[지식정보] 글로벌 부동산 트랜드와 話頭

ULI는 최근에 발표한 ‘2023 Global Outlook, ULI Emerging Trends Global Report Final’ 보고서에서 부동산 트렌드와 화두에 대해 제안하고 있다. 목적에 맞는 오피스, 선도적인 물류, 리테일의 부흥, 주택 문제에 대해 언급하고 있다. 관련 내용을 정리해본다.

자료: 2023 Global Outlook, ULI Emerging Trends Global Report Final

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1. 목적에 맞는 오피스 만들기

코로나19가 시작된 지 3년이 넘었지만 향후 기업과 직원들이 오피스 빌딩을 얼마나 많이 사용할지에 대한 불확실성은 여전히 높다. 오피스 부문은 대부분의 기관 투자자들에게 여전히 주요 투자처로 남아있을 가능성이 높지만, 하이브리드 근무 환경의 입주 수요가 어디에 정착할지에 대한 합의는 아직 없다. 그러나 구조적 동인은 다르지만 리테일 부문과 같은 혼란을 겪을 것이라는 점은 분명하다. 한 글로벌 투자자는 많은 투자자를 대표하여 다음과 같이 선언했다: "오피스는 새로운 소매업이다.“

업계 리더들 사이에서 어느 정도 일치하는 부분이 있다면 "고품질"이고 에너지 효율적인 도심 오피스가 프리미엄 임대료와 가격을 요구할 것이라는 믿음에 관한 것이다. "分岐(bifurcation)"는 일반적으로 부동산에서 자주 인용되는 단어이지만 특히 오피스와 관련하여 프라임급과 세컨더리급, ESG 준수와 비준수 사이에서 자주 언급된다. 노후화 위험은 항상 하위 텍스트로 등장한다.

한 글로벌 투자 매니저는 "미국, 유럽, 아시아 태평양 지역 모두에서 2, 3급 오피스 자산이 다양한 스트레스를 받고 있는 비슷한 현상을 목격하고 있다."라고 말한다. "많은 임차인이 하이브리드 근무 정책을 운영하고 있기에, 필요한 공간의 양을 줄이고 있다. 동시에 임대인은 에너지 효율성 및 ESG 인증 관점에서 자산을 업그레이드해야 한다는 압박을 받고 있다. 그리고 점점 더 교통 노드에서 멀리 떨어진 곳은 어려움을 겪게 될 것이다. 하지만 이러한 현상은 전 세계 모든 주요 선진 시장에서 공통적으로 나타나는 현상이라고 생각한다.“

그러나 "고품질"의 정의는 폭넓게 해석될 수 있으며, 한 기관 투자자에 따르면 도심에 대한 수요의 강도조차도 오피스 빌딩 안팎의 "미시적 환경"으로 세분화할 필요가 있다고 한다. 이 투자자는 "우리는 오피스를 경험적인 것으로 보고 있다."라며 "소매업이 이커머스로 인해 혼란을 겪기 시작했을 때 겪었던 것과 비슷하다."라고 말한다. 또 다른 기관 투자자는 모든 부동산 부문 중에서 오피스가 현재의 경기 침체기에 "가격 발견 또는 조정의 영향을 가장 많이 받을 것"이라고 예측한다: "우리는 이 부문 전체가 같은 방식으로 회복될 것으로 보지 않기 때문에 자산 관리 전략과 포트폴리오에 적합한 자산을 확보하는 데 매우 적극적이다.“

"현재 미국에서 사람들의 가장 큰 관심사는 사무실 및 원격 근무의 미래다."라고 한 글로벌 플레이어는 말한다. 전 세계에 오피스 자산을 보유하고 있는 한 기관 투자자는 미국에서는 "우량 자산을 포함한 전체 오피스 부문이 원격 근무의 영향을 받고 있다"고 지적하며 유럽과 아시아 태평양 지역보다 훨씬 더 강력한 현상이라고 주장한다. "우리는 보조 자산과 주요 자산 사이에 분기점이 있으며 미국과 나머지 세계 사이에 분기점이 있는 것 같다."

그러나 미국보다 유럽에서 미래의 오피스 트렌드가 훨씬 더 명확하게 드러난다는 것은 논쟁의 여지가 있다. 유럽의 경우 에너지 가격이 다른 지역보다 단기 입주 수요에 훨씬 더 큰 걸림돌로 작용하기 때문에 문제가 더욱 복잡해진다. 또한 유럽의 부동산 대출 재융자에서 가장 큰 어려움은 사무실에 집중되어 있다.

모건 스텐리 캐피털 인터내셔널 MSCI는 뉴욕과 런던의 오피스 투자 거래가 과거의 공급/수요 수준으로 회복되려면 가격이 각각 10.4%, 29.3% 하락해야 한다고 계산했다. 옥스퍼드 이코노믹스는 최근 분석에서 2023년 유럽 주요 오피스 시장의 가격이 약 30% 추가 조정될 것으로 예상했다.

하지만 이러한 계산은 과거의 수요와 공급이 여전히 유효하다고 가정한 것이다. 많은 업계 리더들은 하이브리드 업무 관행의 결과로 오피스 점유율이 하락세를 보일 것이라는 또 다른 가정을 하고 있다.

반면, 봉쇄 초기부터 아시아 태평양 지역에서는 한 기관 투자자의 말처럼 많은 국가에서 '사무실의 견인 요인'이 작용하여 다른 지역보다 하이브리드 근무 관행에 덜 노출되거나 덜 취약하다는 주장이 꾸준히 제기되어 왔다.

하지만 현재 아태 지역의 오피스에 대한 불확실성이 커지고 있는 것 같다. 이머징 트렌드 아시아 태평양이 지적한 바와 같이, 고용주들이 사무실 중심 근무를 선호함에도 불구하고 집이 너무 좁아 생산성이 떨어진다고 여겨지는 도시에서는 원격 근무가 의외로 탄력적으로 유지되고 있다.

글로벌 에디션의 인터뷰에 따르면 아시아 태평양 시장의 다양성을 고려할 때 누구도 섣부른 결론을 내려서는 안 된다고 한다. "현지 지식이 있어야 한다. 그리고 자산을 적극적으로 리포지셔닝할 수 있는 능력이 있어야 한다. 이는 잘못되지 않아야 하기 때문이다. 예를 들어 일본의 경우 도쿄에는 교통 요충지에서 멀리 떨어져 있고 환경적으로도 효율적이지 않은 오래된 사무실이 많다."라고 한 투자 관리자가 말한다.

"대도시의 핵심 도심, 대형 오피스 타워를 보면, 오피스 부문의 역동성 측면에서 다른 지역에서 본 것과 같은 영향을 받지 않는다고 볼 수 없다. 모든 것이 미래 지향적이라고 말할 수는 없다."라고 한 글로벌 투자자는 말한다. "우리가 아시아에서 오피스를 개발할 때 10년 전 미국 오피스 부문에서 하던 것과는 다르다. 업무 역학관계가 여전히 유지되고 있고 일부 입주사가 있더라도 계속 유지될 것인가에 대한 질문을 던져야 한다. 그리고 이 빌딩의 가치 제안은 무엇일까라는 질문을 던져야 한다."

분명히 각 지역 오피스 시장마다 고유한 특성과 경제적 압박이 있지만, 인터뷰에서도 알 수 있듯이, 전 세계적으로 오피스 업계는 동일한 광범위한 질문과 도전에 직면해 있다.

"저는 여전히 오피스 부문을 좋아한다."라고 한 글로벌 투자자는 결론을 내린다. "코로나19 이전보다 훨씬 더 어려운 상황이지만, 소유주와 점유자 등 우리 업계가 ESG를 고려하고 포함하도록 유도하기 때문에 좋은 일이라고 생각한다.

"이제 이전보다 회사의 투자위원회와 이사회 회의에 참석하고 논의하는 것이 더 쉬워졌다. 용도 변경 및 개보수와 관련하여 우리가 하고 있던 非ESG 대화 위에 또 하나의 ESG 대화 주제가 추가된 것이다."

2. 선도적인 물류

물류는 오랫동안 기술의 주요 부동산 수혜자 중 하나였지만, 이 부문의 성장은 기본적인 수요/공급 역학에 뿌리를 두고 있다. 이 때문에 북미, 유럽, 아시아 태평양 지역에서 입주 수준이 기록적인 수준 또는 이에 근접하고 있다.

수년 동안 ULI 이머징 트렌드에서는 물류 분야의 Cap Rate 압박에 대한 우려가 제기되어 왔다. 따라서 임차인 수요가 매우 강했던 서구 시장에서 2022년 말 시작된 조정은 다소 아이러니한 측면이 있었다. 한 인터뷰 참여자는 아시아 태평양 지역에서는 조정이라기보다는 "가격의 공격적인 성장이 잠시 멈춘 것"이라고 지적했다.

그러나 이 부문은 다시 한번 회의론자보다 지지자가 훨씬 많아지면서 현재의 시장 침체에서 그 어느 때보다 강력하게 부상하고 있는 것으로 보인다. 일부 시장의 가격 재조정은 이미 이 부문의 단기적 매력을 강화한 것이 사실이다. 그러나 대부분의 인터뷰 참여자들은 물류가 여전히 구조적인 성장 스토리이며, 이커머스 그 이상을 기반으로 하고 있다고 생각한다.

한 투자 매니저는 "더 큰 게임은 이커머스뿐 아니라 모든 종류의 도시 물류 및 가벼운 산업공간(light industrial space)에 대해 전체적으로 잠재수요가 존재한다는 것이다."라고 말한다.

금리 상승의 영향은 다른 부문에 비해 수익률이 낮은 프라임 물류 소유주에게 불균형적으로 큰 타격을 입혔다. 하지만 이 매니저는 다음과 같이 지적한다: "이러한 임대주에게 한 가지 다행스러운 점은 좋은 위치에 양질의 자산을 보유하고 있다면 임대료가 상승할 것이라는 점이다. 이러한 수익률 움직임의 즉각적인 영향을 완전히 상쇄하기는 어렵겠지만, 시간이 지나면 가치 하락을 상쇄할 수 있을 것이다."

3. 리테일 부흥?

현재의 경제 환경에서 소비자 지출에 대한 압박을 고려할 때 2023년 소매업 부동산의 전망을 무시하기는 쉽다. 하지만 이 부문은 고무적인 조짐을 보이고 있다.

이번 글로벌 에디션을 위해 인터뷰에 응한 투자 매니저들은 편의시설, 식료품점, 리테일 파크와 같이 상대적으로 회복력이 높은 하위 부문뿐만 아니라 미국과 유럽의 리테일 포트폴리오에서 높은 운영 성과를 기록했다고 밝혔다. 일부 쇼핑센터도 거래가 잘 이루어지고 있다.

한 매니저는 "유럽 리테일 포트폴리오를 살펴보면 운영 측면과 임차인 유치 측면에서 개선된 점을 확인할 수 있다."라고 말한다. "처음에는 낮은 기반에서 출발했지만, 리포지셔닝에 관심을 보이는 브랜드들이 있다. 정적인 세상이 아니기 때문이다.“

이 매니저는 "모든 쇼핑센터가 잘되는 것은 아니며 승자와 패자가 있다"라고 말한다. 그러나 희망적인 것은 수년간의 구조적 격변이 이제 가격에 반영되어 투자 시장이 회복될 때마다 대형 센터가 "기관 투자자들에게 무르익을 것"이라는 점이다. 실제로 쇼핑몰을 소유한 또 다른 인터뷰 대상자는 거래 실적 개선을 바탕으로 2023년 미국 자산에 대한 투자자들의 관심이 다시 높아졌다고 말한다.

그렇다고 흥분할 건 아니다. 미국 및 캐나다판 ULI 이머징 트렌드에서 지적한 바와 같이, "쇼핑몰 업계에서만큼 성과가 극명하게 갈리는 곳은 없다." 클래스 A 자산이 재고의 1/3을 차지하지만, 매출의 80%를 차지하는 곳도 많다. B급 및 C급 쇼핑몰은 "여전히 심각한 도전에 직면해 있다" .

실제로 미국에서는 역사적으로 낮은 개발 수준에 힘입어, 2021년 이후 '고르지 않은' 소매업 경기 반등이 일어나고 있다. 대부분의 설문조사 응답자에게 최고의 리테일 기회는 식료품점 중심의 커뮤니티 및 근린 센터다, 특히 인구 성장률이 높은 주요 시장의 센터로 나타났다.

이러한 리테일 자산은 다른 곳에서도 더 안전한 베팅처럼 보인다. 글로벌 보고서의 또 다른 투자 매니저 인터뷰 대상자는 유럽과 호주의 슈퍼마켓과 지역 편의 소매 자산을 매입해 왔으며, 모두 높은 성과를 거두고 있다.

"소매업은 매우 흥미로운 분야다."라고 이 투자 매니저는 말한다. "소비자는 신중하게 사치품을 구매하는 것에 대해 경계할 것이므로 번화가와 쇼핑센터는 여전히 어려움을 겪을 수 있다. 우리는 필수 소매 형식, 非 자유재량적 믹스(non-discretionary mix)에 더 많은 비중을 두는 필수 리테일 포맷, 특히 성장하는 도심에 가까운 곳에 위치한 자산에 대해 스위트 스팟(sweet spot)이 있다고 생각한다. 또한 이러한 자산은 라스트마일 물류 및 클릭 앤 콜렉트 (click-and-collect) 유형의 활동에도 적합한 경우가 많다.

4. 주택 문제 - 좋든 나쁘든

이머징 트렌드는 수년 동안 대부분의 서구 시장에서 저렴한 주택 부족을 심각한 문제로 지적해 왔지만, 이 문제는 여전히 해결되지 않고 있는 것으로 보인다.

유럽 설문조사 응답자의 2/3가 2023년 주택 구입 가능성에 대해 우려하고 있으며, 인터뷰에서는 주택 정책과 관련된 정치적 불확실성에 대한 우려도 드러났다.

금리 상승이 수요를 약화시켰을지 모르지만, 북미 보고서에서 알 수 있듯이 주택 가격은 여전히 너무 비싸다. 코로나19 발병 이후 미국의 중간 주택 가격은 30%나 치솟아 주택 가격대비 소득 비중은 30년 만에 가장 불리하게 되었다.

아시아 태평양 설문조사 응답자들에게는 덜 문제가 되었지만, 이 지역의 주택 가격의 적절성은 무시할 수 없는 문제다. 아시아 태평양 보고서에서 지적한 바와 같이, 일본을 제외한 아시아 태평양 지역의 많은 시장에서 모기지 금리가 상승한 결과 중 하나는 주택 구입 가격이 더 많은 사람들이 감당할 수 없는 수준으로 올라가고 있다는 것이다.

그러나 투자자들에게 이러한 광범위한 수요와 공급 불균형의 다른 측면은, 비선호 부동산 부문에서 주거 부문으로 자본이 장기적으로 재분배되고 있다는 점이다. 이러한 자본의 이동으로 2021년에는 아파트가 오피스를 제치고 거래 규모 기준 글로벌 1위 부문이 되었다. 2022년에도 3,555억 달러의 매출로 1위 자리를 지킨 것으로 모건 스텐리 캐피털 인터내셔널 MSCI Real Assets는 전망했다.

이머징 트렌드에서 조사한 업계 리더들은 시장 상황이 장기적인 수요-공급 불균형을 강화하고 있는 것으로 보이며, 특히 2022년 건설 및 인건비 급등으로 인해 주거용 개발이 제한되고 있다고 말한다.

그 결과, 유럽과 북미 보고서 모두에서 다양한 형태의 주택이 투자 전망 상위 10개 부문을 지배하고 있다. 아시아 태평양 지역의 투자자들은 다가구, 노인 주거용, 학생용 주택 등 보다 안정적인 반복 수입이 보장되는 '방어적 부동산 유형'을 선호하는 방향으로 전략을 재조정하기 시작했다.

하지만 투자 수익률만이 전부는 아니다. 최근 몇 년 동안 이머징 트렌드는 점점 더 많은 투자자가 주거용 부동산과 ESG의 S를 연계하는 방식을 관찰해 왔다. 2023년에 가장 주목할 만한 트렌드 중 하나는 유럽 투자 순위에서 사회적 주택이 작년 12위에서 4위로 올라섰다는 점이다.