[지식정보] 리테일 공간을 생명공학으로 전환

80년대와 90년대에는 쇼핑몰이 많이 개발되었지만, 지금은 문을 닫는 곳이 늘어나고 있다. 하지만, 일부 대형 쇼핑몰 매장이 문을 닫는 동안 일부 개발자는 리테일에서 생명공학으로의 전환(retail-to-Life-science-conversions) 또는 추가 기회를 주시하고 있다. 이러한 프로젝트는 생명공학 공간에 대한 수요가 높아짐에 따라 점점 인기를 얻고 있다. ULI 자료를 통해서 관련 흐름을 살펴보자

자료:

https://urbanland.uli.org/public/retail-to-life-science-conversions-how-to-successfully-reposition-your-asset/?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%2006%2E20%2E23

관계부처합동 첨단산업 글로벌 클러스터 육성 방안 - 바이오 클러스터를 중심으로 - 2023. 6. 1

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캘리포니아 Mountain View의 Charleston Plaza 쇼핑몰 전환 사례

캘리포니아 마운틴 뷰에 있는 쇼핑몰인 찰스턴 플라자가 그러한 예 중 하나다. 샌프란시스코에 본사를 둔 Presidio Bay Ventures는 2022년 약 7,200만 달러에 이 부동산을 구입했다. 회사는 이를 2단계에 걸쳐 개발할 계획이다. 첫 번째 단계의 목표는 이전의 대형 소매점 공간을 생명공학 및 연구 개발 공간으로 확보하는 것이다. 물론 스타벅스와 치폴레(Chipotle. 멕시코 그릴 레스토랑)도 들어선다. 두 번째 단계에는 추가 소매 및 주택이 포함된다. 이는 쇼핑몰에서 경험한 대형 매장 이탈이라는 시대의 징조라고 볼 수 있다.

미국의 백화점인 노드스트럼(Nordstrom)의 전환도 있다. 최근 샌프란시스코 시내의 Market Street에 있는 주력 매장이 폐쇄되면서 다른 용도로 전환되고 있다. 미국 백화점 Macy's는 Macy's Men's 매장을 통합한다고 발표했다.

많은 백화점, 대형 박스 앵커가 전자상거래로 인해 비즈니스 모델이 변경되었거나 매장 영업을 중단하기 시작했다. 쇼핑센터와 대형 매장이 다른 모습으로 전환하는 현상은 불가피하다. 쇼핑몰과 독립형 대형 매장이 다른 프로젝트로 전환되는 것은 적합한 현상이 되고 있다. 이러한 전환은 가능성을 제공한다.

대형 매장들은 큰 땅을 확보하고 있으며 지상 주차장도 크다. 이러한 부동산을 활용하는 프로그램에 많은 야외 공간과 조경을 통합할 수 있다. 그런 다음 주거용이든 상업용이든 이러한 수직 건물을 더 큰 마스터플랜을 통해, 진정으로 살고, 일하고, 노는 용도의 측면에서 공생하는 시너지를 가질 수 있다.

극복해야 할 장애물은 인프라

그러나 소매 공간을 생명공학 공간으로 전환할 때 고려해야 할 고유한 문제가 있다. 부동산 투자 및 관리 회사인 Jamestown은 자산 관리, 개발 및 건설을 전문으로 하는 회사다. 최근 보스턴 Innovation and Design Building을 생명공학 공간으로 전환하는 프로젝트를 주도했다.

생명공학 임차인의 성장은 기하급수적으로 증가할 가능성이 있으므로, 이러한 공간을 수용하기 위해 많은 유연성을 구축할 필요가 있다. 그러나 이러한 전환에서 가장 큰 장애물 중 하나는 인프라다.

Jamestown 회사는 파트너인 Related Beal과 함께 보스턴 Seaport 인근에 있는 125,419㎡의 복합 용도 복합 단지를 개조하고 재배치하여 건축가와 실험실 임차인을 포함한 테난트를 유치했다. 생명공학 프로젝트는 리테일 부동산이 요구하는 조건보다 훨씬 까다로운 특정 요구 조건을 고려해야 한다.

생명공학 건물은 유틸리티 수준이 쇼핑몰이나 주거 건물보다 높아야 한다. 더 많은 전기, 더 많은 배관, 추가 물 기능, 더 많은 난방·환기·공기 조절(HVAC) 등이 필요하다. 생명공학 실험실은 일반적 필요 수준보다 더 나은 환기를 요구하고 있다. 예를 들어 실험 장비를 멸균하는 데 사용되는 소독용 고압솥(autoclaves) 같은 특별한 요구 조건이 있다.

이러한 실험실에는 높은 환기 요구 조건이 있으므로, 100% 신선한 공기가 재순환되어야 한다. 따라서 사무실 테난트를 위한 공기 재순환 시설 수준으로는 안 된다. 어떠한 이유로든 인프라 문제로 실험이 실패하는 것을 허용할 수 없기 때문이다. 이러한 모든 시스템의 중복성이 필요하다. 따라서 중복성에 많은 인프라 비용 지출이 필요하다.

바닥 하중 요구 사항도 또 다른 고려 조건이다. 보스턴 Innovation and Design 건물의 경우 예전에 미 육군이 사용하던 건물이라 바닥 하중 측면에서 유리했다.

생태계 구축

① 보스턴시의 Innovation and Design 빌딩 사례

이 용도 전환 프로젝트의 중점 사항은 건물의 6개 층에 걸쳐 있는 19,509㎡의 쇼룸 재배치(repositioning)다. 이 회사는 쇼룸을 아래쪽 3개 층으로 이전시켰다. 그 위의 상위 3개 층은 생명공학 공간이다. 따라서 이 건물은 소매 옵션을 여전히 제공한다.

이 건물은 생명공학 과학자만 있는 것이 아닌 에코시스템을 만들었다. 이런 구조는 보스턴을 포함한 다른 시장에서 생명공학 임차인에게 매력적 흐름이 될 전망이다. 쇼핑과 생명공학이 함께 하는 부동산 미래 전환 개념이다.

미국의 주요 기술 허브 중 하나인 보스턴시는 하버드대와 MIT 공대를 포함한 유명한 현지 대학이 많고 막강하다. 이러한 R&D 기관이 있기에 보스턴 생명공학 프로젝트에 관련하는 개발자와 벤처 캐피탈 회사들은 현지 사업에서 많은 혜택을 받고 있다. 이러한 유형의 프로젝트를 개발하는데 있어 R&D 기관을 가까이에 두는 것은 큰 혜택이다.

보스턴 바이오 클러스터 개요 및 성공 요인

지역 소재 명문대(MIT, 하버드)를 중심으로 연구소, 병원, 1,000개 이상의 기업 등이 군집한 세계적 바이오 단지다. 유전‧생명공학 전문지(GEN) 선정 ‘세계 바이오 클러스터 1위’ 지속 유지(‘16년~)하고 있다. 특히, 바이오 혁신기업·연구기관이 밀집한 켄달스퀘어는 ’지구상 가장 혁신적인 1 스퀘어 마일‘로 불린다. 모더나, 화이자 등을 포함한 1,000여개 이상의 바이오 기업 및 VC 소재, 대학·병원·창업공간·커피숍·음식점·공원 등이 담장이 없는 타운 형태로 조성되어 있다.

성공 요인을 보면, 연구기관, 병원, 기업, 지원기관, AC‧VC 등 집적되어 있고, 인력‧자본이 매칭되어 혁신기술 아이디어가 사업화로 연결되고 있다.

② 샌디에이고 Campus at Horton

샌디에이고 시내에 위치한다. Retail Design Collaborative 회사는 LA에 기반을 둔 RIOS와 협력하여 기존 쇼핑몰을 하이테크 허브가 있는 복합 용도 부동산으로 재개발하고 있다. 이 쇼핑몰은 40년 전에 최초의 도시 쇼핑몰 중 하나로 지어졌다. 보스턴과 마찬가지로 샌디에이고는 University of California at San Diego 같은 세계 최고의 대학 중 하나가 있다. 세계적 연구 개발이 이루어지는 진지한 대학 생태계의 인프라가 있기에 Campus at Horton이 성공하고 있다.

비용은 생명공학 전환과 관련하여 또 다른 요소다. 보스턴 지역, 샌프란시스코 베이 지역, 샌디에이고 등에 새로운 생명공학 건물을 짓는 데 드는 비용은 평당 $24,000~42,700달러나 든다. CBRE 자료에 의하면, 대부분 사무실 건물 건설비용은 평당 21,300~30,200달러 수준이다.

수지 계산 이점

생명공학 임차인은 또한 몇 가지 특전을 제공한다. 팬데믹이 한창일 때 직원들은 원격 근무를 하였다. 지금은 사무실 복귀를 강요하는 기술 회사가 늘어나고 있다. 생명공학 테난트의 좋은 점 중 하나는 집에서는 실험할 수 없다는 것이다.

이는 사무실 복귀에 도움이 될 뿐만 아니라, 건물 내 소매점도 체류 유동 인구가 증가하면서 이익을 얻는다. 쇼핑몰이 제공하는 또 다른 이점은 일반적으로 소매점이 이미 "생명공학에 적합할 만큼" 높은 천장 높이를 제공한다는 점이다.

인프라를 살펴보게 되면, 사람들은 해당 건물을 전환하는 방법에 대해 더 창의적으로 생각할 수 있다. 이러한 전환 방법이 실용적으로 귀결되면서 전환 사례가 더욱 증가하게 될 것이다. 도시의 확장은 한계가 있기에, 땅의 가치는 점점 높아지고 있다. 따라서 자연스럽게 성장은 더 높은 밀도, 공간 채우기, 수직 상승이 될 것이다.

달라스에 본사를 둔 Corinth Properties 회사는 테네시 주 내슈빌에서 가장 오래된 쇼핑센터 중 하나인 100 Oaks Mall에 Vanderbilt University의 의료 공간으로 재조정(reposition)을 했다. 재조정할 때, 프로젝트 성공을 위해 기존의 인프라를 활용했다. 고속도로 근처의 입지, 여러 개의 입구, 많은 주차 공간 등 인프라가 생명공학 프로젝트에 도움이 되었다.