[지식정보] 공항 중심의 미래도시 전망

ULI가 최근 발표한 공항 개발 사례 자료를 보고 시사점을 정리하였다. 공항과 그 주변의 복합개발 유형은 공항의 입지, 인구, 산업 특성 등에 따라 다 다르다. 일단은 복합개발 형태로 들어서는 단지와 시설을 전체적으로 보면, 병원, 건강 연구 시설, 대규모 체육시설 단지, 비행 시뮬레이션 교육센터, 대형 최첨단 물류창고, 수직 이착륙기, 에어택시 서비스, 전자상거래, 냉장창고, 데이터 센터, 호텔, 텔레비전과 영화 스튜디오, 카지노, 의료용 대마초 농장(medical cannabis farms), 컨벤션 센터, 쇼핑센터, IT 바이오 기술 기업 단지, 아트 갤러리, 박물관, 경제 자유 구역, 재생 에너지와 태양열 발전, 수직 실내 농장, 주택단지 등이 있다.

이러한 융합개발은 지역경제 일자리 창출과 세금 수입을 증대시킨다. 물론 지역의 비전과 철학을 반영하면서 공항 도시(aerotropolis)를 계획하고 추진하는 것이 중요하다.

자료: URBANLAND.ULI.ORG/SUMMER 2021, Airport connections, Development ties travel, logistics, and cyberspace

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미국 Orlando의 Lake Nona 프로젝트

Orlando International Airport의 동쪽과 남쪽 가장자리를 따라 위치한 Orlando의 Lake Nona의 복합용도 마스터플랜 커뮤니티는 공항 중심 부동산 개발의 다양성과 지속적인 진화를 모두 보여주는 사례다.

Lake Nona의 44㎢ 부지에는 20,000명의 주민이 거주하고 있으며 Medical City로 알려진 거대한 병원, 건강 연구 시설이 들어선 복합 단지와 US Tennis Association의 최첨단 국립 캠퍼스가 있다. 이 캠퍼스는 259,000㎡ 부지에 100개의 테니스 코트가 있어, 프로, 대학생, 아마추어들이 연습하는 곳이다.

KPMG는 74,000㎡ 전문 개발 센터도 운영하고 있고, 조종사에게 시뮬레이터 교육을 제공하는 SIMCOM은 1억 900만 달러를 새 본사와 훈련 시설에 투자하여 2022년에 오픈한다. 또한, 3년 된 79,000㎡ Amazon fulfillment center는 2,500명의 직원이 정교한 로봇을 사용하여 패키지를 검색하고 배송 준비를 한다.

향후 Lake Nona는 독일 항공 모빌리티 회사 Lilium의 전기 동력 수직 이착륙 항공기의 초기 미국 허브가 될 예정이다. 2025년에 오픈하면 반경 299km 내에서 에어택시 서비스를 제공할 예정이다.

이 모든 것이 공항 중심 개발을 가리키는 용어인 "번창하는 포괄적인 공항 도시(a thriving comprehensive aerotropolis)"로 부를 수 있다. Tavistock Group은 1990년대에 지역 골프장을 인수하면서 이 지역에 토지를 축적하기 시작했다. 당시에는 비행장을 염두에 두지 않았지만, 최근 몇 년 동안 올랜도 국제공항은 경이적인 성장을 하였다. 현재 미국에서 8번째로 분주한 공항으로 연간 2,160만 명의 승객이 이용하고 있다. Lake Nona는 도심이 아닌 공항을 돈이 되는 앵커로 하여 미래 항공지향의 지역 사회(aviation- oriented community)를 창출하고 있다.

올랜도공항은 한때 단순히 지역 경제의 자산으로 여겨졌지만, 이제는 도시의 발전을 주도하는 핵심이 되고 있다.

일부 지역에서는 공항 확장을 위해 남겨두었던 대규모 미사용 토지를 상업용 부동산으로 전환하고 있다. 다른 지역에서는 사유지를 공항에 쉽게 접근할 수 있는 Lake Nona와 같은 복합용도 커뮤니티로 전환하는 곳도 있다.

동시에, 토지 이용은 경제 전환에 대응하여 진화하고 있다. 공항과 그 주변 토지는 전자상거래, 냉장창고 시설, 데이터 센터, 호텔, 영화 스튜디오, 카지노 및 의료용 대마초 농장(medical cannabis farms)으로 바뀌고 있다.

코로나로 가속되는 변화 How the Pandemic Accelerated Change

코로나가 여행을 심각하게 방해하고 항공 산업을 마비시켰지만, 전자상거래의 급증과 소비자가 주문하는 대량의 상품을 처리할 물류 공간 수요 덕분에 공항은 어떤 면에서 경제 동인으로 역할이 훨씬 더 중요해졌다.

모든 위기는 기회로 이어진다. 일부 형태는 장거리 접속(long-distance connectivity)으로 나타난다. B2B 비즈니스에 관련된 사람들은 프로세스를 시작하기 위해 날아가서 직접 만나야 한다. 그리고 코로나 동안 사무실 폐쇄와 여행의 어려움으로 인해 Zoom 같은 화상 회의 플랫폼 의존도가 높아졌음에도 불구하고, 이러한 추세가 결국 출장을 대체하기보다는 오히려 자극하고 있다. 전화가 발명되면서 사람들은 더 만나게 되었고, 통신수단 발달은 결국 사람들의 더 빠르고 더 빠른 이동으로 이어졌다.

암스테르담 공항 스키폴(Schiphol)

공항 중심 개발은 유럽과 아시아에서 처음으로 나타났다. 이곳에서는 대규모 공항의 프로토타입이 계속해서 성장하고 다양화되고 있다. 공항 도시의 할아버지라고 하는 암스테르담 스키폴 공항은 1990년대에 개발 앵커로 스스로를 마케팅하기 시작했다. 오늘날 스키폴 중심 업무 지구에는 호텔, 회의 시설, 소매 공간, 식당, Microsoft와 같은 회사의 사무실 건물, 여러 아트 갤러리 및 카지노가 있다. 공공 민간 파트너십 회사인 SADC(Schiphol Area Development Company)는 공항 주변 일련의 비즈니스 및 물류 토지를 판매하고 있다.

인천국제공항

한국에서도 서울 인근 인천국제공항이 자기부상열차로 서로 다른 구역이 연결되어 부지 내 오피스, 호텔, 리조트 및 물류시설을 포함하는 개발의 핵심이 되었다. 2010년에서 2020년 사이에 상품 취급 및 비즈니스 서비스에 400억 달러의 투자를 유치한 209㎢ 인천 경제 자유 구역에서 더 많은 개발이 이루어지고 있다.

인천공항은 연간 여객 1억 6000만 명과 화물 630만 톤으로 공항을 확장하는 확장 프로젝트를 진행 중이다. 또한, 글로벌 전자상거래의 비약적인 성장에 대응하기 위해 대규모 물류센터를 유치하고 항공지원시설부터 생명공학에 이르는 토지 이용 개발을 하고 있다.

미국 덜레스(Dulles) 국제공항

미국과 캐나다의 공항은 경제 및 토지 사용의 변화를 빠르게 따라잡고 활용하고 있다. 예를 들어, 인터넷의 폭발적인 성장으로 인해 사용되지 않은 공항 부지는 회사가 컴퓨터 서버를 수용할 공간을 임대하는 대규모 데이터 센터를 위한 바람직한 입지가 되고 있다.

워싱턴 D.C. 근처 버지니아 교외 덜레스 국제공항에서 2018년 워싱턴 메트로폴리탄 공항 당국은 1.7㎢의 부지를 글로벌 데이터 센터 개발자인 Digital Realty에게 2억 3650만 달러에 매각했다. Digital Realty는 다른 대도시 지역의 주요 공항 인근에 데이터 센터를 운영하고 있지만, Digital Dulles는 예전 공항 부지에 개발할 첫 번째 시설이다. 회사는 충분한 공간을 통해 소규모 고객의 단일 서버 캐비닛부터 수 메가와트의 전력을 소비하는 대규모 구성에 이르기까지 다양한 고객을 수용할 수 있는 충분한 공간을 갖춘 시설을 구축할 수 있다. 공항과 매우 가까우면 공급업체가 시설 내에서 고객을 지원하는 것이 효율적이다.

이번 거래로 공항은 부채를 줄이고 공항 요금을 유지할 수 있는 자금을 확보했다. 새로운 데이터 센터는 세금 수입으로 연간 2천만 달러를 창출한다. 다른 지역의 주요 공항에서도 비슷한 거래가 진행되고 있다.

공항이 과잉 토지를 현금화하기 위해 산업 개발 프로젝트를 찾고 있다. 프로젝트 시장수요가 공급보다 높은 지역은 수익성이 높아지고 있다.

미국 덴버 국제공항

138㎢에 걸쳐 펼쳐진 덴버 국제공항은 미국 공항 중 가장 큰 토지를 보유하고 있다. 상업용 개발을 위해 사용할 수 있는 65㎢가 있다.

공항의 첫 번째 대규모 프로젝트는 2015년에 문을 연 519개의 객실을 갖춘 웨스틴 호텔 및 컨퍼런스 센터였다. 통근 열차를 통해 공항과 덴버 시내를 연결하는 연결된 환승센터가 있다. 보다 최근에 공항은 디자인 회사 Sasaki 및 기타 공헌자의 도움으로 작성된 야심찬 장기 개발 계획을 발표했다. 이 계획은 공항 부지에 기술, 재생 가능 에너지, 및 농업 관련 기업; 232,000㎡의 접객, 회의 및 사무실 공간을 갖춘 글로벌 비즈니스 허브; 호텔, 레스토랑 및 서비스 지구; 엔터테인먼트 및 소매 용도로 주로 사용되는 네 번째 지구 등이 포함되어 있다. 개발 대부분은 공항인 Pena Boulevard로 들어가는 진입로에 초점을 맞추고 있다.

물류의 부상

한편, 공항 주변의 토지는 물류시설 수요 증가로 인해 이미 다른 차원의 변화를 겪고 있다. 산업 시장은 지금 엄청난 성장을 하고 있다.

주요 플레이어 중 하나인 J.A. Green은 휴스턴, 시애틀 등 도시의 공항 근처에 창고를 지은 개발회사다. 325,000㎡의 창고 공간을 포함할 4개 건물 복합 단지인 ‘JAG Logistics Center @ DEN’을 개발하기 위해 덴버 공항에 인접한 사유지 약 100만㎡를 확보했다. 2020년에 완공된 초기 창고가 이미 완전히 임대되었으며, 21년 올여름 완공 예정인 두 번째 건물은 연말에 전체 임대될 예정이다.

화물은 소비자의 기대와 시장 기회를 따라잡기 위해, 더 빠른 속도로 이동해야 한다. J.A. Green은 이러한 경제 흐름에 맞춰 건물을 설계한다. 세입자가 임대 가능한 공간 93㎡ 당 하나에 접근할 수 있도록 여러 개의 문을 만든다. J.A. Green은 오래전부터 항공 화물, 일반 물류, 전자상거래 유통 등 고객 회사들이 화물의 단순 보관보다 운송을 더 중요하게 생각하는 것을 인식하고 있었다. 이를 위한 가장 효율적인 방법은 많은 문을 만들어 화물 운송시간을 단축시키는 것이다.

댈러스 포트워스(Dallas Fort Worth) 국제공항

Trammell Crow Company와 CBRE Global Investors는 텍사스주 어빙에 있는 댈러스 포트워스 국제공항(DFW Airport)에 4개 건물 186,000㎡ 창고 프로젝트인 Passport Park를 개발하고 있다. 기존 유통 사용자와 전자상거래 회사 모두를 수용하도록 설계되었다.

Passport Park 같은 대규모 프로젝트는 약간의 위험이 있었지만, 물류 관점에서 볼 때, 위치, 강력한 인력 풀, DFW 공항의 공업 단지의 품질이 다른 어떤 우려 조건보다 훨씬 중요했다. 예상대로 강력한 임차 수요를 창출했으며 임대 공간의 97%가 임대되었다.

CBRE는 미국 주요 공항 주변의 창고 및 유통 공간(distribution space)에 대한 수요가 이러한 시설의 개발형태로 이어질 것으로 전망한다. 전자상거래가 여기에서 주요 영향을 행사하고 있다. 코로나 이전에도 전자상거래의 급속한 성장으로 항공 화물 및 유통 수요가 증가했다. 많은 공항에는 여전히 개발할 수 있는 상당한 양의 토지가 있지만, 일부 공항에서는 벌써 사용가능 토지가 부족해지고 있다.

다양한 복합용도 개발을 위한 입지 활용 Leveraging Location for Diverse Mixed Uses

미국 올랜도 Tavistock Group은 생명공학 회사부터 영국의 토트넘 홋스퍼 축구팀에 이르기까지 다양한 사업을 소유하고 있는 비즈니스 제국이다. 이 회사는 1990년대 후반에 Lake Nona 호수의 컨트리클럽을 인수할 당시 처음에는 공항 중심 개발에 참여할 계획이 없었다. 그러나 얼마 지나지 않아, Tavistock과 플로리다 주는 Medical City라는 의료 및 생명 과학 복합 단지 구상을 위해 상호 협력하기로 합의했다. 공항과 인접해 있다는 것이 주요 원동력이었다.

그 결과, Tavistock은 기업 및 항공 교육 시설에서 전자상거래에 이르기까지 사업영역을 확장하게 되었다. 이는 공항과의 근접성, 항공 여행에 대한 접근성이 큰 영향을 미쳤다. Lake Nona의 약 20,000명 주민 중 거의 절반이 고급 학위를 가진 전문가들이다. 이 지역 사람들은 비행장이 제공하는 연결성을 중요하게 인식하고 있다.

Lake Nona 성공의 핵심 요소 중 하나는 Tavistock과 공항을 운영하는 Greater Orlando Aviation Authority와 구축할 수 있었던 긴밀한 협력 관계였다.

공항 당국 입장에서도 Tavistock과 같은 주요 커뮤니티 파트너와의 관계를 개발하고 유지하는 것은 지역의 경제 기반을 다양화하고 강화하기 위해 중요하다. 산업 캠퍼스가 물리적으로 가깝다는 것은 자연스러운 유대감을 제공한다. 미래 성장을 위한 미래 지향적인 접근 방식에서 커뮤니티 전체와 공유되는 철학적 일치와 비전도 있다.

Hartsfield-Jackson Atlanta 국제공항

미국 국제공항은 복합용도 개발의 독특한 다양성을 활용하는 곳이 여럿 있다. Hartsfield-Jackson 애틀랜타 국제공항(ATL)은 물류 분야에서 광범위한 성장을 하고 있다. 기본적으로 공항남쪽 지역은 화물 도시다.

수년전부터 애틀랜타의 공항은 텔레비전과 영화제작 시설 허브 역할을 수행하고 있다. 60,000㎡ 캠퍼스는 세트 디자인, 특수 효과 및 기타 활동을 위한 53,400㎡ 공간을 포함하고 있다. 유명한 Blackhall은 HBO 시리즈 Lovecraft Country와 영화 Godzilla: King of the Monsters를 포함한 프로덕션을 주관했다. Blackhall은 Hartsfield-Jackson에서 단 16km, DeKalb-Peachtree 공항에서 32km 떨어져 있다. 개인 하이앤드와 기업 제트기를 포함할 수 있다. 영화 및 TV 프로덕션은 사람들의 신속한 진출입이 중요하다. 공항과 이용 가능한 토지가 가깝기에 이러한 스튜디오 제작 시설의 요구 사항을 충족할 수 있었다.

공항 근처에는 대규모 복합용도 개발이 이루어지고 있는데, 그 한가운데 차로 단 몇 분 거리에 있는 College Park 내 15억 달러, 1,258,572.35㎡ 커뮤니티 Six West가 있다. 2020년 10월 착공하여 2025년 또는 2026년에 첫 번째 건물이 완공될 예정이다. 단독 주택 100채, 다가구 주택 260채, 타운하우스 120채, 214,000㎡의 사무실 공간과 51,000㎡의 소매 및 식당이 들어선다. 이 토지의 위치는 바다가 없는 내륙이다.

캐나다 Edmonton International Airport

캐나다 앨버타에 있는 에드먼턴 국제공항은 28,327,995㎡에 달하는 광대한 부지를 활용하여 지구상에서 가장 다양한 기업을 유치했다. 태양열 펌프와 가로등을 만드는 중국 회사, 깨지기 쉬운 고가 의약품을 취급할 수 있는 냉장창고, 자율 운송 기술 인큐베이터, 경마장 및 카지노, 쇼핑몰, 사격장, 74,000㎡규모 실내 농장 Aurora Sky가 있다. 이곳에서는 자동화 시스템을 활용 대마초를 생산한다. 의료 및 레크리에이션 용도로 연간 100,000kg 이상을 생산할 수 있다.

하지만 그게 다가 아니다. 공항은 드론배송 서비스 도입을 추진 중에 있으며, 최근에는 30,000가구의 태양열 발전 용량과 비슷한 120메가와트 규모의 태양발전 설비(2,537,000㎡) 건설 계약도 체결했다. 공항은 농부가 공항 부지의 밭에서 대마를 재배하는 데 필요한 허가조건으로, 말 사료 종자와 마굿간 바닥깔개 생산을 유도하며 곰팡이가 나지 않을 만큼 품질이 좋다.

에드먼턴 국제공항은 스스로를 단순히 관문 역할이 아닌, 지역 경제 주요 동력으로 인식하고 있다. 지역 사회 기반의 민간 비영리 조직이 운영하는 공항은 새로운 비즈니스를 유치하기 위해, 지방 정부와 긴밀히 협력하며 항공 승객 또는 화물 지표 개선에 노력하고 있다. 이 공항은 많은 투자를 유치하여, 많은 일자리를 창출하는 데 도움을 주고 있다.

이를 위해 공항은 개발 허가 절차를 가속화 간소화하기 위해 지방 정부와 협정을 맺었다. 한 예로 협상에서 착공에 이르는 단계를 단 42일의 패스트트랙을 통해 주요 프로젝트를 진행시켰다. 이로 인해 공항은 더 많은 일을 선제적으로 구상하고 대응할 할 수 있었다.

이같은 공항의 전략은 지금까지 놀라울 정도로 성공적이다. 공항의 2020년 연례 보고서에 따르면 코로나 이전에 이 공항은 이 지역에 연간 32억 캐나다 달러의 경제 생산에 기여했고 26,000개의 일자리를 지원했다. 2013~2019년 사이 10억 캐나다 달러이상의 민간 투자를 유치했다.

공항이 개발을 추진한다는 사고방식은 매우 중요하며, 위와 같은 사례는 미국 및 다른지역의 공항에서도 적용할 수 있는 공항 중심 개발 모델을 제공한다. 특히, 개발할 땅이 많지 않은 곳에서도 고려해 볼 수 있다.

산업 디벨로퍼는 박스형 건물의 외부공간까지 생각하여 어메니티를 추가한다.

창고 공간 위 중이층(中二層. mezzanine) 사무실과 사람들이 운동하고 사교활동을 할 수 있는 공용 편의 시설 공간은 중요하다. 개발자는 이를 통해 복합용도와 사무실 기능들을 통합하여 한때 고정되었던 산업 건물 장르를 변화시키고 있다. 전자상거래로의 급속한 이전과 건물 에너지 수요의 대부분을 공급할 수 있는 옥상 태양열 설비로의 설계 변경도 최근 추세 중 하나다. 그동안 물류 산업 발전이 형식적이고 덜 창의적이라는 일반적인 오해는 사라지고 있다. 개발자의 혁신과 독특한 디자인을 추구하는 많은 프로젝트가 미국 전역에서 진행 중이다.

덴버 소재 물류단지 Westfield Co.의 Pecos Logistics Park에는 회의실, 기업 교육을 위한 다목적 회의 공간, 실내외 식사 공간이 있는 주방, 이륜차 출퇴근 근로자를 위한 샤워 시설과 자전거 보관 공간 등이 있다. 이러한 추가 기능은 일반 산업 건물에서 쉽게 볼 수 없는 것들이다.

자주 사용하지 않는 사무실과 회의 공간을 필요이상으로 갖출 필요가 없으며, 편의 시설은 진정한 물류 활동을 위해 더 많은 공간을 사용할 수 있는 옵션을 제공한다. 때문에, 세입자에게 더 많은 가치를 제공한다. 이 물류 단지는 지역 회사에 특히 매력적인 공간이 되고 있다.

Denver International Airport인근 Aurora HighPoint Elevated 첨단 산업 및 물류단지

콜로라도주 덴버국제공항 인근에 있는 첨단 산업 및 물류단지인 HighPoint Elevated는 미니애폴리스에 기반을 둔 Hyde Development와 M.A. Mortenson 회사가 개발하고 있다. 인근 주거 지역, 호텔, 소매점과 연결되도록 설계되었다. 프로젝트 웹사이트에 따르면 준공되면 15개의 건물과 511,000㎡ 이상의 A급 공간이 들어선다.

HighPoint 단지의 개념과 디자인은 사람들이 살고 일하고 점심이나 저녁 식사를 하거나 친구나 동료와 함께 맥주를 마실 수 있는 커뮤니티를 만드는 것이다. 이는 현대 산업 단지의 의미가 무엇인지를 재검토하는 계기가 되었다. 이 프로젝트는 부분적으로 역사적 출처에서 영감을 얻었다. 몇 세기 전 산업 혁명이 시작될 때 존재했던 공동체다. 사람들은 그때나 지금이나 직장 근처에 살고 같은 동네에서 쇼핑하고 오락을 즐긴다.

산업 단지에서 이 같은 분위기를 조성하려면 다양한 용도의 토지에 둘러싸인 입지가 중요한데, HighPoint는 Gaylord Rockies Resort & Convention Center와 소매점, 덴버 국제공항과 가깝다.

사람들은 9시부터 5시까지 업무시간에 맞춰 편한 시간에 출근하고, 점심을 먹고, 커피를 마시며, 퇴근 후에 운동 수업을 들을 수 있는 장소를 좋아한다. 그래서 똑같은 모습의 건물을 10번 짓는 것이 아니라, 편의 시설을 구축하고 다양한 디자인을 반영하여 만드는 것이 중요하다.

편의시설 아이디어는 사무실 개발자에게서 얻었다. 그러나 이러한 개념을 1,620,000㎢ 산업공원에 확장하려면 신중한 계획이 필요했다. 설문조사를 통해 사용자가 선호하는 특정 편의 시설을 파악한 다음, 접근성을 고려하여 해당시설을 부지 전체에 분산 시켰다.

빠르게 성장하는 추세를 이용하기 위해 개발자는 저온 저장 건물에 대한 계획도 가지고 있다. 코로나로 식료품뿐만 아니라, 식사도 매우 짧은 시간에 집으로 배달되는 사람들의 행동패턴이 자리잡고 있다. 기존 냉장창고 인프라는 초과되어 새로운 냉장창고가 들어서고 있다. 이 프로젝트는 모든 냉동고 또는 콤비네이션 냉동고, 냉각기 및 주변 장치의 수용이 가능하도록 설계했다.

탄력성은 급속하게 진화하는 냉장 보관 시장을 충족하는 데 중요하다. 디자인과 건물을 탄력있게 만드는 개념을 이해하는 데 오랜 시간이 걸렸다. 적절한 높이는 15m이지만, 더 높을 수도 있다. 냉장 도크 지역과 트레일러를 주차할 적절한 수의 장소도 중요하다. 사무실과 외부 발코니를 위한 메자닌 공간도 산업 건물에 가치를 더해준다.

Unico Solar Investors는 매사추세츠와 캘리포니아 북부의 산업용 건물에 태양광 발전 설비를 설치하여 전기사용량의 80%를 친환경에너지에서 얻도록 했다. 특정 지역 내 부동산 시장에서 태양광 발전 경재적인 경쟁력을 갖추기 위해선 다음 세 가지 중요한 요소 중 적어도 두 가지가 필요하다. 첫 번째는 햇빛의 양이다. 캘리포니아는 서부 워싱턴보다 더 많은 광량을 갖고 있다. 둘째는 태양 에너지를 지원하는 적절한 법적 환경을 갖추고, 제3 자 소유권 구조를 만드는 능력도 중요하다. 셋째는 상대적으로 높은 설치비율이다. 그래야 태양광이 경제적으로 경쟁력을 가질 수 있다.