해 시기상조라고 말한 것에 주목하여, 물가 안정에 대한 연준의 의지를 재확인 하고 있다. 한국은행은 글로벌 금융시장의 높은 변동성이 이어질 수 있고 국내에서도 불확실성이 커질 수 있기에, 변동성이 확대될 경우 시장안정 조치에 나설 것이라는 전망을 내놓고 있다.

연준의 금리 인상 직후 미 국채 2년물 금리는 0.07%p 오르고, 10년물은 0.06%p 올랐다. S&P 500 지수는 2.5% 하락했다.

2. 미국 모기지 이자율은 2023년 말에나 5.4%로 떨어질 것으로 전망

https://edition.cnn.com/2022/10/24/homes/mortgage-rate-forecast-2023/index.html

모기지 은행가 협회(MBA. Mortgage Bankers Association)의 업데이트된 예측에 따르면 2022년 두 배 이상 증가한 모기지 이자율은 2023년에 내려갈 것으로 예상하고 있다.

MBA의 경제학자들은 또한 미국이 2023년 상반기에 더 긴축된 재정 상황, 기업 투자 감소, 전 세계적으로 느린 성장으로 인해 침체에 빠질 것으로 전망하고 있다. 실업률은 현재 3.5%에서 2023년 말까지 5.5%로 올라갈 것이라는 전망이다.

2023년은 미국과 세계 경제에 특히 어려운 한 해가 될 것으로 전망된다. 연준이 인플레이션을 늦추려는 노력의 결과인 2022년 급격한 금리 인상은 경제의 급격한 둔화로 이어질 전망이다. 이는 현재 주택시장에서 일어나고 있는 침체의 원인이 되고 있다.

미국 내에서는 연준이 2022년 남은 기간에도 금리를 계속 인상할 것으로 예상되기 때문에 모기지 금리가 앞으로 몇 달 동안 여전히 많은 상향 변동성에 직면할 것이라고 경고하고 있다. 연준은 궁극적으로 인플레이션을 억제하기 위한 지속적인 노력을 할 것이기에 2023년 주택 구매자의 모기지 수요를 둔화시킬 것으로 보고 있다.

하지만 주택 구입자들을 위한 모기지 이자율은 내년에 낮아질 것으로 보고 있다. MBA는 모기지 이자율이 2023년에 약 5.4%로 끝날 것으로 전망하고 있다. Freddie Mac에 따르면 30년 고정 모기지의 평균 금리는 현재 6.94%다. MBA에 따르면 모기지 대출 규모는 2022년 2조 2600억 달러에서 2023년 2조 500억 달러로 감소할 것으로 예상된다. 구매 모기지는 내년에 3% 감소하고 재융자 규모는 24% 감소할 것으로 전망하고 있다.

MBA는 주택 활동의 둔화와 높은 모기지 이자율은 주택 가격 상승 속도를 낮출 것으로 보고 있다. 예측은 전국 주택 가격이 2023년과 2024년에 거의 비슷할 것으로 예상한다.

MBA의 부사장 겸 수석 이코노미스트인 조엘 칸(Joel Kan)은 가계 소득이 부동산 가치 상승을 따라잡는 데는 시간이 필요하다고 보고 있다. 하지만, 미국 전체 주택가격이 크게 변환하지 않는다 하더라도, 많은 지역 시장에서 주택가격이 하락할 것으로 보고 있다.

Kan은 첫 주택 구매자가 향후 몇 년 동안 주택 수요의 많은 부분을 차지할 것이라고 한다. 그러나 더 많은 주택 소유자가 그대로 머물러 있고, 이들은 기존의 초저 모기지 이자율을 포기하지 않으려고 한다. 그렇기에 첫 주택 구매자가 구매할 수 있는 주택은 더 적을 수밖에 없다. 그리고 판매용 주택의 낮은 재고와 신규 건설 활동의 둔화가 결합 되어 주택 공급이 계속 제한될 가능성이 있다.

경기 침체 기간 동안 실업률이 증가함에 따라 현재까지 낮은 수준인 모기지 연체도 증가할 것이라고 MBA는 전망하고 있다.

마리나 월시(Marina Walsh) 부사장은 "전국 모기지 연체율이 2022년 2분기에 이미 사상 최저치를 기록했다. 하지만, 향후 실업률이 증가하고 플로리다, 사우스캐롤라이나 및 기타 인근 주에서 허리케인 이안으로 인한 피해가 증가함에 따라 연체율은 증가할 것으로 보고 있다. 그 결과로 모기지 산업에 타격이 올 것으로 전망하고 있다.

신규 모기지 규모는 감소했고 수익도 감소했으며 비용은 계속 증가하고 있다. 대출 기관은 직원 수를 줄이거나 수익성이 낮은 채널에서 나가거나 비즈니스를 완전히 철수함으로써 초과 용량을 줄이기 시작했다.

MBA는 주택 공급은 2020년과 2021년의 기록적인 수준에서 줄어들고 있다고 경고하고 있다. 이를 감안할 때 모기지 산업 고용은 25%~30% 감원이 예상된다고 보고 있다.

3. 연준이 주택시장을 죽이고 있다

https://edition.cnn.com/2022/10/28/investing/premarket-stocks-trading/index.html

미국 경제는 금리 인상에도 불구하고 3/4분기에 2.6% 성장하였다. 지난 2번의 마이너스 분기에서 회복되어 분석가의 기대치를 상회했다.

하지만 이 매우 회복적인 경제는 연준의 공격적인 시도에 직면해 있다. 연준은 공격적인 금리를 통해 성장을 늦춤으로써 인플레이션을 억제하려는 시도를 하고 있다. 그러나 GDP 수치의 이면에는 다른 이야기가 있다. 미국 주택시장은 연준의 정책에 부담을 느끼고 있고 추가 금리 부담으로 무너지고 있다.

현재 미국 모기지 금리는 계속 상승하여 2002년 이후 처음으로 7%를 넘어섰다. 치솟는 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상하는 연준의 전례 없는 정책을 펴고 있다. 이 정책으로 모기지 금리가 상승하면서 미국 주택시장이 질식하기 시작했다. 올 9월 신축 주택 판매는 8월보다 10.9%, 1년 전보다 17.6% 감소했다.

부문별 3분기 경제 성장 분석을 볼 때, 주택분야는 엄청난 압박을 받고 있다. 미국 주택 건설과 주택 판매의 지표로 볼 수 있는 주택 투자는 6월과 9월 사이에 연간 26.4% 감소하여 2007년 이후 그 어느 때보다 GDP에서 더 많은 차감 역할을 했다.

이는 주택 구입과 주택 건설 모두에서 상당한 하락세를 보이고 있음을 보여준다. 담보대출 금리의 급등과 극도로 높은 주택 가격은 생애 첫 주택 구입을 크게 위축시켰고 투자자들도 옆으로 내몰았다. 주택 활동과 주택 구입을 둘러싼 모든 활동은 금융 상황에 따라 제약을 받는다.

주택 투자는 미국 경제의 4%에 불과하지만, 급격한 위축은 이번 3/4분기에 큰 영향을 미쳐 총 성장률을 1.37% 하락시켰다. 이러한 추세는 올 4/4 분기와 2023년까지 계속될 것으로 보고 있다. 이러한 특징 중의 하나는 일반적으로 GDP에 미치는 영향이 제한적인 범주들이 대규모 변동으로 인해 큰 영향을 미칠 수 있다는 것이다.

경제학자들은 주택이 경기 순환이라고 말하기를 좋아한다. 주택 부문의 건전성은 차입 이자와 밀접하게 관련되어 있다. 그래서 연준의 정책은 다른 부문보다 먼저 주택가격과 판매에 영향을 미친다. 그러나 주택은 나머지 다른 경제의 길잡이 역할을 한다. 지금 같은 주택 부문의 위축은 필연적으로 더 넓은 미국 성장에 불가피하게 부담을 줄 것으로 보인다.

이러한 부정적 영향은 올 4/4분기에 나타날 것으로 보는 전망이 나오고 있다. 주택 소유는 미국 가구의 가장 큰 부의 원천이다. 그리하여 주택 분야의 수축은 미국 전역에서 부의 실질적인 손실을 의미한다. 가구는 스스로 알아서 자유롭게 지출을 중단할 수 있다. 하지만 대출 금리가 그 자유를 낚아채고 있다. 이러한 자유 박탈은 나머지 경제에 영향을 미치게 된다.

바이든 대통령은 민주당 중간선거가 2주도 채 남지 않은 시점에 나온 경제 보고서를 옹호하고 있다. 그는 최근 연설에서 몇 달 동안 운명론자들은 미국 경제가 침체에 빠졌고 공화당 의원들은 침체를 지지해 왔다고 말하면서, "하지만 오늘 우리는 경제 회복이 계속해서 힘을 얻고 있다는 추가 증거를 얻었다."고 경제 실적을 자랑하고 있다.

그러나 전반적으로 보고서는 헤드라인 숫자가 보이는 것처럼 장미빛이 아니다. 그 이유로 변동성이 큰 국제 무역 수치로 인해 전반적인 수치가 상승했기 때문이다. 순 수출은 강했지만, 내수가 위축되면서 미국이 더 적은 수의 상품을 수입하고 있기 때문이다. 실제로 미국 소비 수요는 후퇴하기 시작했다. 올 3분기 가계 지출은 전년 동기 3.0%에 비해 1.4%만 증가했을 뿐이다.

유럽중앙은행(ECB)은 공격적인 인플레이션에 맞서기 위해 유로화 역사상 가장 빠른 속도로 금리를 인상하고 있다. 또한, 추가 금리 인상을 약속하고 경기 침체의 연장을 예측하고 있다. 최근에 기준 금리는 1.25%에서 0.75%p가 올라 2.00%가 되었다. 유로존의 연간 인플레이션율은 8월의 9.1%에서 9월의 9.9%로 사상 최고치를 기록했다.

ECB는 최근에 예기치 않고 이례적인 물가 상승이 놀라우며, 소매 에너지 가격의 인상이 중기적으로 물가를 더욱 높일 수 있다고 전망하고 있다.

EU는 물가 상승과 더불어 심해지고 있는 경제 침체와 싸우고 있다. ECB는 경제 성장 전망에 대한 위험이 분명히 있음을 인정하고 있다. 경제 활동이 올해 3분기에 크게 둔화되고, 올해 남은 기간과 내년 초에 추가 둔화를 예상하고 있다.

빅테크의 실적도 하락하고 있다. 아마존 주가는 3분기 실적이 예상보다 약하다고 발표하고 분기 보고서에서 미래 판매 전망을 축소한 후 주식시장에서 13% 급락했다. 회사는 4분기 매출이 1,400억 달러에서 1,480억 달러 사이로 예상되며 이는 애널리스트들의 추정치인 1,550억 달러보다 낮다.

애플도 빅 테크의 저주에서 자유롭지 못하다. iPhone 비즈니스 및 서비스를 포함한 핵심 제품 판매는 기대에는 못 미치고 있다. 주식은 시장 전 거래에서 1% 상승했다.

구글의 Alphabet과 Facebook의 모회사 Meta Platforms (META)도 디지털 광고 시장의 둔화를 이유로 지난 분기 실적 기대치를 하회했다. Microsoft도 부진한 미래 지침을 발표하고 클라우드 서비스에서 실망스러운 수익을 보고했다.